Zasadność takiej metafory oddają dobrze dane na temat średnich cen mieszkań, publikowane przez Narodowy Bank Polski. Obejmują one co prawda tylko miasta wojewódzkie, ale już w tym gronie widać dużą różnicę między czołówką a „całą resztą”.

Na rynku pierwotnym tylko 5 miast ma ceny powyżej 6000 zł/mkw. Są to Warszawa (7820 zł), Kraków (6800), Gdańsk (6800), Wrocław (6400) i Poznań (6400). Cała reszta miast wojewódzkich jest wyraźnie tańsza jeśli chodzi o nieruchomości mieszkaniowe, przy czym różnica w niektórych przypadkach może być drastyczna. Przykładowo – w Zielonej Górze za nowe mieszkania płaci się średnio 3800 zł/mkw., a więc aż o ponad 50 proc. mniej niż w Warszawie, a przecież to ciągle stolica regionu.

Na rynku wtórnym obraz jest bardzo podobny. Zdecydowanie dominuje wspomnianych 5 miast – pozostawiając w tyle całą resztę. Jeśli tak wygląda porównanie cen między najdroższymi miastami wojewódzkimi a pozostałymi, to jak będzie się przedstawiać różnica w przypadku skonfrontowania metropolii z małym albo średnim miastem? Sprawdziliśmy to na przykładzie ofert z dużego ośrodka i wybranego miasta w danym województwie, nie satelickiego wobec centrum. Wyniki? W skrajnych przypadkach za cenę jednego mieszkania w metropolii można kupić na tzw. prowincji nawet trzy lokale. Oczywiście mowa o mieszkaniach o przeciętnym standardzie.

Z danych WGN wynika, że typowy przedział cenowy na rynku wtórnym w małych ośrodkach to od 2500 do około 3300 zł i nie różni się on zasadniczo, niezależnie od części kraju.

Mazowieckie

Przykładowo – w Radomiu za 100 – metrowe mieszkanie w kamienicy należy zapłacić 255 tys. zł, czyli o po 2500 zł/mkw. Gdyby porównać to z cenami warszawskimi, okazałoby się, że za takie pieniądze w stolicy można mieć albo kawalerkę, albo małe dwa pokoje – najczęściej na peryferiach Jeśli przyjąć średnie ceny z Warszawy to za podobnej wielkości mieszkanie trzeba by było zapłacić około 700 tys. zł, a więc w Radomiu za taką kwotę można by kupić blisko 3 duże mieszkania.

Dolnośląskie

W Głogowie osoba poszukująca 50 – metrowego mieszkania zapłaci za nie nieco ponad 130 tys. zł. Daje to cenę metra kwadratowego wynoszącą niecałe 2300 zł mkw. We Wrocławiu za 50 mkw. trzeba by było zapłacić około 250 – 300 tys. zł, a więc o 100 – 130 procent więcej!

Wielkopolskie

W Kaliszu przeciętne ceny mieszkań wynoszą około 3000 – 3500 zł. Za 3400 zł/mkw. można kupić niecałe 50 mkw. w budynku z 2000 roku, co daje cenę całości wynoszącą niecałe 170 tys. zł. W Poznaniu za tę cenę nie ma szans kupić żadnego mieszkania. Najtańsze kawalerki „zaczynają się” od około 180 tys. zł. Za 50 mkw. w przyzwoitej lokalizacji i dość dobrym standardzie należałoby zapłacić 300 tys. zł, a więc blisko o 100 proc. więcej.

Małopolskie

Niecałej 50 mkw. mieszkania w centrum Chrzanowa będzie kosztować kupującego około 150 tys. zł, a więc nieco powyżej 3000 zł/mkw. W Krakowie za takie mieszkanie na sprzedaż w dzielnicach oddalonych od centrum nie więcej niż o 5 km kosztowałoby o blisko 200 tys. zł więcej, natomiast na obrzeżach byłaby to cena wyższa o przynajmniej 100 tys. zł.

Pomorskie

Miasto Malbork jest znane z pięknego zamku krzyżackiego, a nie z tanich nieruchomości, tymczasem wobec stolicy regionu jest to przepaść. Przykładowa oferta to 50 – metrowe mieszkanie w wielkiej płycie, wycenione na 180 tys. zł, co daje niecałe 3400 zł/mkw. Jeśli przyrównać to do cen gdańskich, znów – podobnie jak w innych regionach – okaże się że za jedno 50 – metrowe mieszkanie w Gdańsku, można mieć dwa mieszkania tej samej wielkości w Malborku.

Czy warto?

Różnice cen mieszkań na sprzedaż między metropoliami a tzw. prowincją są więc drastyczne – sięgają nawet 100 – 150 procent. Małe miasta mogą kusić niskimi cenami mieszkań, jednak czy warto na taką ofertę się decydować? Wiele zależy oczywiście od naszych planów życiowych – jeśli chcemy się związać z mniejszym ośrodkiem, oczywiście tanie mieszkanie, a więc niski kredyt mogą być istotną zaletą. Bardzo ryzykowny będzie jednak zakup takiej nieruchomości w celach inwestycyjnych. Małe miasta w większym stopniu cierpią na problemy związane z migracjami i depopulacją, poza tym mają bardzo płytki rynek najmu, stąd inwestycja np. pod wynajem może być złym posunięciem.

 

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN