Spis treści:
Wzrost popularności noclegów turystycznych
Popyt na usługi polskich hoteli
Podaż na hotelowym rynku pierwotnym
Hotele i pensjonaty w starej zabudowie poszukiwane
Kamienice na sprzedaż na celowniku hotelarzy
Niezmiennie popularne hotele i pensjonaty nad morzem i w górach
Najtańsze hotele, pensjonaty i domy wypoczynkowe
Hotele w systemie apart i condo
Rynek nieruchomości hotelowych - prognozy i podsumowanie


Ostatnie pełne dane na temat liczby gości zagranicznych pochodzą z 2015 r. Wtedy nasz kraj odwiedziło w sumie 16,7 mln osób z zagranicy, co było wynikiem rekordowym. Skąd najczęściej pochodzą turyści przyjeżdżający do Polski? Wg danych Ministerstwa Turystyki najwięcej było: Niemców - 6,012 mln, następne Ukraińcy - 1,198 mln, Rosjanie - 873 tys., Białorusini - 801 tys., Brytyjczycy - 753 tys., Litwini - 632 tys., Francuzi - 456 tys., Łotysze - 356 tys., Czesi - 283 tys. i Słowacy - 169 tys. Przeciętny gość, który odwiedzał nasz kraj i wykupił przynajmniej jeden nocleg, wydawał dziennie około 69 dolarów, czyli niecałe 300 zł.

W 2015 r. Polska baza noclegowa wynosiła 10 024 obiektów. Niecałą 1/3 - 2 783 stanowiły hotele.

Polska krajem turystycznym - wzrost popularności noclegów dla miejscowych i zagranicznych odwiedzających

Jak już wspomnieliśmy prawdopodobnie ubiegłoroczne, całościowe i oficjalne dane potwierdzą rok roczny wzrost odwiedzalności Polski. Świadczą o tym już teraz najróżniejsze sygnały. Nasz kraj zyskuje na rozpoznawalności. Niewątpliwie przyczyniły się do tego duże międzynarodowe imprezy organizowane w Polsce. Oczywiście mowa o Euro 2012, a w zeszłym roku do takich eventów możemy zaliczyć przyznanie Wrocławiowi tytułu Europejskiej Stolicy Kultury a także Światowe Dni Młodzieży w Krakowie.

Wzrost popularności Polski wynika też z docenienia przez opiniotwórcze publikacje. Pod koniec 2015 r. Lonely Planet, największy na świecie wydawca przewodników turystycznych, zaliczył Polskę do grona 10 najbardziej atrakcyjnych miejsc na świecie na spędzenie wakacji w 2016 r. Tytuł „Best in Travel 2016” oprócz Polski otrzymały jeszcze: Litwa, Fidżi, Australia, Japonia czy Urugwaj.

Polska zyskuje nie tylko dzięki takim zabytkowym miejscom, jak m.in. Kraków, Gdańsk, Wieliczka czy też zabytkom przyrody jak Mazury lub Puszcza Białowieska, ale także ze względu na opinię, że nasz kraj jest stosunkowo bezpieczny – np. raczej wolny od zagrożeń terrorystycznych, które prześladują tradycyjne „ciepłe”destynacje i miasta będące mekką turystów - jak choćby Paryż, czy Stambuł.

Cząstkowe dane wskazują, że rekord odwiedzalności za 2016 r. znów zostanie pobity. Przykładowo: w zeszłym roku Małopolskę odwiedziło w sumie 14,9 mln osób, czyli o milion więcej niż w 2015 roku.

Wśród gości z Polski najczęściej region ze stolicą w Krakowie odwiedzali mieszkańcy województwa śląskiego (17,1 proc.), małopolskiego (16,7 proc.), mazowieckiego (13,3 proc.) oraz podkarpackiego (8 proc.). Wśród turystów zagranicznych odwiedzających w dalszym ciągu utrzymuje się dominacja Wielkiej Brytanii (17,4 proc.) oraz Niemiec (16,4 proc.), w dalszej kolejności Francji i Włoch (poziom reprezentacji tych dwóch ostatnich państw wzrósł).

Dane za pierwsze półrocze ubiegłego roku pokazują kolejne wzrosty. Według GUS w analizowanym okresie z obiektów noclegowych w naszym kraju skorzystało o 11,6 proc. więcej turystów zagranicznych niż w tym samym okresie 2015 roku, a liczba udzielonych im noclegów wzrosła o 12,9 proc.

Co ciekawe Polska przyciąga gości z coraz bardziej egzotycznych rejonów świata. Stąd duże wzrosty odwiedzalności z nietypowych kierunków: Malta (o 65,6 proc.), Hong Kong (o 36,1 proc.), Japonia (o 35,6 proc.), Izrael (o 33,6 proc.), Chiny (o 33,4 proc.), Grecja (o 32,1 proc.), Indie (o 27,0 proc.), Ukraina (o 23,9 proc.), Węgry (o 19,0 proc.), Portugalia (o 18,7 proc.), Irlandia (o 18,1 proc.), USA (o 17,9 proc.), Szwecja (o 16,9 proc.), Wielka Brytania (o 16,2 proc.), Słowacja (o 14,7 proc.) i Hiszpania (o 14,3 proc.).

Polacy wypoczywają w kraju - popyt na usługi polskich hoteli i innych ośrodków noclegowych

Na wzrost rynku turystycznego i noclegowego wielki wpływ ma też turysta krajowy. Dane statystyczne pokazują, że po latach wojaży zagranicznych Polacy znów cieplejszym okiem spoglądają na wypoczynek nad Wisłą. Jest to pokłosie m.in. wspomnianych już wcześniej obaw o bezpieczeństwo, które zrażają do podróży na niektórych dotychczas niezwykle popularnych kierunkach. W ubiegłym roku rekordowy sezon zaliczyły miejscowości nadbałtyckie. Przykładowo: w miesiącach letnich województwo pomorskie odwiedziło 9 mln turystów, co jest wynikiem lepszym o około pół miliona niż rok wcześniej.

Polski podróżny wyjeżdża jednak nie tylko na wakacje. Baza hotelowa i noclegowa notuje wzrosty także w chłodniejszych miesiącach. Jednym z widocznych trendów jest np. spędzanie świąt Bożego Narodzenia w hotelach, podczas wyjazdów wypoczynkowych. Sukcesywnie rośnie też tzw. turystyka biznesowa. Wg raportu „Przemysł spotkań i wydarzeń w Polsce 2016” w analizowanym okresie odbyło się w naszym kraju blisko 34 tys. spotkań biznesowo–konferencyjnych. Wzięło w nich udział blisko 7 mln osób, a 70 proc. z tych eventów odbywało się w hotelach.

Podaż na hotelowym rynku pierwotnym w Polsce

Koniunktura w branży turystyczno – noclegowej oczywiście została dostrzeżona przez deweloperów. Z danych statystycznych wynika, że w ciągu 10 lat baza noclegowa w Polsce wzrosła aż o 80 proc. Na koniec 2015 roku działało w naszym kraju ponad 2,5 tys. hoteli oferujących ok. 125 tys. pokoi oraz 250 tys. miejsc noclegowych. Według danych STR Global Polska jest piątym rynkiem w Europie pod względem liczby markowych projektów hotelowych planowanych i będących w realizacji.

Wg Colliers International w 2015 r. skategoryzowano w naszym kraju 149 hoteli, oferujących 11 849 miejsc noclegowych w 6 037 pokojach. Autorzy raportu podkreślają, że choć przyrost ten był niższy jedynie o 2% (3 obiekty) w porównaniu do odnotowanego w 2014 r., to pozwala on twierdzić, że tempo rozwoju polskiej bazy hotelowej utrzymuje się na wysokim poziomie. W podziale na kategorie w 2015 r. kategoryzowano 3 hotele jednogwiazdkowe, 29 dwugwiazdkowych, 91 trzygwiazdkowych, 20 czterogwiazdkowych i 6 pięciogwiazdkowych. 25,5% nowej podaży zlokalizowane jest w miastach wojewódzkich.

Stare mury pod hotele i pensjonaty pilnie poszukiwane

W jakie obiekty typu hotel i pensjonat inwestują deweloperzy? Od około 10 lat obserwujemy przede wszystkim sukcesywny wzrost realizacji obiektów noclegowo/turystycznych w nieruchomościach o charakterze zabytkowym. Z danych branży wynika, że nieruchomości butikowe o historycznym charakterze cieszą się większą popularnością niż obiekty nowe.

Jednym z krajowych zagłębi zabytkowych obiektów typu pałac jest Dolny Śląsk. Na 406 zamków wpisanych do rejestru zabytków w całej Polsce, aż 96 (blisko 25 proc.) przypada właśnie na region ze stolicą we Wrocławiu (dane Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego). Drugie w tej kategorii – woj. śląskie ma 32 zabytkowe zamki, a trzecie – mazowieckie – 31. Na ponad 4800 zabytkowych rezydencji, 680 mieści się na Dolnym Śląsku. Województwo w tej kategorii jest drugie po Wielkopolsce, gdzie takich rezydencji jest 790, ale już w kategorii zabytkowych obiektów mieszkalnych (m.in. domy, kamienice, chałupy wiejskie, pałace i dwory miejskie) wraca na prowadzenie z liczbą 2208.

Przykłady szeregu udanych rewitalizacji nieruchomości zabytkowych, z myślą o rynku turystyczno – noclegowym odnajdujemy właśnie na Dolnym Śląsku Można tu wymienić choćby pałac Brunów niedaleko Lwówka Śląskiego, Wojanów pod Jelenią Górą, pałac w Korbielowicach pod Wrocławiem, Zamek Kliczków pod Bolesławcem, pałace w Dzierżoniowie, Pieszycach, Łomnicy i wielu innych miejscach.

Dużą podaż atrakcyjnych nieruchomości zabytkowych i historycznych, które idealnie się nadają pod rynek hotelowy i noclegowy obserwujemy też m.in. na Pomorzu i w Wielkopolsce, choć ciekawe nieruchomości można znaleźć praktycznie w całym kraju. Rynek ten sukcesywnie rośnie: prezentuje szeroką gamę najróżniejszych obiektów. Ceny są silnie zróżnicowane: od bardzo zrujnowanych pałaców czy zamków do kupienia w cenach przeciętnego mieszkania, po prosperujące i odrestaurowane obiekty hotelowe w zabytkowych murach, które są bardzo drogie – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

Za ile można kupić zabytkowy pałac? Wśród ofert zamieszczanych w WGN ceny tego typu nieruchomości zaczynają się od kilkuset tysięcy złotych, a więc są to koszty zbliżone do ceny zakupu przeciętnego mieszkania w dużym mieście. Za takie pieniądze jednak można kupić zazwyczaj nieruchomości mocno zrujnowane. W takim przypadku nakłady finansowe na odremontowanie obiektu i przystosowanie go do funkcji hotelowo/turystycznej będą wielokrotnie wyższe od ceny zakupu. Często inwestorzy wybierając tego typu obiekty nie kierują się dawną historyczną zabudową, a na przykład wartością dobrze położonego gruntu. Oczywiście wiele w zakresie możliwości wykorzystania zależy od ewentualnej ochrony konserwatorskiej i jej zakresu.

Zupełnie inaczej ma się rzecz z obiektami odrestaurowanymi, prezentującymi wysoki standard i działającymi. Rentowności i obłożenie nieruchomości są oczywiście bardzo istotnym elementem. Ceny za zabytkowe hotele mogą przekraczać nawet kilkanaście milionów złotych. Przykładowo: na ponad 15 mln zł wyceniono hotel w średniowiecznym zamku rycerskim Krąg na Pomorzu. 14 mln zł to cena ofertowa pięciogwiazdkowego hotelu w zabytkowej kamienicy w centrum Gdańska. Nieruchomość o powierzchni 500 mkw. to budynek z XVIII wieku, położony w sercu gdańskiej starówki. W tym przypadku lokalizacja ma przełożenie na wyjątkowo wysoką cenę metra kwadratowego – sięgającą ponad 27 tysięcy złotych.

4 mln zł to cena ofertowa hotelu, mieszczącego się w XIX wiecznej willi, postawionej w charakterystycznym stylu „górskim” w Szklarskiej Porębie. Obiekt o bogatej historii (pełnił m.in. funkcję ośrodka prezydenckiego za czasów kadencji Lecha Wałęsy) uzyskał wycenę wynoszącą ponad 7 tys. zł za metr kwadratowy.

Kamienice na sprzedaż na celowniku hotelarzy

W dużych miastach niezwykle cennymi lokalizacjami dla nieruchomości hotelowych są zabytkowe, historyczne kamienice. Inwestorzy doceniają piękno tej architektury, które w połączeniu ze świetnymi lokalizacjami sprawia, że tego typu obiekty idealnie nadają się pod hotele (także biura, siedziby firm itp.).

Z zainteresowania deweloperów korzystają samorządy. Przykładem może być Wrocław i bardzo dobrze położona kamienica z Wyspy Słodowej, zaledwie kilkaset metrów od Starego Miasta. Budynek postawiony w połowie XIX wieku, o powierzchni użytkowej 1500 mkw. został wystawiony na sprzedaż po cenie wywoławczej 7,2 mln zł.

- Widzimy rosnące zainteresowanie nieruchomościami typu kamienice. Stają się one świetnymi lokalizacjami hotelowymi. Ceny w najlepszych lokalizacjach mogą sięgać nawet kilkudziesięciu milionów złotych – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

W takich cenach do kupienia są nieruchomości położone najbardziej prestiżowo – mowa o Śródmieściu w Warszawie czy też m.in. Starym Mieście w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Przykładowo: cena ofertowa za historyczną kamienicę o powierzchni 2200 mkw. zlokalizowaną na Starym Mieście we Wrocławiu wynosi 15 mln zł.

Turystyczna żyła złota, czyli hotele i pensjonaty nad morzem i w górach

Na rynku wtórnym obiektów noclegowych typu hotel i pensjonat największą podaż obserwujemy w najpopularniejszych lokalizacjach turystycznych. Chodzi oczywiście o wybrzeże Bałtyku oraz topowe kurorty górskie. Tutaj też ceny takich obiektów są najwyższe.

O stawkach, poza rentownością i stanem technicznym, przesądza przede wszystkim lokalizacja. W miejscowościach nadbałtyckich liczy się bliskość plaży i deptaków spacerowych. Za 600 – metrowy, działający i rentowny pensjonat w Łebie – jednej z najpopularniejszych destynacji wakacyjnych nad morzem – trzeba zapłacić przynajmniej około 4 mln zł.

Podobne wyceny - rzędu kilku milionów - uzyskują obiekty o powierzchni do 1000 mkw. w innych lokalizacjach nadmorskich a także w topowych kurortach górskich. Przykładowo: za około 4,5 mln zł można kupić 700 – metrowy obiekt hotelowy w Zakopanem. Blisko 16 mln to natomiast cena za duży pensjonat w Karpaczu. Nieruchomość ma 2600 mkw. Z kolei – wracając nad Bałtyk – nieco większy obiekt hotelowy (3500 mkw.) z okolic Darłowa wystawiono na sprzedaż za 15 mln zł.

Na podstawie ofert z rynku wtórnego możemy określić średnie ceny dla obiektów o dobrym położeniu i przyzwoitym stanie technicznym na poziomie około 5 – 6 tys. zł. Naprawdę prestiżowe nieruchomości, te które wyróżniają się wyposażeniem i bardzo dobrą lokalizacją są oczywiście droższe. Przykład zabytkowej kamienicy z Gdańska pokazuje, że mogą sięgać nawet ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy – komentuje Leszek Michniak z WGN.

Bardzo wysokie wyceny uzyskują też nieruchomości nowe, zwłaszcza świetnie położone pod względem komunikacyjnym. Istotnym walorem jest bliskość tras tranzytowych. Przykładowo: trzygwiazdkowy hotel z 2014 roku, położony niedaleko Gogolina na Opolszczyźnie, przy zjeździe z autostrady A4 uzyskał wycenę na poziomie 15 mln zł, co daje ponad 6000 zł za metr kwadratowy.

Najtańsze – hotele, pensjonaty i domy wypoczynkowe epoki minionej

Jeśli natomiast mowa o obiektach segmentu wypoczynkowo/noclegowego na rynku wtórnym, które uzyskują najniższe wyceny, poza nieruchomościami zrujnowanymi z pewnością będą to również obiekty noclegowe z czasów PRL. Dość dużą liczbę tego typu nieruchomości spotykamy w miejscowościach uzdrowiskowych, które w czasach komunistycznych były często odwiedzane w ramach form wypoczynku zorganizowanego – m.in. z zakładów pracy. Obecnie są to budynki postrzegane jako przestarzałe technologicznie i architektonicznie, natomiast ich zaletą może być bardzo dobra lokalizacja, dlatego mimo wszystko są łakomym kąskiem dla inwestorów.

Często ceny tego typu obiektów wynoszą nie więcej niż 2 tys. zł za metr kwadratowy. Po takich stawkach do kupienia bywają również nieruchomości typu pensjonat. Zazwyczaj mowa o dużych kilkusetmetrowych, kilkukondygnacyjnych domach wolnostojących, mających minimum 8 – 10 lat. Takie obiekty można kupić już za kilkaset tysięcy złotych. Niższe wyceny dotyczą zazwyczaj nieruchomości przestarzałych i położonych w mniej obleganych miejscowościach turystycznych, choć stosunkowo dużą podaż takich obiektów obserwujemy np. na Mazurach – komentuje Leszek Michniak.

Przykładowo: 1000 – metrowy pensjonat w Suwałkach wyceniono na 600 tysięcy złotych. W Brennej na Śląsku Cieszyńskim duży ponad 3000 metrowy pensjonat został wystawiony na sprzedaż za niecałe 3 mln zł.
Z kolei Pensjonat położony w okolicach Olecka na Mazurach (1500 mkw.) wystawiono za 2,5 mln zł, co daje niską stawkę 1700 zł/ mkw. Niska cena może oddawać problemy z rentownością, ale też wynika z faktu, że są to duże obiekty. Oferenci mogą się obawiać problemów ze sprzedażą, zwłaszcza jeśli nie jest to najbardziej topowa lokalizacja.

Systemy apart i condo nakręcają koniunkturę rynku hotelowo-usługowego

Wpływ na rosnący rynek hotelowo – wypoczynkowy ma również coraz większa liczba inwestycji realizowanych w systemie apart i condo hoteli.

Tzw. apart i condohotele funkcjonują na polskim rynku nieruchomości od około 10 lat. Zasada jest prosta – deweloper podpisuje z kupującym umowę najmu zwrotnego, stając się jednocześnie operatorem takiego obiektu, z prawem podnajmu. W umowie gwarantuje określony zwrot przez określony czas. Najczęściej jest to stała stopa zwrotu (8 – 10 proc.) przez okres kilku lat, później uzależniona jest od obłożenia obiektu.
W Polsce działa już kilkadziesiąt obiektów hotelowych, gdzie właścicielami poszczególnych pokojów są indywidualni inwestorzy. Mowa głównie o lokalizacjach nadmorskich, w górach, nad jeziorami mazurskimi – a więc tam, gdzie może być obłożenie. Ile trzeba zainwestować? Ceny są oczywiście bardzo zróżnicowane, ale z danych WGN wynika, że stawki za takie nieruchomości zaczynają się od poziomów średnich rynkowych dla budownictwa w segmencie popularnym. Standardowe 50 – metrowe mieszkanie wykończone pod klucz można mieć już w cenie 270 – 300 tys. zł.

Rynek nieruchomości hotelowych, pensjonatów i obiektów noclegowych - prognozy i podsumowanie

Polski rynek nieruchomości hotelowych, pensjonatowych i noclegowych sukcesywnie się rozwija. Wraz ze wzrostem zamożności Polaków a także popularności naszego kraju jako destynacji turystycznych przybywa nowych realizacji – zarówno mniejszych hoteli typu (B&B) ale także prestiżowych, luksusowych obiektów. W zeszłym roku taką nową nieruchomość oddano m.in. we Wrocławiu – mowa o kompleksie OVO z hotelem Double Tree by Hilton.

Rynek wtórny nieruchomości hotelowych oraz obiektów, które nadają się do zaadaptowania na takie cele prezentuje szeroką gamę lokalizacji i wycen. Zdecydowanie przodują najpopularniejsze turystycznie miejscowości wypoczynkowe takie jak Trójmiasto, Zakopane, Karpacz itp. oraz największe miasta w kraju. Z kolei niskie wyceny dotyczą zazwyczaj obiektów, które straciły biznesowy sens, przynajmniej 10 – letnich, anachronicznych pod względem technologicznym i wizualnym. Jednak także one, ze względu na dobre lokalizacje, mogą być atrakcyjne dla inwestorów.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN