Wynajem na pokoje spotyka się zazwyczaj na największych rynkach, w dużych ośrodkach akademickich. Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że głównymi odbiorcami takiej oferty są studenci. To oni najczęściej gustują w tzw. mieszkaniach studenckich, a więc takich, gdzie pod jednym dachem żyją różni, niezwiązani ze sobą ludzie, a każdy płaci „za siebie”. Inną potencjalną grupą najemców pokojów są ludzie pracujący, którzy są w pojedynkę i chcą minimalizować koszty.

Od strony formalnej wynajem na pokoje nie różni się niczym od wynajmu całego mieszkania, poza faktem, że właściciel podpisuje kilka umów i określa, jaki odsetek kosztu mediów i czynszu administracyjnego będzie przypadał na danego najemcę.

Często w ofercie najmu pokojów spotyka się tzw. pokoje współdzielone, gdzie właściciel wynajmuje nie tylko całe mieszkanie różnym osobom, ale także pojedynczy pokój niezwiązanym ze sobą ludziom, którzy od tej pory go dzielą, płacąc każdy za swoje łóżko.

Jakie są zalety i wady wynajmu na pokoje, w porównaniu do wynajmu całego mieszkania? O kwestiach finansowych powiemy później, natomiast jeśli chodzi o pozostałe elementy sprawa wygląda następująco.

Zalety:

- Mieszkanie wynajmowane na pokoje rzadko stoi zupełnie puste. Zazwyczaj ktoś tam mieszka, choćby jeden najemca jednego pokoju. Sytuacje, gdy wszyscy na raz się wyprowadzają to rzadkość. Tak więc nieruchomość zawsze generuje jakiś przychód. Inaczej ma się sprawa z mieszkaniem wynajmowanym w całości. Jeśli właściciel nie znajdzie na czas nowych lokatorów, nieruchomość jest pusta i nie zarabia.
- Potencjalnego najemcę pokoju może być łatwiej znaleźć niż najemcę mieszkania – głównie ze względu na cenę. Właściciel też ma możliwość scedowania obowiązku zajęcia się najmem i oprowadzaniem po mieszkaniu, na pozostałych lokatorów. Ostatecznie to im powinno zależeć, by nowy człowiek, który z nimi zamieszka, spełniał ich wymogi.

Wady:

- Mieszkaniem wynajmowanym na pokoje właściciel będzie częściej się zajmował, niż nieruchomością, którą wynajmie w całości. Z racji faktu, że w lokalu żyją różni ludzie, będzie tam większa rotacja, co oznacza konieczność częstszego poszukiwania nowych najemców oraz egzekwowania czynszu od każdego z osobna.
- Tzw. mieszkania studenckie, czyli nieruchomości wynajmowane na poszczególne pokoje, szybciej się zużywają, niż mieszkanie wynajęte w całości jednej osobie. Wynika to głównie z faktu, że najemcy tam częściej się zmieniają, a także (z uwagi chęć większego zarobku) zazwyczaj jest ich więcej, co sprzyja zniszczeniom, dewastacjom itp.

Cena

Największa jednak zaleta wynajmu na pokoje, to kwestia ewentualnego przychodu. Z danych WGN wynika, że dzieląc mieszkanie na poszczególne lokale i wynajmując różnym ludziom można więcej zarobić. Dlaczego tak się dzieje? Wynika to z faktu, że czynsze najmu pokojów są podwyższone, w stosunku do czynszów za całe mieszkania. Nie oblicza się ich zresztą w ten sam sposób. W przypadku całej nieruchomości na wynajem, czynsz podaje się jako cenę najmu metra kwadratowego na miesiąc.

Jeśli chodzi o pokoje – podaje się cenę albo za pokój, albo od osoby. Wynika z tego spora różnica finansowa, którą można pokazać na przykładzie.

Jedna z ofert najmu we Wrocławiu. 64 – mkw., trzy pokoje w dzielnicy Fabryczna. Czynsz najmu za takie mieszkanie wynosi 2000 zł. Jeśli właściciel zdecyduje się jednak na wynajmowanie poszczególnych pokojów, będzie mógł zarobić więcej. Mieszkanie składa się z jednego dużego pokoju/salonu z balkonem i dwóch mniejszych pokojów. Wrocławska stawka za pokój dwuosobowy wynosi obecnie około 1000 – 1100 zł. Za pokój jednoosobowy jest to około 700 – 900 zł. Tak więc całościowy czynsz najmu może wynieść nawet około 3000 zł. Może być zresztą i większy, jeśli np. właściciel pozwoli na mieszkanie w dużym pokoju trzem osobom, ustalając, że w związku z tym czynsz - zamiast 550 zł od osoby w wariancie dla dwóch, wyniesie 450 zł w wariancie dla trzech osób, co da przychód na poziomie 1250 zł, tylko za jeden pokój.

To oczywiście wyłącznie orientacyjne wyliczenia, ale pokazują one przede wszystkim, że czynsze za pokoje są znacznie bardziej „plastyczne”, łatwiejsze do manipulowania niż za całe mieszkanie, oraz że przychody z takiego najmu są zazwyczaj wyższe. Oczywiście przy założeniu, że wszystkie pokoje pozostają wynajęte.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN