Dobre wyniki, jakie polska gospodarka osiągnęła w pierwszym kwartale 2007 roku, podtrzymują atrakcyjność inwestycyjną Polski. Według danych Departamentu Analiz i Prognoz Ministerstwa Gospodarki wzrost gospodarczy w marcu 2007 szacowany był na nie mniej niż 7%; inflacja wynosiła 2,4%; nastąpił też spadek poziomu bezrobocia do 14,4%. Wzrosła również wiarygodność gospodarcza Polski - agencja ratingowa Standard&Poor's podniosła swoją ocenę ryzyka kredytowego dla Polski z poziomu BBB plus do A minus.

Ten dobry klimat gospodarczy i optymistyczne prognozy przyciągają inwestorów z międzynarodowych rynków. Wg danych szacunkowych, jakimi dysponował NBP w marcu 2007, wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Polsce w 2006 roku wyniosła 11 mld euro, co oznacza wzrost o 40% w porównaniu z 2005 rokiem.

Na rynku nieruchomości komercyjnych utrzymuje się więc zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami biurowymi oraz terenami pod inwestycje.

Rynek wynajmu nowoczesnych powierzchni biurowych

W pierwszym kwartale 2007, podobnie jak w 2006 roku, obserwuje się wysoką aktywność rynku wynajmu powierzchni biurowych w największych miastach Polski. Najbardziej zróżnicowana oferta, zarówno pod względem ilości jak i jakości, znajduje się w Warszawie, gdzie rynek ten rozwija się intensywnie od ponad piętnastu lat. Analitycy warszawskiego rynku oceniają podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na 2,49 mln m2, z czego około 41% przypada na Centralny Obszar Biznesu; prognoza do roku 2010 przewiduje przyrost o około 1 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, głównie w lokalizacjach poza ścisłym centrum (dane liczbowe za 2006 rok: CB Richard Ellis). Stawki czynszów utrzymują się na poprzednim poziomie: dla klasy A: 16 - 22 euro/m2 / m-c netto; dla klasy B: 11 - 15 euro/ m2/ m-c netto.



Tendencja do lokowania większości nowych inwestycji biurowych poza ścisłym centrum miasta występuje też w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, jako skutek bardo ograniczonej podaży wolnych terenów budowlanych w rejonach ściśle śródmiejskich. Zarówno w tych trzech miastach, jak i w Łodzi, Katowicach i Trójmieście (głównie Gdynia i Gdańsk) spodziewany jest, w ciągu najbliższych kilku lat, znaczny przyrost powierzchni biurowej, w wyniku trwających obecnie lub planowanych budów. Według szacunkowej oceny, do 2010 roku ilość powierzchni w wysokim standardzie w tych miastach podwoi się. W 2006 roku podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w każdym z miast nie przekraczała 140 000 m2. Pierwotnie rynki te charakteryzował znaczny zasób biur w zmodernizowanych kamienicach o dobrej lokalizacji, oraz w obiektach wybudowanych przed 1990 rokiem. Była to odpowiedź na intensywnie rozwijający się popyt przy braku nowych inwestycji biurowych. Przełom nastąpił po roku 1995, kiedy to w poszczególnych miastach rozpoczęto budowy nowoczesnych obiektów.

Pomimo aktywnego popytu i umiarkowanej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych, stawki czynszów w największych miastach Polski utrzymują się na niezmienionym poziomie i wynoszą 12 - 16 euro/ m2/ m-c netto dla klasy A i B+, oraz 7 - 11 euro/ m2/ m-c netto dla klasy B.



We Wrocławiu największy popyt występuje na lokale w wysokim standardzie, o powierzchni od 50 - 300 m2; najemcy to przede wszystkim firmy z kapitałem mieszanym, z branży informatycznej i usług finansowych. Nie ma zainteresowania lokalami klasy C. Przy wyborze konkretnej oferty decydują: prestiż i standard budynku, stawki podstawowe czynszu i wysokość opłat eksploatacyjnych oraz dogodny dojazd i możliwość bezproblemowego parkowania przez pracowników firmy, jak i klientów. Ten ostatni aspekt sprawia, że większym powodzeniem cieszą się lokalizacje poza ścisłym centrum miasta.

Rynek terenów inwestycyjnych

W tym sektorze rynku utrzymuje się stały wysoki popyt na grunty pod inwestycje komercyjne: biurowe, magazynowe i handlowe, jak i pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. W dużych miastach Polski podaż terenów budowlanych objętych planami zagospodarowania przestrzennego jest w dalszym ciągu niska i niewystarczająca. Ma to znamienny wpływ na wzrost cen, zwłaszcza w przypadku działek budowlanych z uchwalonym planem miejscowym lub posiadających warunki zabudowy. W ciągu ostatniego roku ceny ofertowe sprzedaży dla szczególnie atrakcyjnych lokalizacji w dużych miastach wzrosły na rynku wtórnym średnio 3-krotnie.

Podobnie, jak w poprzednim okresie, deweloperzy rynku mieszkaniowego poszukują przede wszystkim terenów w granicach miast, uzbrojonych, wyposażonych w lokalne drogi, z dogodną komunikacją do centrum oraz posiadających przynajmniej aktualną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Podaż takich terenów jest niewystarczająca, a ich ceny wzrosły w 2006 roku od 30% do 120%, przy czym najwyższe wzrosty dotyczyły lokalizacji poprzednio najniżej klasyfikowanych.

Korzystniej dla kupujących przedstawia się sytuacja w gminach podmiejskich. Najbardziej aktywne samorządy, chcąc przyciągnąć inwestorów, sukcesywnie opracowują plany miejscowe i przygotowują tereny pod inwestycje. Dlatego też, coraz więcej inwestycji deweloperskich, zwłaszcza z sektora magazynowego, realizowanych jest poza granicami dużych miast, na terenach bezpośrednio sąsiadujących z głównymi szlakami międzynarodowej komunikacji samochodowej.

Leszek Michniak
WGN Real Estate