Spis treści:
Dlaczego inwestycje w nieruchomości są tak opłacalne?
Inwestycje w mieszkania
Jakie mieszkania nadają się pod inwestycję?
Inwestycje w nieruchomości komercyjne
Alternatywne formy inwestowania w nieruchomości

Dlaczego inwestowanie w nieruchomości się opłaca? Poznaj rodzaje nieruchomości, które kupują Polacy!

Inwestowanie w nieruchomości kojarzy się przede wszystkim z większymi budynkami komercyjnymi, jak lokale handlowe, biura czy magazyny. Mówiąc o nieruchomościach inwestycyjnych, najczęściej nie myślimy o mieszkaniach. To błąd – o inwestycyjności przesądza w głównej mierze cel zakupu – jeśli chcemy na danym obiekcie zarabiać, traktujemy go jako lokatę kapitału, która ma nam przynieść profity w przyszłości, to właśnie mamy do czynienia z nieruchomością komercyjną i równie dobrze może być to mieszkanie – o czym zresztą najlepiej świadczy polski rynek, gdzie zakupy mieszkaniowe na cele inwestycyjne mają się świetnie. Nawet jednak, jeśli kupujemy nieruchomość mieszkaniową na własny użytek, powinniśmy też rozpatrywać taką transakcję pod kątem inwestycyjnym – tzn. oszacować na ile dany obiekt gwarantuje zachowanie kapitału i wzrost wartości w przyszłości, czy daje szansę uzyskiwania dochodu pasywnego poprzez wynajem.

Dlaczego nieruchomości mają tak dobrą opinię? Pomijając aktualne kwestie związane z koniunkturą, można odpowiedzieć, że dzięki namacalnemu, materialnemu charakterowi. Mówiąc krótko – inwestor, który kupuje mieszkanie, „coś” wymiernego ma. Panuje opinia, że w dłuższej perspektywie i tak nieruchomości zyskują na wartości, nawet mimo wahań koniunkturalnych. Nieruchomość jest przedmiotem fizycznym, a nie wirtualnym. Jeśli więc w jakimś apokaliptycznym scenariuszu, system finansowy runie, akcje okażą się śmieciowe, to nieruchomości nadal będą. Nie bez znaczenia jest też fakt, że z nieruchomości można skorzystać samemu. A więc z jednej strony – mamy obiekt, który w dużym stopniu daje szansę zachowania kapitału a nawet wzrostu wartości (oczywiście pod warunkiem, że nie jest zdekapitalizowany, podlega remontom itp.), z drugiej sami w razie konieczności możemy z niego skorzystać – czyli np. w nim zamieszkać. W tzw. międzyczasie nieruchomości, które są naszą lokatą kapitału, dają możliwość uzyskania dodatkowego finansowania poprzez hipotekę, a równolegle można na nieruchomościach zarabiać uzyskując dochód pasywny.

To podstawowe zalety, które skłaniają inwestorów do lokowania kapitału na tym rynku. Oczywiście w praktyce i rynek nieruchomości nie daje pewności, że inwestycja będzie trafiona. I tu występują wahania koniunktury, dmuchane są bańki cenowe, które pękają, obserwujemy mocne przeceny. Przykładem może być w Polsce bańka cenowa z lat 2006 – 2008, kiedy ceny mieszkań były bardzo wywindowane, później przeszło pęknięcie bańki i mocna korekta. Do tej pory stawki nie wróciły do tamtych poziomów i szczerze mówiąc nie ma na razie widoków, by tak się stało, co oznacza, że może być problem ze sprzedażą takiego mieszkania bez realizacji straty.

Oczywiście na zyskowność inwestycji wpływają podstawowe parametry obiektu – takie jak cena, lokalizacja, stan techniczny, wielkość. Zły wybór nie uchroni nas przed klapą inwestycyjną. Tak więc i rynek nieruchomości wymaga odpowiedniej wiedzy, zwłaszcza że takie inwestycje mają również swoje wady. Podstawową jest niska płynność – tzn. nie da się łatwo, z dnia na dzień spieniężyć nieruchomości. Znalezienie klienta, który kupi mieszkanie w odpowiedniej dla nas cenie, może być zadaniem na miesiące jeśli nie lata. Ten stan rzeczy jest powiązany z drugą cechą nieruchomości – ciężko jest odzyskać część pieniędzy, inaczej niż np. na rynku akcji, gdzie możemy zdecydować się, że np. 1/3 papierów sprzedajemy. Tu albo sprzedajemy wszystko, albo nic. Oczywiście możliwy jest podział nieruchomości, sprzedaż części udziałów, ale w praktyce – szczególnie na rynku mieszkaniowym – zdarza się to rzadko. Kolejna sprawa to zwrot z inwestycji – uzyskanie takiego zwrotu poprzez wynajem zazwyczaj zajmuje kilkanaście lat.

Inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe

Jedną z najpopularniejszych form inwestowania na rynku nieruchomości jest obecnie kupowanie mieszkań na wynajem. To w dużym stopniu takie transakcje „nakręcają” obecną koniunkturę. Z czego wynika popularność mieszkań? Przede wszystkim za sprawą rekordowo niskich stóp procentowych, zupełnie nieopłacalne stało się trzymanie pieniędzy na lokatach bankowych, czy w obligacjach skarbowych Te same niskie stopy procentowe dają możliwość zaciągnięcia tanich kredytów, co może skłaniać inwestorów do takich kroków, zwłaszcza przy stabilnych cenach mieszkań (stawki zaczęły mocniej rosnąć dopiero pod koniec zeszłego roku). Najważniejszy jednak czynnik to wysoka rentowność najmu. Szacuje się, że aktualnie na wynajmowaniu mieszkań w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań, zarabia się przeciętnie 5 – 6 proc. rocznie. Zyskowność jest wysoka w porównaniu do innych instrumentów inwestycyjnych, co więcej wiele wskazuje na to, że przed nami okres wyraźniejszego wzrostu cen mieszkań, co też jest istotne dla nabywców. Kolejna ważna sprawa, dla tych, którzy zakupy inwestycyjne finansują kredytem. W takiej sytuacji, aktualnie, przeciętne na lokalnym rynku przychody z najmu, pozwalają nie tylko regulować miesięczną ratę przeciętnego zobowiązania kredytowego, ale też uzyskiwać zysk. Co prawda chodzi tu o kilkaset złotych miesięcznie, ale rocznie daje to około kilku tysięcy złotych.

Zdecydowanie jednak wzrosły inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe, dokonywane za gotówkę. Taki stan rzeczy jedynie potwierdza, że inwestorzy decydują się uwolnić zamrożony kapitał, by przenieść go właśnie na rynek nieruchomości. Potwierdzenie tego trendu znajdziemy w oficjalnych danych NBP.

Ostatni aktualny raport z rynku nieruchomości pochodzi z III kw. 2017. W analizowanym okresie zakupy gotówkowe stanowiły 65 proc. całego wolumenu transakcji na rynku pierwotnym w 6 największych miastach kraju i wyniosły ponad 4,2 mld zł. W dłuższej perspektywie widać zdecydowany wzrost udziału gotówki w transakcjach oraz wzrost wartości takich transakcji. Przykładowo – jeszcze cztery lata temu, a więc w III kw. 2013 udział zakupów gotówkowych w całym wolumenie wynosił 53 proc., natomiast ich wartość niecałe 2 mld zł. Tak więc zwiększyła się ona o ponad 100 proc.

Jakie mieszkania pod inwestycje? Gdzie szukać atrakcyjnych nieruchomości inwestycyjnych?

Inwestorzy rynku mieruchomości mieszkaniowwych muszą przede wszystkim określić, po co kupują mieszkanie. Jeśli chcą zarabiać na wynajmie, muszą wziąć pod uwagę wymogi tego rynku, a więc odpowiednio dobrać lokalizację, powierzchnię i przede wszystkim cenę. Nie ulega wątpliwości, że najlepszymi rynkami pod wynajem są wiodące duże miasta – tu zapotrzebowanie jest bardzo duże. W mniejszych ośrodkach takie inwestycje mieszkaniowe będą niepewne. Inaczej przedstawia się sytuacja w miejscowościach turystycznych – tu w grę wchodzi raczej działalność noclegowa.

Z danych pośredników i analityków WGN wynika, że najszybciej się wynajmują mieszkania stosunkowo małe, ale nie kawalerki – chodzi raczej o małe dwa pokoje, które są zresztą ulubionym formatem mieszkaniowym Polaków. Znacznie trudniej wynająć mieszkania duże, chyba że będziemy wynajmować z podziałem na pokoje. Takie rozwiązanie może być znacznie bardziej zyskowne, ale wymaga ono od nas znacznie większego zaangażowania.
Niebagatelny wpływ na uzyskiwane czynsze mają lokalizacje. Oczywiście za popularne uważa się centra miast, ale należy pamiętać, że tam ceny mieszkań są bardzo wygórowane. Jeśli nie dysponujemy odpowiednią gotówką, warto poszukać nieruchomości nawet nieco oddalonej, ale ważne by była ona dobrze skomunikowana z centrum i pozostałymi dzielnicami. Wartością dodaną lokalizacji są np. parki, centra handlowe w okolicy, tereny rekreacyjne. Dla studentów znaczenie będzie miała z pewnością bliskość uczelni.

Najważniejsza kwestia to cena. Nasza inwestycja będzie tym bardziej rentowna, im tańsze mieszkanie kupimy. Należy więc szukać okazji rynkowych – mieszkań tanich, za to dających możliwość przyzwoitego zarobku. Warto rozejrzeć się m.in. wśród nieruchomości do remontu.

- Bywa tak, że tego typu mieszkania – owszem – wymagają nakładów finansowych, ale i tak per saldo wszystko to się opłaca, ponieważ po ich poniesieniu wartość nieruchomości znacznie wzrasta. Jeśli lokalizacja jest dobra, właściciel może zażądać odpowiednio wysokiego czynszu i w ten sposób inwestycja w daną nieruchomość okazuje się zyskowna. Z danych pośredników WGN wynika, że aktualnie czynsze najmu w takich miastach jak Wrocław, Kraków, Poznań wynoszą około 30 – 35 zł/mkw. miesięcznie. W Warszawie jest to więcej – tu stawki kształtują się na poziomie około 40 – 45 zł – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne – lokale handlowe

Mieszkania to zaledwie drobny wycinek całej palety nieruchomości stanowiących obiekty inwestycyjne – z tym, że dostępny dla przeciętnego inwestora indywidualnego. Tzw. REIT-y mogłyby tu coś zmienić, dając szansę inwestowania, w formie udziałów, także w duże obiekty komercyjne, ale na razie nie ma odpowiedniej ustawy. Co więcej – wygląda na to, że w polskiej odsłonie REIT-y zostaną zawężone właśnie tylko do tzw. mieszkaniówki. Jeśli jednak mówimy o możliwościach inwestowania drobnych inwestorów indywidualnych – w grę wchodzi jeszcze jeden zasób - a mianowicie lokali użytkowych – handlowych, biurowych itp. pod wynajem.

Taka forma inwestycyjna może być zresztą bardziej opłacalna, ponieważ stopy zwrotu z najmu lokali szacuje się nieznacznie wyżej od mieszkań. Problemem może być natomiast fakt, że koszty wejścia na ten rynek są generalnie większe niż w mieszkaniówce. Inwestor rozglądający się za przyzwoicie zlokalizowanym lokalem o przeciętnej powierzchni 70 – 150 mkw. powinien liczyć się ze średnim wydatkiem rzędu miliona złotych. Oczywiście mowa o bardzo dobrych lokalizacjach w największych miastach kraju. Jeśli chodzi o lokale mniejsze – one również są na celowniku inwestorów – i choć cena całości może być mniejsza, to stawka za metr kwadratowy częściej będzie podwyższona. Wynika to ze stawek za lokale w dobrym położeniu, oraz faktu, że zazwyczaj mają one większą powierzchnię niż mieszkania. Przykładowo – za 100 metrowy lokal na Starym Mieście we Wrocławiu trzeba zapłacić blisko milion złotych. Stawka to niecałe 10 tys. zł/mkw. Średnie ceny dla Wrocławia wynoszą natomiast około 6 – 7 tys. zł od metra kwadratowego. Podobne stawki spotykamy w Krakowie, Gdańsku czy Poznaniu. W Warszawie może być jeszcze drożej.

Generalnie jednak gra może być warta świeczki. Do zalet inwestowania w lokale zaliczymy nie tylko potencjalną wyższą dochodowość takich projektów, ale również fakt, że transakcje najmu na tym rynku są bezpieczniejsze i korzystniejsze niż na rynku mieszkaniowym Rotacja najemców jest mniejsza. Jeśli w przypadku mieszkań na wynajem standardowa umowa dotyczy roku – dwóch lat, to w segmencie lokali jest raczej 3 – 5 lat, a zdarzają się i umowy długookresowe, np. na 10 lat. Ponadto wynajmujący nie musi specjalnie dostosowywać, remontować lokalu (oczywiście nie może być on zdewastowany). Aranżacją zajmie się najemca. Kolejna sprawa to większe bezpieczeństwo w przypadku nieuczciwego kontrahenta. Na rynku najmu mieszkań lokator jest mocno chroniony przez prawo, nawet jeśli drastycznie łamie zasady umowy, nie płaci itp. Pozbycie się takiego najemcy może być ciężkie. Na rynku komercyjnym jest znacznie łatwiej także z odzyskaniem zaległych należności.

Nieruchomości komercyjne – alternatywne formy inwestowania

Inwestowanie w nieruchomości w Polsce osiąga prawdziwe szczyty popularności. Z raportu firmy CBRE „Poland Investment MarketView 2017” wynika, że wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku wyniosła w zeszłym roku ponad 5 mld euro, co jest bliskie wynikowi rekordowemu, z roku 2006. Co jednak ważne – mimo że inwestorzy skupiają się w największym stopniu na „tradycyjnych” obiektach – z handlowymi na czele (43% udziału na rynku) oraz biurowymi (31% udziału w rynku) to równolegle rośnie udział „alternatywnych” form inwestowania. Autorzy raportu CBRE podkreślają „Warto zauważyć, iż największy wzrost zainteresowania odnotowano na rynku hotelowym, gdzie aktywność inwestycyjna osiągnęła najwyższy w historii poziom 0,35 miliarda euro. Rośnie również zainteresowanie inwestorów alternatywnymi aktywami - odnotowano pierwsze transakcje w sektorze PRS (Private Rented Sector), z czego największa to nabycie 72 apartamentów w Złota 44 Tower przez Catella Wohnen”.

Segment obiektów hotelowych oraz nieruchomości na wynajem, nieomal wdarł się na szczyt nieruchomości atrakcyjnych inwestycyjnie w ostatnim czasie. Ten wzrost popularności takich nieruchomości wynika z kilku czynników, a podstawowy z nich to świetna koniunktura w branży hotelarskiej, coraz lepsze dane dotyczące liczby udzielonych noclegów, odwiedzalności obiektów hotelowych itp.

Co prawda nie znamy jeszcze całościowych wyników zeszłorocznych, ale wiele wskazuje na to, że będą one lepsze niż rok wcześniej, kiedy były rekordowe (Polskę odwiedziło 17,5 mln zagranicznych turystów). Z badania GUS w sezonie letnim 2017 wynika, że w miejscowościach nadbałtyckich udzielono ponad 8,2 mln noclegów. To wynik o niecałe 3 proc. wyższy niż rok wcześniej. W niektórych lokalizacjach wzrost był znacznie wyraźniejszy. W Kołobrzegu wyniósł on ponad 10 proc. rok do roku, a w Gdańsku – ponad 8. Poza tym ważna w tym przypadku jest tendencja, a mianowicie systematyczny konsekwentny wzrost liczby gości, udzielonych noclegów itp.

Takie dane oczywiście korespondują z wynikami branży hotelarskiej. Wg danych STR Global w 2016 roku wskaźnik Revpar (przychód na każdy dostępny pokój) wzrósł o 11 proc., co było jednym z najwyższych wzrostów w Europie. W ciągu 10 lat baza noclegowa w Polsce wzrosła aż o 80 proc. Na koniec 2015 roku działało w naszym kraju ponad 2,5 tys. hoteli oferujących ok. 125 tys. pokoi oraz 250 tys. miejsc noclegowych. Z raportów STR Global wynika, że Polska jest piątym rynkiem w Europie pod względem liczby markowych projektów hotelowych planowanych i będących w realizacji.

Popularność branży hotelowej, wzrosty na rynku turystycznym – wszystko to ma przełożenie na inwestycje w apartamenty na wynajem, co zaznaczono także w cytowanym raporcie CBRE. O coraz większej popularności transakcji tego typu świadczy m.in. rozwój nowych na polskim rynku form inwestowania – np. w systemie condo – a więc w pokoje hotelowe kupowane na własność.

- Apartamenty na wynajem, mieszkania pod działalność noclegową itp. Wszystkie te formuły przechodzą obecnie prawdziwy renesans, o czym pośrednio świadczy wzrost liczby projektów inwestycyjnych realizowanych właśnie z myślą o takich klientach. Nad Bałtykiem nowe apartamenty bezpośrednio w pasie nadmorskim adresowane do klienta inwestycyjnego, sięgają cenami 20 tys. zł/mkw. Warto tu zaznaczyć, że dzięki upowszechnieniu platform do wynajmowania nieruchomości na krótkie okresy, dziś taką działalnością można się zajmować w znacznie łatwiejszy sposób niż jeszcze kilka lat temu. Wszystko to znajduje swoje odbicie w zainteresowaniu inwestorów właśnie tym segmentem rynku – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Marcin Moneta
Dział Analiz