Biura WGN
CENTRALA WGN
Spis treści:
Wygląd historycznych budynków
Ryzyko związane z remontem
Ceny w największych miastach
Na co zaadoptować budynek?
Jak wyglądają historyczne kamienice na sprzedaż?
Historyczne kamienice na sprzedaż zachwycają swoją architekturą. Ich mury świadczą o upływie czasu a niebanalne sztukaterie i ozdoby przywołują zamierzchłe czasy. Zachwycają wysokimi sufitami i dużymi oknami, które wpuszczają do wnętrz pomieszczeń dużą ilość dziennego światła.
Moda na kamienice, nazywane także czynszówkami, powraca, wiele osób poszukuje mieszkań właśnie w tego typu budynkach. Niemniej wiele z tych wspaniałych budynków niszczeje. Prywatni inwestorzy oraz właściciele budynków nie rewitalizują w skali roku wielu budynków. W efekcie częstszym widokiem jest w dalszym ciągu zaniedbany budynek, niż nowoczesna inwestycja.
Od średniowiecza aż po drugą połowę XX wieku, obiekty tego typu stanowiły podstawę miejskiego budownictwa mieszkaniowego. Budowano je w zwartym szeregu, jednen obok drugiego. Częstym widokiem były (i są w dalszym ciągu) budynki charakteryzujące się brakiem okien na jednej lub dwóch ścianach. W trakcie budowy zakładano bowiem, że obok stanie kolejny budynek, który, przylegając, stworzy spójną plombę. Niekiedy dochodziło do sytuacji, gdzie jeden z ciągu budynków był wyburzany – wówczas również skrajne budynki pozostawały bez okien na bocznych ścianach.
Jak dzisiaj prezentuje się to historyczne budownictwo? Takich samotnie stojących budynków jest w Polsce na pęczki. Część z nich dalej zachowuje swoją świetność. Niemniej bardzo duży procent tych historycznych budynków jest zaniedbanych i wymagających dużych nakładów remontowych. Czy sytuacja ta się zmieni? Czy czynszówki będą w dalszym ciągu niszczały, aż zaczną znikać z naszego rynku? Część budynków jest tak zniszczona, że ich rewitalizacja jest obecnie nieopłacalna. Niemniej dla dużej części w dalszym ciągu są spore szanse na odzyskanie dawnego blasku, o ile wpadną one w oko inwestora.
Skąd wynika zainteresowanie obiektami historycznymi?
Większe zainteresowanie inwestorów nieruchomościami zabytkowymi wynika nie tylko z docenienia ich walorów, ale także po prostu z konieczności. W dużych miastach, zwłaszcza w dobrych centralnych lokalizacjach, brakuje po prostu terenów inwestycyjnych. Siłą rzeczy więc firmy zaczynają zwracać się ku tej tkance, która już jest. Czynszówki cechują się często dobrymi lokalizacjami – na starówkach lub w ich okolicach. Takie nieruchomości – zwłaszcza biorąc pod uwagę bardzo okazały wygląd – mogą się sprawdzić w zupełnie nowych funkcjach. Stąd właśnie bierze się szybko rosnąca liczba odnowionych, okazałych budynków mających blisko lub ponad 100 lat. Co ważne, budynki te niekoniecznie muszą pełnić funkcję mieszkalną. Inwestorzy zauważyli bowiem szereg możliwości, jakie niesie ze sobą adaptacja pod nowe funkcje o charakterze komercyjnym.
Kamienice na sprzedaż w „nowym wcieleniu” stają się okazałymi biurami, hotelami, apartamentowcami. Wartość takich nieruchomości wzrasta wielokrotnie. Szczególnie, gdy mowa o prestiżowych lokalizacjach. Kupując taki budynek usytuwoany nad morzem inwestor może przerobić go na luksusowy pensjonat.
Po latach PRL w polskich miastach ciągle pozostały bardzo duże dzielnice czynszówek. Niestety często prezentują fatalny stan. Przez dziesięciolecia niedoinwestowane, pełniące zwykle rolę zasobów lokali komunalnych, popadały w ruinę. W naszym kraju nie brakuje niszczejących budowli, którym bliżej jest do całkowitego upadku, niż renowacji. Przykładów nie trzeba daleko szukać. Może nim być Łódź, czy np. Wrocław, z dużą dzielnicą przedwojennych budynków – Śródmieściem. Choć gminy po latach przebudziły się w zakresie rewitalizacji tego typu budownictwa, te ciągle przebiegają zbyt wolno. Problemem są nie tylko skromne środki na taki cel w miejskich budżetach, ale też skomplikowana sytuacja własnościowa. Gminy często w ramach wspólnot są jedynie współwłaścicielami budynków. W takim wariancie koszty prac remontowych powinny się rozkładać, zgodnie z procentem udziałów na wszystkich współwłaścicieli. Niestety nie wszyscy są zainteresowani ich ponoszeniem, co skutkuje zastopowaniem koniecznych inwestycji.
Dziś można mówić, że to sektor prywatny, deweloperski, w dużej mierze bierze na siebie remonty, choć oczywiście nie działa tu z pobudek altruistycznych. Generalnie jednak efekt jest korzystny dla tkanki miejskiej i jej estetyki. Historyczne budynki w nowych wcieleniach mają szansę przetrwać, tym samym będąc świadectwem tkanki miejskiej, ale też dzięki niebanalnej architekturze po prostu upiększają pierzeje zabudowy. A jak w praktyce wyglądają kwestie remontu?
Jakie ryzyko wiąże się z ofertami kamienic na sprzedaż do remontu?
Obawy związane z renowacją starych kamienic na sprzedaż są uzasadnione. Są to stare budynki, często o niedoprecyzowanym stanie technicznym. Wymagają wielkiego nakładu pracy przy remoncie. Jeśli inwestor, który zdecydował się kupić i wyremontować obiekt nie zweryfikuje dokładnie jego stanu technicznego, może okazać się, że budynek taki jest studnią bez dna. W takich sytuacjach może okazać się, że dużo mniej kosztowne jak również szybsze byłoby wybudowanie zupełnie nowego budynku.
Nawet jednak przy założeniu, że budynek jest w oczekiwanym stanie technicznym, jej remont może pochłonąć większe niż przy standardowej renowacji budynku koszty. Powodem tego jest konieczność zatrudnienia ekspertów, zakupu odpowiednich materiałów budowlanych oraz wykończeniowych itp.
Kolejną kwestią, jaka może odstraszać prywatnych inwestorów i deweloperów jest historyczny charakter tych budynków. Jeszcze przed zakupem należałoby zatem sprawdzić, czy jest on wpisany na listę zabytków. Jeżeli znajduje się na liście, oznacza to, że pieczę nad jej stanem technicznym trzyma konserwator zabytków, a współpraca z nim może nie należeć do najłatwiejszych. Konserwator zabytków będzie bowiem kontrolował, jakich materiałów używa się do renowacji, narzucał rozwiązania itp. Wszystko po to, aby zachować wygląd, maksymalnie oddający elewację sprzed lat. Pójście za nakazami konserwatora zabytków może wpędzić inwestora lub dewelopera w poważne, nadprogramowe wydatki. Ponadto na inwestora czekają ograniczenia. Jednym z nich jest np. brak zgody konserwatora zabytków na wymianę stolarki okiennej na bardziej nowoczesną. W tej sytuacji deweloper nie będzie mógł wymienić okien na plastikowe. Co więcej, będzie on zmuszony do zakupu nowych okien wykonanych z drewna, których koszt jest znacznie wyższy, niż plastikowych. Stanowi to dodatkowy, wysoki koszt, a jest to tylko jeden przykład dodatkowych wydatków, jakie być może musiałby ponieść inwestor lub deweloper.
Kolejnym problemem mogą być mieszkańcy (w sytuacji, gdy mówimy o zamieszkiwanym budynku). Nie wiadomo bowiem, czy będą oni skłonni partycypować w kosztach ewentualnych remontów i napraw. Mogą również sabotować niektóre prace remontowe, na których prowadzenie nie chcą wyrazić zgody. Konflikt z mieszkańcami z całą pewnością wydłuży czas prowadzonych prac budowlano-wykończeniowych. To z kolei spowoduje zwiększenie kosztów dla inwestycji.
Ostatnią rzeczą, o jakiej należy wspomnieć, jest kwestia własnościowa, która nie zawsze jest jasna. Głośno w ostatnim czasie było o odzyskiwaniu przez dawnych, prawowitych właścicieli budynków wykupionych przez prywatnych inwestorów. Może się więc okazać, że budynek, w który ów inwestor włożył duże nakłady czasu i pieniędzy, zostanie mu prawnie odebrany, chociaż są to oczywiście skrajne przypadki.
Plusy inwestycji
Pomimo oczywistego ryzyka, jakie wiąże się z zakupem starej, często zabytkowej budowli, jej zakup wielu ekspertów uważa za bardzo opłacalny. Inwestycje te mają bowiem bardzo dużo zalet.
Pierwszą z nich jest lokalizacja – powstawały najczęściej w ścisłym centrum miasta, blisko (lub nawet w samym) rynku. Budowano je także w najbardziej atrakcyjnych punktach miast, gdzie w czasach obecnych brakuje już wolnych gruntów pod nowe inwestycje. To sprawia, że czynszówki mogą poszczycić się jednymi z lepszych lokalizacji w mieście. Inwestorzy, którym zależy właśnie na tym aspekcie, coraz chętniej inwestują w ich zakup. Po ich odnowieniu mogą nadać budynkom zupełnie nowe funkcje.
Niebanalna architektura to kolejny plus tych budynków. Obecnie powstające inwestycje charakteryzują się zupełnie odmienną architekturą. Ich wygląd, zwłaszcza tych odrestaurowanych, zwraca na ich tle jeszcze większą uwagę.
Rys historyczny także ma znaczenie. Wiele osób zainteresowanych wynajęciem bądź zakupem powierzchni zwraca uwagę na to, jaką budynek ma historię. Te, których mury przenoszą do dzisiejszych czasów opowieści sprzed wieków, są doceniane za swój charakter i często zyskują miano „budynków z duszą”.
Jak wyglądają ceny kamienic na sprzedaż w największych miastach Polski?
Zanim wskażemy przykłady udanych rewitalizacji, przyjrzyjmy się obecnej sytuacji na rynku kamienic w Polsce. Wskazany segment jest bowiem bardzo zróżnicowany. Zdecydowanie przeważają oferty sprzedażowe. Często pojawiają się również oferty sprzedaży części udziałów własności.
Jak kształtują się ceny tych przedwojennych nieruchomości? Są oczywiście bardzo zróżnicowane – w zależności od lokalizacji, stanu technicznego itp. Generalnie jednak można powiedzieć, że za zabytkowe/historyczne obiekty w dobrych lokalizacjach w centrach miast trzeba zapłacić przynajmniej po kilka milionów złotych.
Wrocław
Przykładem może być tu niedawno sprzedana przez wrocławski magistrat budowla na Wyspie Słodowej – około 300 metrów od Rynku. Cena za ten świetnie zlokalizowany obiekt, w popularnym, odwiedzanym przez młodych ludzi i turystów miejscu, wyniosła 9,5 mln zł. Powierzchnia budynku to niecałe 1500 mkw., tak więc stawka za ten obiekt wraz z działką wyniosła ponad 6,3 tys. zł/mkw. Nowy inwestor zdradza, że oprócz rewitalizacji budowla będzie też rozbudowana i będzie to obiekt komercyjny – wielofunkcyjny.
Oferta wrocławskiego magistratu dobrze pokazuje poziom cen za tego typu nieruchomości. Stawki są zazwyczaj podwyższone w stosunku do cen z rynku mieszkaniowego – choć mowa o bardzo dobrych lokalizacjach.
Przykład innej realizacji z Wrocławia to budynek w ścisłym centrum, wyremontowany w 2000 roku, wyceniony na ponad 15 mln zł. Przy metrażu prawie 2200 metrów kwadratowych, daje nam to około 7 500 złotych za metr kwadratowy. W cenie tej możemy kupić 5-piętrowy budynek po renowacji. Może on pełnić funkcje biurowe, gastronomiczne lub usługowe. Możliwa jest także adaptacja pod niewielki hotel. Sprawia to, że jest to bardzo atrakcyjna pod kątem inwestycyjnym nieruchomość, położona w sercu miasta. Zdarzają się i znacznie droższe oferty. Przykładowo: inna wrocławska budowla ze Starego Miasta została wyceniona na ponad 10 tys. zł/mkw.
Kraków
W Krakowie, mieście uważanym za jedno z najbardziej pielęgnujących rys historyczny, ceny za kamienice na sprzedaż potrafią być jeszcze wyższe. Przykładowo, na sprzedaż wystawiono budynek o powierzchni 830 metrów kwadratowych. Jego cena ofertowa wynosi dokładnie 10 000 000 złotych. Daje nam to cenę ponad 12 000 złotych za metr kwadratowy nieruchomości. Opisywany lokal położony jest w dzielnicy Stare Miasto. Przedmiotowy budynek ma bardzo duży potencjał inwestycyjny. Znajdują się tutaj niezależne lokale mieszkalne, magazyny, strych a także pawilon handlowy oferujący dwa lokale. Ponadto w przestronnych i wysokich piwnicach istnieje możliwość dowolnej aranżacji, co jest niewątpliwym plusem obiektu. Jest on ponadto wpisany do rejestru zabytków, przy czym jego wnętrze wymaga odświeżenia.
Doskonała lokalizacja sprawia, że budynek sprawdzi się doskonale jako hotel, siedziba lub oddział firmy, lub np. centrum medyczne.
Warszawa
W Warszawie ceny jeszcze bardziej wprawiają w osłupienie. Dla przykładu: za pojedynczy apartament o powierzchni ok. 120 metrów kwadratowych, znajdujący się w odnowionej czynszówce, trzeba tu zapłacić nawet ponad 2 000 000 złotych. Daje nam to cenę rzędu ponad 16 500 złotych za metr kwadratowy luksusowego mieszkania. Należy przy tym nadmienić, że apartament, który podajemy jako przykład, jest w pełni wykończony i gotowy do zamieszkania. Na podłodze znajduje się oryginalny, odnowiony parkiet. Łazienka oraz kuchnia są umeblowane, co jest dodatkowym atutem. Kamienica znajduje się ponadto w atrakcyjnej dzielnicy Śródmieście w Warszawie.
W jakich miastach zainteresowanie jest największe? Zdecydowanie deweloperzy i prywatni inwestorzy najczęściej poszukują przedwojennych nieruchomości z duszą w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu. Bardzo dużą popularność zyskuje również Poznań. To właśnie w tych miastach wielu inwestorów decyduje się realizować swoje projekty mieszkaniowe, hotelowe, biurowe oraz inne, również o charakterze komercyjnym.
Przeglądasz oferty kamienic na sprzedaż? Dowiedz się, na co można zaadoptować tego typu budynek
Zarówno prywatni inwestorzy jak i deweloperzy coraz częściej dostrzegają potencjał drzemiący w kamienicach. O ile budowane były one z myślą o celach mieszkaniowych, o tyle obecnie mogą pełnić zupełnie odmienne funkcje.
Nowoczesne, odrestaurowane czynszówki doskonale sprawdzą się w roli biurowców. Wysokie sufity, przestronne wnętrza i wewnętrzny podział na pomieszczenia sprawia, że może to być doskonała siedziba dla wielu firm. Obecnie biura w dawnych czynszówkach uważane są za prestiżowe lokalizacje, mówiące równocześnie o prestiżu i statusie firmy. Bardzo często swoje siedziby i biura urządzają tam kancelarie prawne, firmy doradcze itp.
Była czynszówka może stać się również doskonałym hotelem o butikowym charakterze. Tego rodzaju inwestycje kierowane są często do zamożnej grupy gości, którzy cenią luksus i oryginalność. W hotelach tego typu bardzo często odbywają się również firmowe spotkania, konferencje czy ślubne uroczystości.
W ostateczności budynek może zostać zaadaptowany na swoje pierwotne, czyli mieszkaniowe cele. Można urządzić w niej luksusowe apartamenty. Wysokie sufity i duże okna wpuszczające do wnętrz światło dzienne, dają duże pole możliwości aranżacyjnych. Popularne jest przekształcanie mieszkań na pseudo lofty. Styl loftowy stał się bowiem w ostatnich czasach bardzo popularny.
W przedwojennej nieruchomości można urządzić również ekskluzywną restaurację (zwłaszcza, kiedy mówimy o niskiej, jednopiętrowej budowli). Podzielona na poziomy, restauracja może prezentować odmienny styl na każdym z pięter. Goście lokali gastronomicznych cenią oryginalną koncepcję i wyraziste aranżacje. Urządzenie restauracji w starej czynszówce może się więc okazać doskonałym pomysłem na biznes.
Jak widać, możliwości aranżacyjnych jest wiele. Od wyobraźni i celu inwestora zależy, w co zostanie przekształcony budynek. Pozostaje oczywiście kwestia zgody od konserwatora zabytków, który również nad przeznaczeniem będzie trzymał pieczę.
Apartamenty dla zamożnych
Doskonałym przykładem kamienicy zaadaptowanej na luksusowy apartamentowiec jest inwestycja spod szyldu Fenix Group – Kępna 15.
Inwestycja Kępna 15 zlokalizowana jest na warszawskiej Pradze Północ. Budowla wzniesiona została w stylu eklektyzmu, który po renowacji zachwyca swoim pięknem.
Wybudowano ją około 1897 roku dla Ludwika Karola Manitiusa, warszawskiego przemysłowca, właściciela kilku emalierni, syna biskupa ewangelickiego Karola Gustawa. Ulica, na której powstał budynek, zamieszkiwali w większości zamożni mieszczanie.
Deweloper starał się zachować duszę lokalu, wydobywając jego eklektyczne piękno. Sztukaterie na klatkach schodowych oraz żeliwne balustrady z dekoracją ze stylizowanych motywów kwiatowych zachwycają w jego wnętrzu, zaraz po przekroczeniu progu.
Obecnie budowla została zaadaptowana na nowoczesny apartamentowiec.
We Wrocławiu dobrym przykładem mogą być wyremontowane kamienice z ulicy Piłsudskiego 89 – 90, w których są mieszkania o podwyższonym standardzie.
Luksusowe hotele
Kamienica Kazimierz to warte uwagi miejsce na mapie Krakowa. Hotel został urządzony we wnętrzu odrestaurowanej czynszówki. Apartamenty są przestronne i bardzo komfortowe. Najmniejszy z nich ma powierzchnię aż 60 metrów kwadratowych, natomiast największy apartament na wynajem liczy 100 metrów kwadratowych powierzchni. Każdy z apartamentów wyposażony jest w klimatyzację i Wi-Fi.
Hotel ten wyróżnia się ponadto bardzo atrakcyjną lokalizacją – położony jest w sercu Kazimierza, przy czym w zaledwie 15 minut pieszo goście mogą dojść na Wawel oraz Rynek Główny.
Pokój dla jednej osoby kosztuje średnio około 290 złotych za dobę.
Dawne czynszówki uważane są za bardziej luksusowe miejsca noclegowe, toteż ich właściciele mogą windować nieco wyższe od standardowych ceny. Przy interesujących realizacjach dotyczących przebudowy na hotel warto wymienić także zabytkową Kamienicę Pod Murzynkiem z centrum Gdańska, gdzie mieści się pięciogwiazdkowy hotel.
Nowoczesne biura
Przestrzenie biurowe w historycznych budynkach cieszą się rosnącą popularnością. Coraz częściej uznawane są nie tylko za wyróżniające się na rynku, ale i prestiżowe lokalizacje.
Doskonałym przykładem zaadaptowania budynku na biurowiec jest Kamienica Gotycka we Wrocławiu.
Gmach powstał w 1892 r. jako szkoła średnia dla dziewcząt im. św. Małgorzaty. Prezentował klasyczny styl neogotycki, który zachwyca do dziś. W 2011 roku zyskał nowe życie i po gruntownej renowacji przekształcił się w nowoczesny biurowiec.
Biura łączą w sobie zabytkowy styl połączony z nutą nowoczesności.
„Neogotyk to przestronne, a równocześnie przytulne wnętrza; łukowe sklepienia, okazałe okna zapewniające dobre naświetlenie pomieszczeń dziennym światłem. U nas nie znajdziesz w biurach podwieszanego sufitu. Za to sporo w naszym biurowcu elementów ceglanych, granitowych, z piaskowca i ze stali” – opisuje inwestor.
Ciekawym rozwiązaniem są w przypadku tej inwestycji powierzchnie modułowe. Dają one możliwość modyfikacji wynajmowanej powierzchni w zależności od aktualnych potrzeb.
Biurowiec w kamienicy charakteryzuje się bardzo dobrą lokalizacją, blisko Dworca Głównego we Wrocławiu, co czyni go jeszcze bardziej atrakcyjnym miejscem.
Rynek czynszówek na sprzedaż rozwija się w naszym kraju dość powoli. Nie możemy jednak w żadnym wypadku mówić o rynkowym zastoju. Kamienic wymagających remontu jest bardzo duża ilość. Inwestorzy i prywatni deweloperzy mają zatem duży wybór. Najchętniej kupowane są budowle charakteryzujące się doskonałą lokalizacją, tj. w ścisłym centrum miejskich metropolii. Dużą popularnością cieszą się także budowle usytuowane w charakterystycznych, rozpoznawalnych punktach miast.
Deweloperzy poszukują najczęściej lokali, które nadają się do adaptacji na hotel lub biurowiec. Wielu inwestorów adaptuje je też na cele mieszkaniowe – rewitalizując je, tworzą wspaniałe apartamenty na sprzedaż.
Na rynku coraz więcej jest przykładów udanych adaptacji przy równoczesnej zmianie funkcji budynku. Miejmy nadzieję, że przyglądając się tym projektom, deweloperzy zdecydują się na podjęcie decyzji o wykupie. Dzięki temu na rynku zmniejszyłaby się ilość pustostanów i niszczejących budowli, a zwiększyła liczba lukratywnych inwestycji. Pomysł ten jest tym bardziej zachęcający, że w obecnej chwili na rynku jest dużo ofert sprzedaży. Inwestorzy mają zatem możliwość wybrania takiej, która najlepiej wpisze się w ich projekt inwestycji.
Jeden z ostatnich projektów, który rusza z realizacją stworzenia przestrzeni biurowej to przebudowa budynku przy ulicy Tuwima 46 w Łodzi.
zobacz kamienica na sprzedaż w WGN
