Biura WGN
CENTRALA WGN
Ile można zarobić na lokalach? Obecne stopy zwrotu z najmu mieszkań w największych miastach wynoszą około 5 – 6 proc. Wg inwestorów z lokali można „wyciągnąć” o 1 – 2 proc. więcej. Takie też wnioski znalazły się w raporcie banku centralnego za II kw. 2017, gdzie napisano, że zyskowność wynajmu mieszkań jest zbliżona do tej uzyskiwanej z nieruchomości komercyjnych.
Obecnie oba rynku nieruchomości – zarówno mieszkaniowych jak i komercyjnych – cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów. Wynika to z kilku czynników – przede wszystkim ze względu na niskie stopy procentowe, obecnie łatwiej pozyskać finansowanie takiej inwestycji kredytem, po drugie niskie stopy przekładają się na zupełną nieatrakcyjność takich produktów jak lokaty czy obligacje. Po trzecie – świetne dane gospodarcze, wysoki popyt, dobra koniunktura – zarówno w segmencie mieszkaniowym jak i komercyjnym – wszystko to utwierdza inwestorów, że na nieruchomościach da się obecnie godziwie zarobić. To oczywiście prawda, jednak stopy zwrotu na poziomie 6 – 7 proc. nie leżą na ulicy. Warunkiem jest właściwy wybór nieruchomości.
Jak dobrze zainwestować?
Potencjalny inwestor musi wytypować atrakcyjną lokalizację oraz określić do jakiej grupy odbiorców adresuje swoją ofertę. Inne wymagania pod względem cech lokalu będzie miał np. najemca handlowy, a inne gastronomiczny, medyczny czy biurowy.
Jeśli chodzi o lokalizację – najważniejszy jest oczywiście przypływ klientów, a więc duża liczba osób odwiedzających dane miejsce Lokalizacyjne „pewniaki” to z pewnością centra miast, główne ulice handlowe, deptaki, sąsiedztwo głównych dróg tranzytowych. Do bardzo atrakcyjnych lokalizacji zaliczymy też np. nowe osiedla mieszkaniowe, gdzie istnieje niedobór placówek handlowych. Lokal w takim miejscu może być dla najemcy prawdziwą żyłą złota. Ważne więc, by sprawdzić czy w sąsiedztwie nie ma silnej konkurencji (w przypadku lokali pod handel). Duże centrum handlowe w sąsiedztwie może zmniejszać atrakcyjność lokalu, choć z drugiej strony takie obiekty przyciągają ludzi, co może zwiększyć odwiedzalność również sklepu w sąsiedztwie.
W zależności od tego, do jakiego klienta kierujemy naszą nieruchomość, ta powinna spełniać różne wymagania. Dobrze jest, gdy dysponuje jakimiś miejscami parkingowymi. W przypadku handlu liczy się umiejscowienie lokalu na parterze z dużą witryną i wejściem od strony ulicy. Jeśli placówka ma charakter gastronomiczny – zaletą może być miejsce np. na letni ogródek.
Ceny i czynsze
Inwestycje w lokale użytkowe nie należą do tanich. Koszty wejścia na ten rynek są z reguły większe od tych, jakie trzeba ponieść w przypadku kupna mieszkania pod wynajem. W miastach takich jak Wrocław, Kraków, Warszawa ceny za przeciętnej wielkości lokale (ok. 70 – 150 mkw.) w dobrym położeniu wynoszą od około 700 tys. do 1,5 mln zł. Stawki za metr kwadratowy zaczynają się od około 5000 zł. Średni poziom to 7000 zł/mkw.
Na jakie przychody z najmu można liczyć? Z danych WGN wynika, że w największych miastach najniższe stawki za lokale handlowe zaczynają się od około 30 zł/mkw. natomiast średnio wynoszą około 50- 70 zł, co
przy przeciętnej powierzchni daje miesięczny przychód rzędu 5000 – 7000 zł.
Zalety inwestycji w lokal komercyjny
Nieco większa zyskowność to nie jedyna zaleta inwestycji w lokal użytkowy w porównaniu do rynku mieszkaniowego. Można wyróżnić i inne cechy na plus. Przede wszystkim warto podkreślić większe bezpieczeństwo transakcji. Na rynku mieszkaniowym lokator ma wyższą pozycję niż właściciel. Dzięki przepisom o ochronie praw lokatorów jest wyraźnie uprzywilejowany. Dzięki temu pozbycie się nieuczciwego najemcy może być bardzo trudne i kosztochłonne. Wynajem firmie daje większe bezpieczeństwo i szansę wyegzekwowania nieuregulowanych płatności.
Druga sprawa to mniejsza rotacja najemców. Na rynku mieszkaniowym zazwyczaj dominują umowy na rok, dwa – góra trzy lata. W przypadku firm standardowe okresy najmu są dłuższe – od 3 do 5 lat choć zdarzają się nawet i na lat 10. Nie bez znaczenia jest również fakt, że właściciel nie musi samodzielnie przygotowywać i urządzać lokalu. Zrobi to najemca, choć może oczekiwać w zamian czynszowych, czyli okresu zwolnienia z czynszu – trwa on z reguły do 6 miesięcy.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
zobacz lokal biurowy na sprzedaż w WGN
znajdz lokal komercyjny na sprzedaż w WGN
