Charakterystyka i podstawowe parametry rynku mieszkaniowego w Krakowie
 
W 2009 roku znacznie wzrosła powierzchnia miasta, na której obowiązują plany zagospodarowania przestrzennego. W chwili obecnej Kraków posiada 78 planów obowiązujących o powierzchni 10 216,6 ha, co daje 31,3% powierzchni Krakowa. Natomiast w styczniu 2003 roku było zaledwie 10 planów obowiązujących o powierzchni 499 ha, co dało 1,5% powierzchni miasta. Jak widać znaczny postęp i zaangażowanie ze strony władz Krakowa sprzyja potencjalnym inwestorom, którzy uznają ten rynek za bardzo obiecujący i perspektywiczny.
 
Jesień 2010 okazała się dobrym okresem dla deweloperów. Na rynku sprzedała się rekordowa ilość mieszkań. W III kwartale deweloperzy sprzedali blisko 1400 mieszkań. W odniesieniu do II kwartału, gdy sprzedaż sięgnęła 800 lokali, nastąpiło znaczne przyspieszenie finalizacji umów. Łącznie w trzech kwartałach 2010 roku na rynku pierwotnym sprzedano około 3200 mieszkań.
 
W tym samym czasie rynek wtórny zanotował 2500 transakcji, co zaowocowało  zmniejszeniem ilości oferowanych mieszkań. Obecnie w ofercie deweloperów jest 7200 lokali. Latem tego roku było co prawda niewiele więcej, bo 7400, ale nie można zapominać, że na rynek od lata weszły 24 nowe inwestycje. Łącznie w trzech kwartałach 2010 roku pojawiło się w Krakowie aż 67 nowych inwestycji deweloperskich, w tym też czasie wyprzedano 51 inwestycji. Z całej oferowanej obecnie puli mieszkań jedynie 1300 jest po odbiorze (czyli do zamieszkania), pozostałe 5900 to lokale w trakcie budowy, na różnych etapach zaawansowania.
 
Na rynek wychodzą coraz mniejsze projekty. Już nikt nie porywa się na budowę całych osiedli. Średnia ilość mieszkań w inwestycjach, które weszły do sprzedaży w tym roku, nie
przekracza 50-ciu. Buduje się głównie pojedyncze budynki i dopiero po ich sprzedaniu
rozpoczyna się kolejny etap lub kolejną niewielką inwestycję. Nikt nie chce angażować  dużych środków, obawiając się nadejścia drugiej fali kryzysu, mimo obecnej koniunktury.
 
W ostatnich latach mieszkania w trakcie realizacji nie cieszyły się zainteresowaniem kupujących. W ofercie deweloperów było wystarczająco dużo mieszkań gotowych, które nabywano bez ryzyka. Obecnie na rynku pozostały z gotowych lokali tylko te trudno  zbywalne, tzn. duże, niefunkcjonalne lub w złych lokalizacjach oraz przesadnie drogie.
Jeśli chcemy nabyć małe, funkcjonalne, dobrze położone mieszkanie po przystępnej cenie - musimy się na nie decydować, gdy budowa jeszcze trwa. Sukces odnoszą głównie te firmy deweloperskie, które mają w ofercie tanie mieszkania.
 
Obecnie aż 3 na 4 sprzedawane lokale nabywane są za cenę poniżej 350 tys. złotych. Prawdziwym hitem są dwupokojowe o powierzchni ok. 40 m2, które sprzedają się jak „ciepłe bułeczki” nawet, gdy cena 1m2 przekracza 7 tys. zł, a blok leży daleko od centrum miasta. Byle w pobliżu była dobra komunikacja.
Mimo, że średnia cena w 162 dostępnych obecnie inwestycjach oscyluje wokół 8 tys. złotych za 1 m2 mieszkania, to znamiennym jest fakt, że we wprowadzanych na rynek inwestycjach ceny są dużo niższe. Np. w 24 inwestycjach wprowadzonych w 3 kwartale 2010 średnia cena wynosiła tylko 6,6 tys. zł/m2. To oznacza, że deweloperzy dopasowują się ofertą do obecnych możliwości finansowych potencjalnych nabywców, jednak jest to kosztem standardu budynku i lokalizacji.
 
Coraz więcej buduje się na peryferiach miasta, gdzie grunty są tanie (jednak nie można przesadzić z odległością – znane są przypadki tanich lecz odległych inwestycji, które długo
nie mogły się wyprzedać, co uczyniło je nierentownymi). Do szczęśliwców mogą zaliczać się nieliczni deweloperzy, którzy wykorzystali kryzys na tani zakup ziemi. Większość wstrzymywała się z zakupami gruntów, teraz gorączkowo ich poszukują. Obecnie ceny gruntów inwestycyjnych wzrosły i żeby oferować tanie mieszkania, trzeba budować na peryferiach.
 
IV kwartał 2010 roku na rynku nieruchomości jest kontynuacją dobrej koniunktury III kwartału. To był ostatni moment do wzięcia kredytu na starych zasadach lub skorzystania z kredytu „Rodzina na Swoim”, który jest stopniowo wygaszany przez regulacje ministerstwa. Należy się spodziewać znacznie mniejszego popytu, co w początkowym okresie zahamuje obecne wzrosty cen, a w późniejszym może doprowadzić do ich spadku. To z pewnością spowoduje ponowne zamrożenie wielu nowych projektów inwestycyjnych.
 
Ceny jednostkowe mieszkań używanych w rozbiciu na poszczególne dzielnice Krakowa
 
Analizę cen na rynku mieszkaniowym wtórnym opracowano na podstawie ogłoszeń zamieszczonych na portalach nieruchomości i lokalnej prasy.
 
Kraków dzieli się na 18 dzielnic. Największą z nich pod względem powierzchni jest Dzielnica XVIII- Nowa Huta, a pod względem ludności Dzielnica IV- Prądnik Biały.
Rynek wtórny nie cieszy się takim zainteresowaniem, jak mieszkania nowe. W 2010 roku sprzedano w Krakowie około 2500 używanych mieszkań.
W trzech dzielnicach Krakowa używane lokale są tańsze niż nowe, ale w Śródmieściu to właśnie na rynku wtórnym notowane są rekordy cenowe. Jednak nawet w Śródmieściu dwie trzecie transakcji mieści się w przedziale cenowym 5400-8700 zł. W rezultacie średnia cena wynosi 7200 zł za m kw.
Trochę taniej jest w Krowodrzy, gdzie przeciętna cena na rynku wtórnym wyniosła w 2010 roku 6850 zł/m2 (dwie trzecie transakcji w przedziale 5700-8000 zł). W minionym roku w Śródmieściu sprzedano około 600 mieszkań. W Krowodrzy 700, w Nowej Hucie 800 (średnia cena - 5 500 zł), a najwięcej - 900 zł - w Podgórzu (średnia cena 6060 zł/m2).
W Krowodrzy najwyższą cenę - 11 100 zł za mkw. - uzyskano za mieszkanie przy ul. Królowej Jadwigi. Maksymalną kwotę za m kw. w Podgórzu - 10 500 zł – zapłacono na Ruczaju, a w Nowej Hucie – tu ciekawostka - aż 9 tys. za m kw. był skłonny zapłacić  nabywca za kawalerkę na, niecieszącym się dobrą sławą, osiedlu Górali.
 
Liczba transakcji na rynku wtórnym w 2010 roku spadła aż o 20 proc. Rok 2011 dla właścicieli, którzy planują sprzedać mieszkanie też nie zapowiada się dobrze. Coraz trudniej będzie znaleźć nabywcę, a więc ceny będą spadać.

źródło:  Property Journal  4-5/2011