- Nie ulega wątpliwości, że jest to jeden z najatrakcyjniejszych pod względem inwestycji w nieruchomości, ośrodków w Polsce. Z danych WGN wynika, że mieszkania na sprzedaż w Krakowie cechują się dużą rozpiętością cen. W lokalizacjach centralnych, na Starówce i w okolicach czy też na Woli Justowskiej spotyka się oferty ze stawkami nawet o blisko 100 proc. wyższymi od średniej cenowej dla całego miasta. Z drugiej jednak strony mamy peryferie, dalsze dzielnice – np. Nową Hutę, gdzie ceny mieszkań już są zdecydowanie niższe. Bardzo dobra koniunktura w wynajmie, z którą obecnie mamy do czynienia, coraz lepsze wyniki branży turystyczno/noclegowej, rosnąca liczba przyjezdnych za pracą – m.in. z Ukrainy, ale także z krajów Zachodu – w ramach międzynarodowych firm, czy wreszcie ponad 200 tysięcy studentów – wszystkie te czynniki skłaniają inwestorów do poszukiwania mieszkań na sprzedaż z myślą o transakcji pod wynajem. Miasto Kraków idealnie nadaje się do tego typu inwestycji – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

Ogólna charakterystyka krakowskiego rynku mieszkaniowego

Kraków to drugie pod względem wielkości miasto w Polsce, po Warszawie. Żyje tu ponad 700 tysięcy osób, a cała aglomeracja z pewnością przekracza milion. Kraków podzielony jest na 18 dzielnic, w ramach których funkcjonują poszczególne osiedla.

Z danych WGN wynika, że najwyższe ceny mieszkań na sprzedaż spotykamy na Starym Mieście, Kazimierzu, droższe rejony to także Krowodrza, Prądnik Czerwony i Grzegrzółki. Z kolei najtaniej jest w peryferyjnych lokalizacjach – m.in. Nowa Huta, Bieżanów – Prokocim, Swoszowice, dalsze Dębniki, Bronowice.

Średnia cen transakcyjnych nowych mieszkań na sprzedaż w Krakowie, wg NBP (dane za II kw. 2017) wynosi niecałe 6600 zł. To najwięcej spośród miast wojewódzkich – poza Warszawą – gdzie nowe mieszkania kosztują o 1000 zł za metr kwadratowy więcej. Należy jednak również dodać, że krakowskie nieruchomości zaczęły dosyć szybko drożeć. Tak przynajmniej wynika z danych NBP. Na początku 2015 roku średnia cen transakcyjnych mieszkań używanych w Krakowie wynosiła 5700 zł, a więc w ciągu dwóch i pół roku podrożały o blisko 1000 zł za metr kwadratowy.

Jeśli chodzi o rynek wtórny – ten również należy do ścisłej czołówki pod względem wysokości cen, ustępując wyłącznie Warszawie. Za mieszkania używane płaci się średnio w Krakowie 6000 zł/mkw. Na krakowskim rynku wtórnym ceny nie idą tak szybko w górę, raczej można mówić o stabilizacji a nawet lekkich spadkach. Na początku 2015 roku stawki – wg banku centralnego – wynosiły 6150 zł.

- Należy jednak pamiętać, że rynek wtórny cechuje się znacznie większą rozpiętością oferty. Z jednej strony mamy cały zasób mieszkań względnie tanich, w gorszych lokalizacjach czy też do remontu. Z drugiej jednak strony są też mieszkania świetnie zlokalizowane, o podwyższonym standardzie. Kraków ma akurat ten segment dobrze rozwinięty – komentuje Leszek Michniak.

Na krakowski rynek mieszkaniowy w niewielkim stopniu ma wpływ program MDM. Mieszkanie dla Młodych jest już na ukończeniu. Środki ostatecznie się wyczerpią w pierwszych miesiącach przyszłego roku. Choć w wielu miastach MDM przekładał się na ceny – co czasem służyło krytykom programu jako argument, że psuje on rynek, to takiego wpływu w szerszym zakresie nie było w Krakowie. Działo się tak przede wszystkim dlatego, że limity MDM są bardzo niskie jak na krakowskie ceny. Z tego powodu tylko niewielka część oferty spełniała wymogi programu.


Wg ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (za II kw. 2017) na rynku pierwotnym tylko 22 proc. nowych mieszkań spełnia wymogi programu. Na rynku wtórnym właściwie prawie nie da się znaleźć mieszkania, które kwalifikowałoby się do dopłat. Wg przywołanego raportu zaledwie 8 proc. mieszkań mieści się w limitach MDM. Zazwyczaj chodzi o nieruchomości o najniższym standardzie, a więc przeznaczone do generalnego remontu, ewentualnie mieszkania na dalekich peryferiach. Obecny limit cenowy dla mieszkań używanych w Krakowie wynosi zaledwie 4300 zł za metr kwadratowy. Na rynku pierwotnym kształtuje się on natomiast na poziomie 5260 zł.

Najtańsze krakowskie lokalizacje

- Tak jak w przypadku innych dużych rynków mieszkaniowych, obserwujemy proces „rozciągania się” miast. Deweloperzy poszukując tanich gruntów decydują się najczęściej na realizację projektów mieszkaniowych w oddalonych lokalizacjach, gdzie jest możliwość zabudowy i ceny ziemi są niższe. Realizują tam zazwyczaj zespoły mieszkaniowe w segmencie popularnym, a więc do masowego odbiorcy. Czy warto się zdecydować na taki zakup w celach inwestycyjnych? To zależy. Na pewno mieszkania dalej położone są trudniej wynajmowalne, jednak z drugiej strony miasta się szybko rozbudowują. Za kilka lat dzisiejsze peryferia dzięki nowym inwestycjom czy też połączeniom komunikacyjnym mogą znacznie zyskać na wartości – tłumaczy Leszek Michniak.

Z danych WGN wynika, że najniższe ceny – poniżej 5000 zł/mkw. - spotykamy w takich rejonach jak m.in. Nowa Huta, Bronowice. Najtaniej wyceniana jest wielka płyta, w oddalonych lokalizacjach. Niższe ceny uzyskują też duże metraże.

Przykładowo: za duże (99 mkw.) trzypokojowe mieszkanie w nowym budownictwie na Bronowicach jeden ze sprzedających oczekuje 477 tys. zł. Daje to stawkę rzędu 4900 zł/mkw.
55 – metrowe mieszkanie w bloku w Nowej Hucie wyceniono na 270 tys. zł. Tu stawka również wynosi 4900 zł/mkw.

- Im bliżej centrum, tym ceny rosną. Dotyczy to także uważanej za nieatrakcyjną „wielkiej płyty”. W rzeczywistości mieszkania w tzw. blokach nadal cieszą się dużym zainteresowaniem kupujących, a cena uzależniona jest od lokalizacji. Wbrew pozorom bloki mają wiele zalet, które pozwalają im konkurować z nowym budownictwem w segmencie popularnym. Do zalet tych należą m.in. lokalizacje – często lepsze od oddalonych nowych osiedli deweloperskich – tłumaczy Leszek Michniak.

Za 54 metrowe mieszkanie na sprzedaż w bloku w dzielnicy Podgórze jeden z oferentów oczekuje nieco ponad 300 tys. zł. Tu cena metra kwadratowego wynosi 5600 zł/mkw.
Blisko 70 metrowe mieszkanie w budynku z cegły z 1997 roku wyceniono na 400 tys. zł, co daje ponad 5700 zł/mkw. Nieruchomość jest zlokalizowana przy ul. Wielickiej, jednej z głównych tras wylotowych z Krakowa.

Ceny są już wyraźnie podwyższone w rejonach śródmiejskich W dzielnicy Grzegrzółki za mieszkania na sprzedaż z rynku wtórnego płaci się średnio 6500 zł/mkw. 3 – pokojowe mieszkanie (65 mkw.) w budynku z lat 90' to wydatek rzędu 420 tysięcy złotych.

Ceny powyżej 7000 zł/mkw. spotykamy częściej w przypadku małych metraży. To typowe zachowanie sprzedających. Mały metraż skłania ich do nieznacznej podwyżki stawki za metr, bo cena całości i tak będzie niska. Za kawalerkę przy ul. Armii Krajowej (między Bronowicami a Prądnikiem Białym) jeden ze sprzedających oczekuje blisko 280 tysięcy złotych. Tu cena metra kwadratowego wynosi 7400 zł.

- To wysoka wycena, nawet jak na Kraków i względnie dobrą lokalizację. Generalnie jednak obserwujemy, że kawalerki są dosyć drogie, jeśli przeliczyć cenę na stawkę za 1 mkw. Wynika to z faktu, że takich mieszkań jest stosunkowo mało, a mogą one być dobrym rozwiązaniem na tzw. start – dla ludzi, którzy zaczynają karierę zawodową, albo np. dla studentów. Wreszcie mają one duży potencjał, jeśli chodzi o rynek najmu – komentuje Leszek Michniak.

Krakowskie kamienice

Kraków – miasto z bogatą historią może pochwalić się dużą liczbą zabytków. Dotyczy to nie tylko największych atrakcji turystycznych ale również po prostu historycznych i zabytkowych kamienic. Tych przybywa oczywiście wraz ze zbliżaniem się do centrum. Z danych WGN wynika, że na rynku wtórnym zdecydowanie podwyższone wyceny uzyskują mieszkania na sprzedaż w kamienicach. Dzieje się tak pod kilkoma warunkami: 1) że mieszkanie jest dobrze zlokalizowane, 2) że stan techniczny i standard nieruchomości jest dobry, 3) że stan budynku jest dobry.

- Rynek kamienic to obecnie jeden z najciekawszych segmentów rynku mieszkaniowego w ogóle. Deweloperzy dostrzegli potencjał starych murów w świetnych lokalizacjach. Powstają tu nowe projekty o podwyższonym standardzie. Ale też na mieszkania w kamienicach „polują” kupujący na własny użytek, oraz kupujący w celach inwestycyjnych – np. pod wynajem – komentuje Leszek Michniak.

Za 63 – metrowe mieszkanie w kamienicy w dzielnicy Krowodrza, oddalone zaledwie 10 minut spacerem od Rynku Starego Miasta należy zapłacić blisko pół miliona złotych. Stawka za metr kwadratowy jest wyraźnie podwyższona. Wynosi 7600 zł/mkw. Jeśli ktoś chce mieszkać w centrum – za 84 – metrowe mieszkanie w wyremontowanej kamienicy na Starym Mieście będzie musiał zapłacić ponad 630 tysięcy złotych.

Najdroższe oferty

Cezurą cenową dla najdroższych mieszkań na krakowskim rynku wtórnym jest przedział 7500 – 8500 zł. Powyżej górnej granicy plasują się już nieruchomości w segmencie apartamentowym. Najdroższe mieszkania są oczywiście zlokalizowane w dzielnicach centralnych a także na osiedlach cieszących się uznaniem ze względu na ciszę, zieleń itp. Do willowych dzielnic Krakowa należy Wola Justowska – tu również nieruchomości są drogie.

Jeśli chodzi o typ budownictwa – najczęściej podwyższone wyceny, jak już wspomnieliśmy – mają kamienice, o ile lokalizacja i stan budynku są dobre. Dla przykładu: 25 – metrowa kawalerka w kamienicy na Olszy (osiedle w dzielnicy Prądnik Czerwony), zaledwie 7 minut od Rynku Głównego, została wyceniona na 214 tys. zł, co daje ponad 8500 zł/mkw. 32 – metrowa, wykończona w wysokim standardzie, kawalerka w nowym budownictwie w dzielnicy Krowodrza, została wyceniona na 280 tys. zł, czyli ponad 8600 zł/mkw.

- To jedynie potwierdza nasze wcześniejsze wnioski. Małe mieszkania w rejonach okalających centrum są postrzegane jako atrakcyjna lokata kapitału, ale też nieruchomości o wysokim potencjale choćby pod wynajem. Stąd wysokie ceny – komentuje Leszek Michniak.

Apartamenty

Cenowo wysoki standard „zaczyna się” w Krakowie od mniej więcej 8500 zł. Górna granica może przekraczać nawet 20 tysięcy za najbardziej luksusowe apartamenty.
Za 26 – metrową kawalerkę na Krowodrzy, zaledwie 10 minut pieszo od Rynku trzeba zapłacić po 10 tys. zł za metr kwadratowy. 84 – metrowy apartament na Grzegrzółkach to wydatek ponad 700 tysięcy złotych. Za 62 – metrowe mieszkanie w kamienicy na Starym Mieście jeden z oferentów życzy sobie blisko 650 tysięcy, co daje stawkę ponad 10 tys. zł/mkw.

Luksusowy 128 – metrowy apartament na cieszącym się prestiżem osiedlu willowym Salwator został wyceniony aż na 1,4 mln zł. Cena za metr kwadratowy tego mieszkania na sprzedaż wynosi blisko 11 tysięcy zł. Blisko 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy, to cena za luksusowy apartament w samym sercu Krakowa na Starym Mieście. Za 71 metrów kwadratowych trzeba zapłacić 835 tysięcy złotych.

Ceny najbardziej luksusowych mieszkań na sprzedaż w Krakowie są na poziomie podobnych nieruchomości w Warszawie. Rząd cenowy na krakowskiej starówce jest zbliżony do stawek na warszawskim Śródmieściu. Górną granicę w tym przypadku stanowią najbardziej luksusowe prestiżowe inwestycje, których w Krakowie nie brakuje. Jest to miasto z dynamicznie rozwijającym się segmentem luksusu w nieruchomościach.

Sztandarowym przykładem może być tu luksusowa inwestycja Angel Wawel, z cenami przekraczającymi 20 tys. zł/mkw. i jednym z apartamentów, który był wystawiony na sprzedaż za 20 mln zł. Do sztandarowych inwestycji segmentu Premium zaliczymy również m.in. Apartamenty Wawrzyńca, czy też Pałac Dunajewskiego. Ceny krakowskiego luksusu wynoszą przeciętnie 13 – 25 tysięcy złotych za metr kwadratowy, choć zdarzają się i droższe oferty.

Rynek najmu

Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym, stabilnym cenom nieruchomości i świetnej koniunkturze obecnie dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się rynek najmu mieszkań. Dotyczy to kupujących za gotówkę (także tych, którzy z racji nieopłacalności trzymania pieniędzy w bankach bądź niskich zwrotów z innych form inwestowania decydują się włożyć kapitał w nieruchomości), ale także osób, które kupują mieszkania z myślą o wynajmie – na kredyt. Niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że obecnie jest możliwość regulowania rat kredytowych przychodami z najmu. Oczywiście na popularność rynku najmu wpływ ma duży popyt. Generują go studenci, absolwenci, ludzie którzy przyjeżdżają do pracy – ostatnio także Ukraińcy i inni przybysze ze Wschodu.

Kraków, będący dużym ośrodkiem akademickim, dużym rynkiem pracy z niskim bezrobociem i wreszcie uznanym miastem turystycznym idealnie nadaje się na inwestycje pod wynajem.
Ile można zarobić? Z danych WGN wynika, że przeciętne czynsze najmu w stolicy Małopolski wynoszą aktualnie 33- 35 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Ceny najmu oczywiście rosną wraz ze zbliżaniem się do centrum. Wyższe ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy dotyczą też mieszkań najmniejszych i kawalerek.

W centrum miasta – na Starym Mieście, Salwatorze, Grzegrzółki, bliższa Krowodrza stawki najmu będą podwyższone. Za wynajem apartamentu w kamienicy w centrum Krakowa (ul. Batorego) trzeba zapłacić 53 zł/ mkw. miesięcznie. Cena najmu 65 mkw. wynosi 3500 zł. 57 – metrowe mieszkanie do wynajęcia na Stary Mieście to koszt 2300 zł. Tu stawka wynosi 40 zł/mkw.

2100 zł – to czynsz najmu za 65 – metrowe mieszkanie w kamienicy przy ul. Starowiślańskiej. Na Czyżynach w rejonie ulicy Wysockiej można spotkać oferty w stawkach poniżej 30 zł/mkw. za miesiąc. Przykładowo: wynajem 64 metrowego mieszkania w nowym budownictwie będzie tu kosztował 1700 zł, co daje 27 zł za metr kwadratowy miesięcznie.

Gdzie opłaca się wynajmować mieszkania? Oczywiście najlepsze są dzielnice centralne, ewentualnie lokalizacje dobrze skomunikowane lub posiadające inne walory – np. sąsiedztwo terenów zielonych, bliskość uczelni wyższych itp. Należy jednak pamiętać, że jeśli kupujemy nieruchomość w centralnej lokalizacji, zapłacimy za nią znacznie więcej, co też mimo wysokiego czynszu zniweluje ewentualne zyski z najmu. Obecnie koniunktura na rynku najmu w Polsce jest wysoka. Rentowność w Krakowie analitycy WGN szacują na około 6 proc. By jednak sporo zarobić należy odpowiednio wybrać nieruchomość – czyli kupić stosunkowo tanio mieszkanie z dużym potencjałem – np. w świetnej lokalizacji. Zasobem nieruchomości, gdzie można szukać takich okazji, mogą być mieszkania na sprzedaż – do remontu. Czasem tego typu nieruchomości są przecenione znacznie bardziej niż mogą wynieść przyszłe nakłady remontowe, a dzięki dobrej lokalizacji i innym walorom, nieruchomość daje szansę na rynkowy sukces. Przykładem nieruchomości do remontu o dużym potencjale może być jedna z krakowskich ofert: mieszkanie na poddaszu na Kazimierzu. Lokal do generalnego remontu wyceniono na 350 tysięcy złotych za 84 mkw.

Podsumowanie

Kraków to bardzo ciekawy i bardzo różnorodny rynek mieszkaniowy, cechujący się bogactwem oferty w różnych segmentach. Miasto jest atrakcyjną lokalizacją inwestycyjną. W obliczu dużego popytu na mieszkania oraz koniunktury na rynku najmu, można sądzić że w najbliższym czasie ceny mieszkań na sprzedaż w Krakowie będą nadal rosły.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN