Biura WGN
CENTRALA WGN
Wzmożona aktywność najemców na rynku powierzchni biurowych utrzymuje się od II kwartału 2004 roku. W tym czasie występował wysoki popyt na biura w klasie A, B+ i B. Nie było natomiast zainteresowania niższym standardem. W dużych miastach Polski, oprócz Warszawy, odczuwalne są skutki dekoniunktury ostatnich kilku lat, której rezultatem była rezygnacja inwestorów z rozpoczynania nowych inwestycji biurowych.
W Warszawie wysoka podaż nowoczesnej powierzchni biurowej, zarówno w Centralnym Obszarze Biznesu, jak i poza nim, nie tylko zaspokajała w pełni popyt, ale wciąż go przewyższała. Zmniejszył się jednak wskaźnik powierzchni niewynajętej, zwłaszcza dla biurowców zlokalizowanych poza COB, które oferują wysoki standard, odpowiadający klasie A, przy lepszej dostępności komunikacyjnej, większym zapleczu parkingowym oraz korzystnie niższych stawkach czynszów.
Według danych Działu Analiz Rynku WGN - wzmożony popyt był wynikiem zakładania
nowych biur przez nowo powstające firmy. Duży udział w rynku miały też tzw. migracje firm, które zmieniały lokalizację w celu podwyższenia standardu, zwiększenia powierzchni biura lub znalezienia korzystniejszych stawek czynszu.
W dużych miastach Polski, a zwłaszcza we Wrocławiu i Krakowie wzmożoną aktywność wykazywały firmy zagraniczne, które zakładały nowe przedstawicielstwa lub powiększały dotychczasowe siedziby. Największy popyt występował na biura o powierzchni 100 - 1500 m2 w najwyższym standardzie A oraz na mniejsze lokale biurowe, o pow. 40 - 120 m2 w klasie B i B+. Podaż tych pierwszych jest jednak w dalszym ciągu, poza rynkiem stołecznym, niewystarczająca.
Pomimo rosnącego popytu i małej podaży w klasie A (w dużych miastach poza Warszawą), stawki ofertowe czynszów najmu powierzchni biurowych nie zmieniły się od pierwszego półrocza 2005. Stawki transakcyjne mogą być nawet o 18% niższe od ofertowych; na ich ostateczny poziom mają decydujący wpływ - wielkość powierzchni wynajmowanego biura oraz długość okresu najmu.
W większości dużych miast rozpoczynane są nowe inwestycje - budowy nowoczesnych budynków biurowych o powierzchni średnio 2500 m2 oraz dużych centrów biurowych, co rokuje przyrost powierzchni biurowej w najwyższym standardzie już na koniec 2006 roku. Do tego jednak czasu, przy obecnym popycie
i braku wolnych zasobów w klasie A w miastach poza Warszawą, stawki czynszów dla tego standardu mogą nieznacznie wzrosnąć.
Obserwacje preferencji najemców przy wyborze lokali biurowych, w omawianym okresie, prowadzą do następujących wniosków:
* podstawowym wymogiem jest lokalizacja biura w budynku ściśle biurowym, bez łączenia z inną funkcją, zwłaszcza handlową;
* najemcy dużą wagę przywiązują do wysokości opłaty eksploatacyjnej: może być naliczana, jako stała kwota ryczałtowa lub proporcjonalnie w stosunku do zajmowanego lokalu;
* dla klasy A decydujące znaczenie mają w kolejności:
1) prestiż budynku i lokalizacji,
2) stawki czynszu oraz opłat dodatkowych,
3) możliwość indywidualnego podziału i aranżacji wnętrza - poszukiwane powierzchnie typu open space,
4) zakres usług dodatkowych oferowanych przez wynajmującego - sala audytoryjna do przeprowadzania szkoleń, mały lokal gastronomiczny, usługi typu fitness, fryzjer, salon kosmetyczny, itp;
* dla klasy B, decydują w kolejności:
1) możliwość wyraźnej identyfikacji firmy na zewnątrz (szyld, kaseton),
2) dostateczna ilość miejsc parkingowych, z uwzględnieniem parkingu dla klientów,
3) lokalizacja obiektu względem centrum miasta i głównych ulic,
4) stawki czynszu oraz opłat dodatkowych dla danej lokalizacji.
Rynek terenów pod budownictwo mieszkaniowe
W 2005 roku popyt kształtował się na wysokim poziomie, co jednak nie znalazło przełożenia na zwiększoną liczbę transakcji. Oferowane przez sprzedających tereny postrzegane były w większości, jako zbyt drogie lub mało atrakcyjne dla funkcji mieszkaniowej, zwłaszcza o wyższym standardzie i apartamentowej. Silnie odczuwalnym czynnikiem hamującym był brak, dla wielu rejonów, aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a także trudności w uzyskiwaniu kredytów mieszkaniowych przez firmy deweloperskie. Popyt dotyczył przede wszystkim trzech grup terenów budowlanych:
* działek o powierzchni około 500 - 800 m2 w centrach miast i w dobrych dzielnicach, pod wielorodzinne budownictwo plombowe,
* działek o pow. 1000 - 2000 m2 w osiedlach willowych, z przeznaczeniem pod zabudowę bliźniaczą lub szeregową na sprzedaż - tu zainteresowanie wykazywali indywidualni inwestorzy,
* terenów w dobrych lokalizacjach pod nieduże zespoły mieszkaniowe w popularnym standardzie oraz pod apartamenty.
Ustalenie średnich cen terenów pod budownictwo mieszkaniowe dla obszaru całej Polski jest trudne ze względu na wpływ różnorodnych lokalnych uwarunkowań. Z całą pewnością można jednak usystematyzować obiektywne czynniki, decydujące o cenie danego terenu. Są to w kolejności:
* lokalizacja względem centrum miasta oraz łatwość połączeń komunikacyjnych z centrum,
* uzbrojenie w media,
* istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
* rzeczywiste, albo przewidywane w planie miejscowym, sąsiedztwo,
* wielkość działki.
RYNEK POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH
Popyt, zarówno na najem, jak i na kupno nowoczesnych powierzchni magazynowych z rynku wtórnego utrzymuje się na stałym wysokim poziomie od roku 2003. Dotyczy to rejonów Polski zachodniej, południowo-zachodniej i południowej, zwłaszcza posiadających dobre połączenia drogowe z zachodnimi i południowymi sąsiadami. Polska centralna, tj. obszar pomiędzy Łodzią, Piotrkowem i Warszawą, opanowany jest przez duże centra logistyczne międzynarodowych firm dystrybucyjnych. Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w pełni zaspokaja tam popyt,a nawet go przewyższa.
Podobnie, jak w poprzednim okresie kilku lat, nie ma dużego zainteresowania nabywaniem starych obiektów magazynowych i poprzemysłowych, w celu modernizacji i adaptacji.
Inwestorzy poszukują przede wszystkim obiektów, w których natychmiast mogliby prowadzić działalność. Na rynku dostępne są szybkie systemy budowy nowoczesnych hal magazynowych, pozwalające w ciągu kilku miesięcy zakończyć inwestycję.
Utrzymuje się więc popyt na odpowiednio zlokalizowane działki przemysłowe pod tego typu budownictwo - zwłaszcza tereny budowlane o powierzchni od 5 000 m2 wzwyż, z dobrym dojazdem dla TIR-ów, w niedalekiej odległości od głównych tras komunikacyjnych, najchętniej w sąsiedztwie obiektów przemysłowo-magazynowych. Poszukiwane są też gotowe hale w wysokim standardzie, o powierzchni 1500 - 3000 m2, w cenie średnio do 1000 zł/ m2 (ostateczna cena zależy od konkretnej lokalizacji w danym regionie). Średnie stawki najmu utrzymują się w przedziale 2,9 - 5,0 Eur/ m2/m-c netto.
Leszek Michniak
WGN Real Estate
