Polska jest gospodarzem coraz większej ilości kongresów, konferencji i targów światowego formatu, które silnie wpływają na rozwój tak zwanej turystyki biznesowej. Jednym z najmocniej i najszybciej rozwijających się regionów, pod tym względem jest właśnie Śląsk.

Turystyka biznesowa a inwestycje w nieruchomości

Katowicki Spodek i złączone z nim Międzynarodowe Centrum Kongresowe stanowią już rozpoznawalną markę i co roku są gospodarzami wielu wydarzeń m.in. koncertów międzynarodowych gwiazd, szczytu klimatycznego COP 24 czy wszelkiego rodzaju targów. Oba te obiekty w 2017 roku przyciągnęły ponad 1,2 mln osób, z szacunków na kolejny rok wynika, że w 2018 liczba ta zostanie pobita. Tego typu eventy wpływają na rozpoznawalność miasta i przyciągają inwestorów, w tym zagranicznych. „Katowice predestynują do miana miejsca spotkań najważniejszych osób ze świata biznesu” – twierdzi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający Savills w Polsce. W stolicy Górnego Śląska od kilku lat realizuje się projekt wspierający rozwój turystyki biznesowej w regionie. Według Leszka Mikosa, prezesa Havre i właściciela hotelu Park Inn by Radisson Katowice, wydarzenia na poziomie Europejskiego Kongresu Gospodarczego (ponad 11,5 tys gości z całego świata) są ważnym i nieodzownym komponentem dla rozwoju biznesu. „Kongres wpływa korzystnie na rozwój wielu branż, m.in. hotelowej oraz umacnia nową, pozytywną identyfikację miasta i całego regionu” – dodaje Leszek Mikos. Różnego rodzaju eventy organizowane w Katowicach potwierdzają olbrzymi potencjał całego regionu i przekładają się bezpośrednio na rozwój innych gałęzi gospodarki, w tym na inwestycje w nieruchomości komercyjne w Katowicach i rozwój całej aglomeracji. Wszystkie te elementy są ze sobą bardzo powiązane i wpływają na siebie. Promocja i duża rozpoznawalność miasta wpływa na wzrost inwestycji w nieruchomości komercyjne, bogate zaplecze sprzyja organizacji wydarzeń na poziomie międzynarodowym co przekłada się na wzrost znaczenia miasta. Jeszcze do niedawna w Katowicach działał tylko jeden czterogwiazdkowy hotel.

Teraz miasto budzi duze zainteresowanie wśród wielu, znaczących sieci hotelarskich. Co więcej, planowane są również inwestycje w nieruchomości biurowe i handlowe. „Jako Echo Investment od lat jesteśmy obecni w Katowicach, wierzymy w energię i potencjał tego miasta i to właśnie w stolicy Śląska w tym roku otworzymy Galerię Libero, a dosłownie kilka tygodniu temu rozpoczęliśmy budowę niezwykle interesującego kompleksu biurowego Face 2 Face – komentuje Nicklas Lindberg, prezes zarządu Echo Investment.

Rynek nieruchomości biurowych

W pierwszym kwartale 2018 w Katowicach została podpisana jedna z największych umów w sektorze nieruchomości biurowych. Potwierdza to hipotezę, że tamtejszy rynek rozwija się bardzo prężnie i przyciąga wielu znaczących inwestorów. Nowoczesne przestrzenie biurowe przyciągają firmy ze wszystkich sektorów, a innowacyjne rozwiązania inwestycyjne stają się bardzo pożądane. Nowoczesne rozwiązania, odważne projekty i dobra lokalizacja zawsze cieszą się dużym zainteresowaniem. W segmencie nieruchomości biurowych prestiż i charakterystyczne projekty odgrywają dużą rolę. Przykładem jest centrum Fujitsu Global Delivery Center Poland, które wynajęło nowoczesne przestrzenie biurowe w katowickim KTW. Marcin Krupa, Prezydent Miasta Katowice, skomentował „Decyzja firmy Fujitsu o wybraniu naszego miasta na miejsce swojej nowej inwestycji jest niezbitym dowodem na to, jak silną marką na mapie inwestycyjnej są Katowice. Jesteśmy niezmiernie zadowoleni z faktu, że kolejny światowy gigant docenił walory Katowic - miasta, które wraz z całą ponad dwumilionową Górnośląsko-Zagłębiowską Metropolią posiada nie tylko ogromny potencjał inwestycyjny, lecz jest również doskonałym miejscem do życia.” Podpisana umowa najmu 6300 mkw jest jedną z największych w Polsce zrealizowanych w I kwartale 2018. Budynek biurowy, w którym wynajęto powierzchnie został zaprojektowany przez śląską pracownie Medusagroup. Zlokalizowany jest w samym centrum miasta, obok Spodka, Muzeum Śląskiego, Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia oraz w sąsiedztwie Centrum Kongresowego. Takie położenie sprawie że jest to jedna z najbardziej pożądanych nieruchomości biurowych w tej części kraju. „Niezmiernie cieszy nas, że to właśnie Fujitsu stanie się głównym najemcą pierwszego biurowca wchodzącego w skład kompleksu .KTW. Wybór Katowic i naszego obiektu zlokalizowanego w centralnej części miasta, w bezpośrednim sąsiedztwie Strefy Kultury potwierdza to, że zarówno nasze miasto w ujęciu metropolitalnym jak i jego oferta komercyjna jest niezmiennie niezwykle atrakcyjna dla firm z całego świata. Jako inwestor od samego początku kładziemy nacisk na wysoką jakość inwestycji, najnowsze rozwiązania techniczne oraz komfort naszych przyszłych najemców w długoterminowej perspektywie. Docenienie tych walorów przez Fujitsu utwierdza nas w przekonaniu, że podążamy odpowiednią drogą.”- komentuje Maciej Wójcik, prezes zarządu TDJ Esteta. W ciągu ostatniego roku zaobserwowano znaczący wzrost firm, które zdecydowały się na otwarcie swoich biur w Katowicach, jednocześnie został zmniejszony wolumen transakcyjny. Ponad 56% podpisanych umów wynajmu powierzchni biurowej dotyczyła firm, które nie były dotychczas na w stolicy Górnego Śląska. Odnotowuje się stały wzrosty popytu na rynku nieruchomości biurowych w stosunku rok do roku. W II kwartale 2018 spółka TDJ Esteta otrzymała pozwolenie na użytkowanie 18,3 tys. mkw nowoczesnej powierzchni biurowej w Katowicach w KTW I. Trwają prace budowlane w czwartym biurowcu w ramach inwestycji Silesia Business Park, którego powierzchnia przekroczy 10,6 tys. mkw. Natomiast w GPP Business Park powstaje czwarty biurowiec o oferujący 7,8 tys. mkw powierzchni, co ciekawe będzie to nieruchomość komercyjna, która będzie produkować więcej energii niż sama zużyje (tzw. budynek plus energetyczny). Są to inwestycje, które potwierdzają, że katowicki rynek nieruchomości biurowych wciąż jest nienasycony i rozwija się bardzo dynamicznie. Budynkiem komercyjnym oferującym nowoczesne przestrzenie biurowe w Stolicy Górnego Śląska jest również Katowice Business Point (KBP), który oferuje ponad 17 tys mkw powierzchni najmu. Jest to 11 piętrowy biurowiec znajdujący się w sąsiedztwie centrum handlowego Silesia City Center. Do nieruchomości przynależy 3 kondygnacyjny parking podziemny zapewniający 200 miejsc postojowych. Inwestycja posiada ekologiczny certyfikat BREEAM. “Katowice Business Point to jeden z najbardziej reprezentacyjnych budynków biurowych w Katowicach. Najemcami obiektu są uznane polskie i międzynarodowe firmy. Topowa lokalizacja, doskonała ekspozycja budynku przy Drogowej Trasie Średnicowej z bardzo dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, ale przede wszystkim wysoka jakość oraz efektywność przestrzeni biurowych zapewniająca jego użytkownikom komfort pracy, przyczyniły się do wyboru przez firmę Eurofins GSC Poland na swoją nową siedzibę budynku KBP” – komentuje Jacek Dymek, negocjator w dziale powierzchni biurowych Cushman & Wakefield. Budynek jest wynajmowany przez Eurofins GSC Poland, międzynarodową firmę zajmującą się świadczeniem usług badawczych produktów farmaceutycznych, żywnościowych, przemysłowych i dóbr konsumenckich.

O wynajmowanych przestrzeniach opowiada Olaf Kacperski, prezes zarządu Eurofins GSC Poland: “Po dwóch latach działalności Eurofins GSC Poland na śląskim rynku, stworzyliśmy biuro które nie tylko odpowiada wymaganiom pracowników, ale również bezpośrednio nawiązuje do charakteru działalności Eurofins. Wszystkie testy wykonywane codziennie w naszych laboratoriach mają na celu polepszenie jakości życia człowieka w ciągle zmieniającym się środowisku. Już na etapie planowania biura postanowiliśmy korzystać głównie z materiałów organicznych: drewno, wełna, żywa roślinność. Zależało nam na uzyskaniu świeżej, ale jednocześnie prostej przestrzeni, która zamiast rozpraszać pomaga w skupieniu podczas pracy. Do aranżacji wnętrza użyto ponad 600 sadzonek kwiatów, które przez następne lata będą rosły razem z organizacją. Odpowiadając na sugestie pracowników, by miejsce pracy cechowało się dobrą akustyką, zaprojektowaliśmy dźwiękochłonne panele oraz wygłuszający filc. W biurze dominują barwy, które można znaleźć w środowisku naturalnym – odcienie zieleni i brązu. Kolory firmowe są dodatkowym akcentem kolorystycznym w całej przestrzeni”.

Mieszkania na sprzedaż w Katowicach

Za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego w Katowicach trzeba zapłacić obecnie ponad 5200 zł., w latach 2008-2011 średnia cena za mkw wynosiła 4100 zł. W porównaniu do ubiegłego roku jest to wzrost aż o 17%, jest to największy wzrost cen w całej Polsce. Ceny nieruchomości mieszkaniowych nie są jeszcze porównywalne z największymi aglomeracjami to należy pokreślić, że trend zwyżkowy będzie się utrzymywał. Z analiz przeprowadzonych w maju 2018 wynika, że mieszkania na sprzedaż w Katowicach nigdy wcześniej nie osiągały tak wysokich cen za mkw. Średni wzrost w 18 badanych miastach utrzymywał się na poziomie 4,3% w porównaniu do roku 2017. Wzrost cen spowodowany jest prężnym rozwojem rynku nieruchomości, dzięki któremu przybywa inwestycji mieszkaniowych. Tak znaczący wzrost cen nie zmniejszył popytu na nowe mieszkania. Deweloperzy podejmują się kolejnych wyzwań w rynek nieruchomości mieszkaniowych. Na początku 2018 roku zanotowano przyrost nowych projektów inwestycyjnych o 19%, o 45% wzrosła również liczba nowych pozwoleń na budowę. Obecnie na rynku są mieszkania na sprzedaż w powstających inwestycjach w Murckach, Kostuchnie (ulica Bażantów), na os. Paderewskiego (inwestycje przy Pułaskiego i Granicznej), Wełnowcu (Bytkowska), na granicy Brynowa i Ligoty (Nasypowa). Wzrost wartości metra kwadratowego mieszkania w Katowicach wpłynął na wzmożone zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego oraz wtórnego w pozostałych miastach GOP. Ceny po za Katowicami są nawet o 20% niższe a dobre skomunikowanie Aglomeracji Śląskiej spowoduje dalszy rozwój tej tendencji. Według exportów Grupy WGN katowicki rynek mieszkaniowy jest jednym z największych w kraju. Pomimo znaczących wzrostów cen mieszkań, w porównaniu z innymi dużymi miastami, nadal są one bardzo atrakcyjne, dlatego też sektor mieszkań na wynajem również dynamicznie się rozwija. Ewa Foltańska-Dubiel, wiceprezes Grupy Deweloperskiej Geo wyjaśnia „Rentowność inwestycji zależy m.in. od ceny mieszkania. Na katowickim rynku nieruchomości ceny mieszkań są wyjątkowo przystępne. Podobne mieszkanie jesteśmy w stanie kupić prawie o połowę taniej niż w stolicy. Poza tym w Katowicach prężnie rozwija się rynek najmu. Zwiększa się liczba studentów zainteresowanych śląskimi uczelniami. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że Katowice to wciąż jeden z najtańszych ośrodków akademickich w naszym kraju”.

Inwestycje w mieszkania na wynajem

Mzuri CFI Śląśk planuje zainwestować miliony w modernizacje kamienic w Katowicach a następnie wynajmować w nich mieszkania. Niedawno podpisano przedwstępną umowę kupna-sprzedaży kamienicy w centrum Katowic, przy ul. 3 maja, nieopodal Galerii Katowickiej. “Chcemy przyczynić się do rewitalizacji konurbacji śląskiej a jednocześnie dać atrakcyjny i bezpieczny zysk naszym inwestorom –wyjaśnia Jan Dziekoński z zarządu Mzuri CFI Śląsk, sam pochodzący z Katowic. Zależy nam, by śląskie miasta piękniały, a także, by do centrum Katowic ludzie nie tylko przyjeżdżali, ale też by w nim mieszkali” – dodaje. Podkreśla, że w spółka planuje nie tylko podniesienie standardu mieszkań na wynajem, ale również rewitalizację i modernizację fasad budynków i części wspólnych. Grupa Mzuri, zajmuje się grupowym inwestowaniem m.in. w kamienice i zarządzaniem ponad 4000 mieszkaniami z rynku wtórnego. Mzuri CFI Śląsk jest już ósmą spółką inwestycyjną powołaną przez Grupę Mzuri. “Zaufało nam blisko 90 osób z pięciu krajów deklarując wolę objęcia udziałów za kwotę blisko 4 mln zł. – wyjaśnia Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri CFI Śląsk i partner współzarządzający Grupą Mzuri. Tym samym łączna liczba wspólników w spółkach Mzuri CFI zbliżyła się do 600, a łączny kapitał tych wehikułów przekroczył 26 mln zł” – dodaje. Zebrany kapitał Mzuri CFI Śląsk planuje zadatkować na kolejne kamienice w Katowicach i Sosnowcu, analizy przedinwestycyjne tych nieruchomości zostały już zakończone. Szacuje się, że łączny koszt inwestycji na Śląsku przekroczy 10 mln złotych.

 ”Mzuri CFI Śląsk planuje na jesień bieżącego roku drugą transzę subskrypcji na udziały. Mamy nadzieję, że efekcie kolejnego okna przyjmowania inwestorów do Spółki zwiększy się udział Ślązaków wśród wspólników – dzisiaj jedynie 6 proc. z nich mieszka na Śląsku, podczas gdy mieszkańcy Warszawy to niemal jedna trzecia wszystkich inwestorów” komentuje Kaźmierczak. Środki zebrane podczas kolejnej transzy pozwolą na zakup i remonty kolejnych kamienic” – komentuje prezes Mzuri CFI Śląsk. Szacowany, stały zwrot z kapitał inwestorów powinien wynieść średnio około 7% w skali roku, ponad to inwestorzy mogą również liczyć na wzrost wartości udziałów spółki. „Ufam, że atrakcyjny zwrot z inwestycji, jakiego się spodziewamy dzięki naszej znajomości inwestycji w mieszkania na wynajem i zarządzania najmem, w połączeniu z bezpieczeństwem i wiarygodnością Grupy Mzuri, pozwolą nam znacząco zwiększyć poziom 25 mln zł, jakie dotychczas powierzyli nam inwestorzy” – dodaje Artur Kaźmierczak.

A co z obiektami hotelowymi?

W Katowicach można zaobserwować pewien paradoks bezpośrednio wpływający na nieruchomości komercyjne o charakterze hotelowym. Bardzo dobra komunikacja z największymi polskimi aglomeracjami wpływa na większą mobilność gości biznesowych „Z jednej strony jest to wielkie udogodnienie dla organizowania wydarzeń, ale z drugiej bywa utrudnieniem, ponieważ sprzyja turystyce jednodniowej. Delegaci przyjeżdżają na konferencje i tego samego dnia wyjeżdżają, bo bardzo łatwo można wyjechać z aglomeracji i w trzy godziny dojechać na przykład do Warszawy”– twierdzi dr Krzysztof Cieślikowski z Wydziału Zarządzania Sportem i Turystyką, Akademii Wychowania Fizycznego im. Jerzego Kukuczki w Katowicach. “Goście z Wrocławia, Krakowa czy Warszawy nie zostają na noc i wcale nie dlatego, że nie ma oferty spędzania czasu wolnego po konferencji “– dodaje. Katowicki segment obiektów hotelowych charakteryzuję się obłożeniem tylko w czasie dużych wydarzeń. W ciągu roku nie ma obłożenia porównywalnego do tego w Krakowie czy Warszawie. “Rynek hotelowy rozwija się, powstają nowe inwestycje - co bardzo nas cieszy, ale przy wielkich eventach baza noclegowa jest wciąż niewystarczająca. Z tego powodu goście konferencji i wydarzeń często przyjeżdżają do Katowic tylko na jeden dzień - nie mają gdzie wynająć pokoju, albo ceny noclegów są na czas takich imprez bardzo wysokie. Nierzadko wybierają też na miejsce noclegu Kraków. Liczymy, że zaplanowane wielkie wydarzenia, jak zbliżający się COP 24, jeszcze bardziej wypromują Katowice i będą impulsem do nowych inwestycji hotelarskich”- komentuje Wojciech Kuśpik, prezes Grupy PTWP. Kolejne inwestycje w obiekty hotelowe planuje grupa Havre. “Mamy działkę, która sąsiaduje z hotelem Park Inn by Radisson. Planujemy wybudować na niej skrzydło hotelowo-apartamentowe. Mamy już koncepcję. Jesteśmy na etapie biznesowej oceny projektu”– informuje Leszek Mikos załyżyciel grupy. Na powierzchni 16 tys. mkw powstanie od 100 do 150 apartamentów wynajmowanych na dłuższy czas. Apartamenty na wynajem będą miały zapewnioną obsługę hotelową przez znanego operatora. Jest to model inwestycyjny do tej pory nie obecny w tej części Polski, ale popularny i sprawdzony w największych metropoliach na świecie. Nieruchomość wraz z basenem, spa i całym zapleczem hotelowym zostanie otwarta w 2021 roku. Kolejną ciekawą inwestycją jest nieruchomość komercyjna budowana przez norweską sieć Puro. Hotel zostanie zaprojektowany przez światowej klasy architektów wywodzących się ze Śląska. Obiekt będzie odzwierciedlał bogatą historie Śląska i elementy charakterystyczne dla jego architektury. “Katowice dziś można porównać do Śródmieścia Warszawy sprzed 15 lat. Centrum miasta skusi światowych graczy rynku hotelowego, którzy będą kupować tam coraz droższe działki. Skorzystają jednak także sąsiednie miasta, gdzie zaczną się lokować sieci debiutujące w Polsce, które nie są jeszcze znane, albo indywidualni inwestorzy”– twierdzi dr Cieślikowski. W najbliższym czasie katowicka baza hotelowa powiększy się o kolejne nieruchomości komercyjne o taki charakterze. Na 2019 rok planowane jest otwarcie hotelu Moxy, w którym ma 5 kondygnacjach powstanie 100 pokoi. Hotelu Diament Plaza Katowice przy ul. Dworcowej zostanie rozbudowany o dodatkowe 89 pokoi. Śląski Park Technologiczny rozważa budowę hotelu z ośrodkiem spa, który będzie wykorzystywał ciepło powstające w procesie produkcji prądu, w systemie trigeneracji.

Sandra Wolna

redakcja wgn.pl