Jesteśmy przyzwyczajeni do funkcjonalności mieszkań w wielkiej płycie: rzadko który deweloper w dużych miastach realizuje mieszkania z osobną, widną kuchnią lub możliwością wydzielenia, a w budynkach z wielkiej płyty względnie najłatwiej znaleźć takie lokale. Wydzielenie lokali o powierzchni od 39 m2 do 42 m2 już pozwalało na uzyskanie pełnego rozkładu; niekiedy mieszkania o niewiele większej powierzchni dawały możliwość uzyskania trzech osobnych pokoi i osobnej kuchni. Mieszkania deweloperskie o podobnej powierzchni rzadko kiedy dają taką możliwość.

Dlatego potencjał inwestycyjny mieszkań w budynkach z wielkiej płyty pozostaje w dalszym ciągu bardzo duży. Mieszkania dwu- i trzypokojowe właściciele często wynajmują na pokoje, co na ogół przekłada się na wyższą dochodowość.

Osiedla z wielkiej płyty na ogół znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. We Wrocławiu najatrakcyjniejsze na wynajem są osiedla Szczepin, Południe (rejon wieżowca Sky Tower), Plac Grunwadzki, Ołbin. Obecnie ceny sprzedaży mieszkań dwupokojowych o powierzchni 35-45 m2 osiągają w tych lokalizacjach poziom nawet powyżej 7500-8000 zł / m2. Porównywalne lokale deweloperskie w tych lokalizacjach kosztują o kilka tysięcy złotych więcej na metrze kwadratowym. Przy rosnących cenach lokali z rynku pierwotnego inwestycja w lokal o mniejszej wartości w zabudowie z lat 70. i 80. ubiegłego wieku może się okazać znacznie bardziej opłacalna.

Niższa cena – większa stopa zwrotu?

Ceny mieszkań na najlepiej zlokalizowanych osiedlach z wielkiej płyty we Wrocławiu oscylują w granicach 6500-8000 zł za metr kwadratowy, w zależności od wielkości i metrażu. Kawalerki sprzedają się w cenach przekraczających 9000 zł / m2. W porównywalnych lokalizacjach deweloperzy oferują lokale w cenach od 7500 zł do nawet 18 000 zł / m2. Takie inwestycje jak Starter III obok Galerii Wroclavia czy Nowe Centrum Południowe obok Sky Towera przyczyniają się do windowania cen mieszkań w danych lokalizacjach, jednak nie na tyle, żeby np. mieszkania w wielkiej płycie przestały być konkurencyjne dla potencjalnych inwestorów.

Na przykład mieszkanie dwupokojowe o powierzchni około 40 m2, wykończone w dobrym standardzie, w okolicach wieżowca Sky Tower, ma szansę się wynająć za 2000 zł miesięcznie, co przy szacunkowej cenie zakupu przykładowo w kwocie 320 000 zł daje stopę zwrotu w wysokości 7,5% w skali roku. Przy zakupie mieszkania od dewelopera w cenie około 400 000 zł stopa zwrotu będzie z pewnością niższa, zwłaszcza że do ceny zakupu należy doliczyć koszt wykończenia pod klucz i wyposażenia.

Zakładając, że wykończenie i wyposażenie mieszkania o powierzchni 40 m2 wyniesie 50 000 zł, koszt inwestycji zamknie się w kwocie 450 000 zł. Żeby osiągnąć stopę zwrotu w wysokości 7,5%, należałoby lokal wynająć w cenie 2800 zł. Jednak nawet przy porównywalnych stopach zwrotu, trzeba pamiętać, że większym zainteresowaniem potencjalnych najemców będzie się cieszyło zrealizowane w dobrym standardzie mieszkanie w wielkiej płycie. A jak to wygląda w praktyce? Aktualnie w apartamentowcu Nowe Centrum Południowe mieszkania o powierzchni ok. 40 m2 są oferowane w cenach 2300-2500 zł miesięcznie.

Na co zwracać uwagę kupując mieszanie z rynku wtórnego?

Atutem mieszkania zawsze jest lokalizacja. Im bliżej centrum miasta, ośrodków akademickich i dużych węzłów komunikacyjnych, tym większa szansa na dobre ulokowanie środków.

Stan techniczny budynków z wielkiej płyty w dużych miastach jest na ogół na tyle dobry, że przyszły właściciel nie musi zwracać szczególnej uwagi na wady. Jednak warto zwracać uwagę na stan wind, na to, czy dźwigi osobowe zostały wymienione i czy klatka schodowa jest utrzymana w dobrym stanie.

Istotny jest oczywiście stan samego mieszkania. W przypadku każdego mieszkania musimy wiedzieć, czy instalacja elektryczna i instalacja wodno-kanalizacyjna zostały wymienione. Jeśli tak, mamy szansę zaoszczędzić sporo czasu i pieniędzy w razie jakichkolwiek problemów.

Charakterystyczne na rynku rozbieżności w cenach czynszów najmu wynikają ze zróżnicowanych kosztów utrzymania. Paradoksalnie w lepszej cenie ma szansę się wynająć niewielkie dwupokojowe mieszkanie, maksymalnie 40 m2, niż np. mieszkanie o powierzchni około 55 m2 w sąsiednim budynku. To dlatego, że koszt czynszu do spółdzielni dla mieszkania 40 m2 może wynieść 350 zł, a dla mieszkania 55 m2 w nieco nowszym budynku czynsz wyniesie 550-650 zł. Dysproporcje mogą być duże między mieszkaniami w zbliżonej lokalizacji.

Mieszkania z rynku wtórnego kuszą wynajmujących

Różnice w cenach najmu między nowymi mieszkaniami a mieszkaniami w wielkiej płycie na ogół wynoszą od kilkuset złotych do nawet 1000 zł miesięcznie (albo i więcej). Nowe mieszkania w porównywalnej lokalizacji prawie zawsze są nieco droższe od mieszkań w wielkiej płycie.

Potencjalny najemca zrobi prosty rachunek ekonomiczny: nawet jeśli go stać, istnieje większe prawdopodobieństwo, że zdecyduje się na najem tańszego mieszkania. Dlatego inwestycja w mieszkania w wielkiej płycie jeszcze długo będą bezpieczne i opłacalne.

 
ZOBACZ WIĘCEJ: MIESZKANIA Z RYNKU WTÓRNEGO

Jarosław Wójtowicz
Starszy Analityk WGN