MDM funkcjonował na polskim rynku mieszkaniowym do 2014 roku. Był programem polegającym na finansowaniu przez państwo części wkładu własnego kredytów mieszkaniowych. Wysokość wsparcia była uzależniona od liczby dzieci beneficjenta. Program, który nie cieszył się zbyt dużą popularnością na początkowym etapie, zyskał znacznego przyspieszenia jesienią 2015 roku, kiedy w życie weszły zmiany ustawowe. Dopuszczały one do dopłat także nieruchomości z rynku wtórnego oraz łagodziła niektóre przepisy (m.in. zniesiono limit wieku i wymóg nieposiadania wcześniej mieszkania dla rodzin z trójką dzieci). W efekcie popularność MDM gwałtownie wzrosła.

Jaki był cel programu? Miał ułatwiać zakup „własnego M”. Konstrukcja zasad wsparcia wskazywała, że ustawodawcy zależało przede wszystkim na ułatwieniu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodzinom z dziećmi. Wymogi dla nich były znacznie łagodniejsze, a wysokość wsparcia wyższa.
W tym zakresie program jednak raczej nie spełnił oczekiwać. W ogromnej większości bowiem środki z MDM nie trafiły do beneficjentów z dziećmi. Mimo nowelizacji MDM, która wprowadziła wzrost dopłat wraz z liczbą potomstwa wnioskodawcy (singiel oraz małżeństwo bezdzietne moli liczyć na 10 proc. dopłatę do kosztów nabycia 50 mkw. mieszkania, rodzina z jednym dzieckiem – 15 proc., z dwójką dzieci – 20 proc, z trójką i więcej – 30 proc. ), do końca 2017 roku na blisko 100 tysięcy umów, tylko niecałe 30 tys. dotyczyło beneficjentów z przynajmniej jednym dzieckiem.

2/3 pieniędzy z MDM posłużyło więc na sfinansowanie zakupu mieszkania osobom samotnym – tzw. singlom, ewentualnie parom nie posiadającym dzieci.
Jeśli chodzi o to, na jakie zakupy na rynku nieruchomości szły pieniądze – z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że Mieszkanie dla Młodych nie przełożyło się na stymulowanie budownictwa jednorodzinnego. Zaledwie nieco ponad 4600 wniosków z całościowej liczby blisko 100 tysięcy, złożonych do końca 2017 dotyczyło zakupu/budowy domu.

Wpływ na rynek mieszkaniowy

Powyższe dane wskazują, że cele społeczne MDM nie zostały zrealizowane. Co z wpływem na rynek mieszkaniowy? Nie ulega wątpliwości, że Mieszkanie dla Młodych odegrało istotną rolę w tym zakresie i było jednym ze stymulantów koniunktury, zwłaszcza że zmiany zasad programu zbiegły się w czasie z rekordową obniżką stóp procentowych. Od 2015 roku datuje się hossę na polskim rynku nieruchomości.
Z pewnością wartym pochwały posunięciem było dopuszczenie do MDM mieszkań z rynku wtórnego, dzięki czemu z dopłat mogli skorzystać także mieszkańcy małych miasteczek, gdzie buduje się bardzo mało, albo zgoła nic. Niestety – zasady wyliczania limitów cen dla mieszkań objętych MDM na rynku wtórnym były mniej korzystne niż tych nowych. W dużych miastach, takich jak Wrocław, Warszawa, czy Kraków do dopłat kwalifikowała się znikoma część oferty z segmentu lokali używanych – nie przekraczająca kilku, góra kilkunastu procent.

Kwestia limitów cen mieszkań, o które oparty był program budziła zresztą przez cały czas wątpliwości ekspertów. Przypomnijmy, że do dopłat kwalifikowały się tylko te nieruchomości, które mieściły się w limicie cen. Niestety w praktyce limity te znacznie różniły się między sobą, niezależnie od tego, że dotyczyły miast o podobnej wielkości, cenach mieszkań i kosztach robót budowlanych. Przykładowo - wg NBP (dane za III kw. 2017) ceny transakcyjne mieszkań nowych we Wrocławiu i Poznaniu są zbliżone i wynoszą około 6400 zł/mkw. Limity cenowe MDM z IV kw. 2017, a więc z końcówki funkcjonowania programu, były jednak większe w Poznaniu, gdzie z dopłatą można było kupić nowe mieszkanie w cenie do 5700 zł/mkw. We Wrocławiu było to o około 350 zł/mkw. mniej.

W efekcie – na niektórych lokalnych rynkach można było bez problemu kupić mieszkanie z dopłatą od państwa, nawet w bardzo dobrej lokalizacji, a na innych w grę wchodziła jedynie znikoma oferta tanich mieszkań na peryferiach. System limitów bezpośrednio też oddziaływał na lokalne ceny. Tam gdzie limity były wysokie, średni poziom cen również rósł. W efekcie MDM pozwalał deweloperom sztucznie utrzymywać zawyżone stawki.

To z kolei rodzi pytanie o zasadność pomocy i o to, czy strumień pieniędzy trafiał do ludzi, którzy naprawdę tej pomocy potrzebowali. Największą bowiem popularnością cieszył się MDM właśnie na tych rynkach, gdzie limity cen w programie były wysokie względem lokalnych średnich. Z dopłatą można było kupić mieszkanie, w normalnej, średniej (a czasem i wyższej) cenie dla lokalnego rynku, a więc i w dobrym standardzie oraz położeniu. To napędzało klientów, jednak w takim układzie nie tanie mieszkania z dopłatą kupowali ludzie, którzy i bez MDM poradziliby sobie i stać byłoby ich na kredyt.
Nie bez racji są więc głosy, że pod pozorem pomagania obywatelom program de facto wspierał akcję kredytową banków i sprzedaż deweloperską oraz psuł rynek.

Dziś MDM to już przeszłość. Nowa forma pomocy, czyli Mieszkanie Plus, jest oparta na zupełnie innych zasadach – oszczędzania na cele mieszkaniowe i taniego budownictwa pod wynajem. Program już wystartował, ale na jego efekty trzeba będzie poczekać kilka lat. Na razie więc obywatele muszą sobie na rynku mieszkaniowym radzić sami.

 

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN 

 

zobacz mieszkanie na sprzedaż w WGN

zobacz mieszkanie dwupokojowe na sprzedaż w WGN

zobacz mieszkanie na sprzedaż we Wrocławiu w WGN