Biura WGN
CENTRALA WGN
W Polsce większość lokali mieszkalnych oddawana jest w tzw. standardzie deweloperskim. Oznacza to, że taka nieruchomość zazwyczaj ma doprowadzone media, ściany przygotowane do malowania, drzwi wejściowe i parapety oraz wylewkę betonową na podłodze. Resztę klient już musi zrobić we własnym zakresie. A to oznacza, że do ceny zakupu takiej nieruchomości musi doliczyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych.
M.in. z tego powodu rynek wtórny nadal cieszy się większą popularnością do pierwotnego, choć w ciągu ostatnich lat dzięki niskim stopom procentowym i ogólnie dobrej koniunkturze udział zakupów na obu rynkach w dużej mierze się wyrównał. Poza tym są osoby, które po prostu cenią to, co „nowe”. Tzw. nowe budownictwo, czyli mieszkania które powstają obecnie, ewentualnie kilku, góra kilkunastoletnie, wyróżnia się funkcjonalnościami niedostępnymi w starszej zabudowie – mowa m.in. o parkingach podziemnych, windach jako standardzie, monitoringu, ochronie itp. Wyższą jakością zazwyczaj cechują się klatki schodowe, podwórka, elementy małej architektury. Na osiedlach o podwyższonym standardzie spotykamy z kolei czasem powierzchnie dodatkowe dla mieszkańców – np. siłownię, saunę itp.
To wszyto kusi klientów, jednak osoby, które preferują „nowe” powinny rozpatrzyć wariant kupna takiego właśnie mieszkania na nowym osiedlu, tyle, że kilkuletniego. Analiza cen takich nieruchomości pokazuje, że choć są one zazwyczaj droższe od pozostałej oferty z rynku wtórnego, to pozostają zbliżone cenowo do nowych mieszkań, które dodatkowo wymagają wykończenia, a więc kolejnych nakładów finansowych. Wybór takiej nieruchomości, o ile jest ona w dobrym stanie, pozwala natychmiast z niej korzystać, natomiast nakłady remontowe nie są natychmiastową koniecznością.
Typ budownictwa a ceny na rynku wtórnym
Na wycenę nieruchomości wpływ ma wiele czynników - nie tylko lokalizacja, standard mieszkania i budynku, ale także typ budownictwa. Z danych analityków WGN wynika, że najtańsze obecnie są mieszkania znajdziemy w wielkiej płycie, także w powojennych budynkach mieszkalnych z lat 50 - 60 oraz w kamienicach – o ile nie były one rewitalizowane. Z kolei najdroższe są nowe mieszkania z rynku wtórnego, a więc nieruchomości kilkuletnie.
Ile za nie trzeba zapłacić? Sprawdziliśmy to na przykładzie ofert z Krakowa i Wrocławia.
Kraków
Średnio za mieszkania używane w stolicy Małopolski płaci się aktualnie 6300 zł/mkw (dane NBP za III kw. 2017). Ceny kilkuletnich lokali są albo na poziomie zbliżonym do tej średniej, albo wyższym. Najtańsze są lokale w peryferyjnych częściach miasta. Za 7 – letnie mieszkanie w Nowej Hucie sprzedający oczekuje po 6300 zł/mkw. Na drugim biegunie cenowym mamy lokalizacje centralne - za nowe mieszkanie w samym sercu Kazimierza (nieruchomość wykończona i wyposażona w wysokim standardzie) jeden ze sprzedających życzy sobie aż blisko 15 tys. zł/mkw. Mieszkanie w nowym budynku w bliskiej ścisłemu centrum dzielnicy Krowodrza zostało z kolei wycenione na 450 tys. zł za 49 mkw. co daje stawkę rzędu ponad 9000 zł/mkw. W lokalizacji Prądnik Czerwony, oddalonej o około 4 km od Starego Miasta, za 5 – letnie mieszkanie trzeba będzie zapłacić po 7600 zł/mkw.
Jak wygląda porównanie cen takich nieruchomości do stawek za mieszkania nowe? W Krakowie aktualna średnia z rynku pierwotnego wg NBP wynosi 6800 zł/mkw. Oznacza to, że biorąc pod uwagę stawki za kilkuletnie mieszkania tańsze oraz te droższe, jest zbliżona do średniego poziomu cen za takie nieruchomości. Klient jednak nie musi dokładać dodatkowych pieniędzy na wykończenie.
We Wrocławiu średnia cen transakcyjnych na rynku pierwotnym wynosi 6500 zł/mkw. Na rynku wtórnym jest to 5700 zł. Ile zapłacimy za mieszkanie kilkuletnie, kupione od pierwszego właściciela? Przykładowo: za nieruchomość z 2015 roku oddaloną około kilometra od ścisłego centrum, położną w sąsiedztwie głównego dworca kolejowego jeden z oferentów oczekuje po 6000 zł/mkw. Inna, przykładowa oferta to 57 – metrowe, urządzone mieszkanie, w budynku z 2014 roku, wycenione na 350 tys. zł, czyli po 6100 zł/mkw. Za mieszkanie w budynku z 2010 roku na Maślicach – około 6 km od ścisłego centrum trzeba natomiast zapłacić blisko 6500 zł od metra kwadratowego.
Jak więc widzimy na podstawie powyższych przykładów: choć kilkuletnie mieszkania w tzw. nowym budownictwie są generalnie droższe od pozostałej oferty z rynku wtórnego, to nie odbiegają one od cen mieszkań nowych od deweloperów. To oznacza, że klient za podobne pieniądze, może zakupić nieruchomość w praktyce nową, o tych samych funkcjonalnościach, za to już wykończoną i gotową do natychmiastowego zamieszkania.
Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN
znajdź mieszkanie na sprzedaż w WGN
