Obecne rozwiązania dla rynku mieszkaniowego w Polsce, czyli program MDM, będą funkcjonować do końca 2018 roku, przy czym już w tym roku MDM został zastopowany brakiem środków. Rząd zapowiada, że będą nowe rozwiązania, które mają poprawić dostępność mieszkań dla Polaków oraz uzupełnić braki mieszkaniowe.

W 2017 roku ma ruszyć Narodowy Program Budowy Mieszkań.  Na chwilę obecną wiadomo, że będzie on się składał  z dwóch podstawowych komponentów: zachęty do oszczędzania na mieszkanie poprzez system kas oszczędnościowo – budowlanych oraz z programu budowy tanich mieszkań na wynajem, które z czasem można by było wykupić na preferencyjnych warunkach.

Drugi pomysł kojarzy się z funkcjonującym już przecież Fundusze Mieszkań na Wynajem. Ten realizowany przez BGK program również był anonsowany jako dostarczenie na rynek tanich czynszówek. Co prawda mieszkań przybywa, ale tanie wcale nie są. Czynsze najmu nie odbiegają od stawek rynkowych, a niejednokrotnie są nawet wyższe.

Teraz ma być inaczej. Rząd podkreśla, że trzeba zbudować w Polsce rynek najmu instytucjonalnego, że w odróżnieniu od Zachodu, u nas w ogromnym stopniu dominuje własność mieszkań, a tanie czynszówki mogłyby uzupełnić niedobór lokali i dać dach nad głową (z szansą na wykup) ludziom, których nie stać na kupno mieszkania na rynku.

Wg Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa czynsze takich mieszkań nie będą duże, bo też koszty postawienia będą niewielkie. Strona rządowa szacuje je na 2500 – 3000 zł za metr kw. Biorąc pod uwagę, że obecnie nakłady na budowę (bez innych ponoszonych przy inwestycji) metra kwadratowego budynku mieszkalnego w Warszawie wynoszą 2500 zł/mkw. (raport NBP za IV kw. 2015) oznacza to, że inwestycje  byłyby realizowane po kosztach.

Rząd uważa, że to możliwe dlatego, że budynki będą powstawać na gruntach skarbu państwa, a więc odejdą nakłady na kupno terenu. O tym, że potencjał jest duży nie trzeba nikogo przekonywać – takie instytucje jak PKP, Poczta Polska czy AMW są wielkimi „posiadaczami ziemskimi”.

Na razie pomysł nie został przychylnie przyjęty przez deweloperów. Przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich twierdzą, że tanie budowanie na gruntach państwowych to rozdawnictwo. Wg Iwony Załuskiej ekspert rynku, prezes Upper Finance Consulting, członkini PZFD część kosztów będzie ukryta, a po stawkach wskazanych przez rząd możliwe jest teoretycznie postawienie prostych budynków bez wind i parkingów.

- Realnie Państwo budowałoby te mieszkania w łącznych kosztach osiąganych przez wolny rynek czyli w ok. 4-6 tys. zł m2.  (…)  Obiecywanie cen nierynkowych a do tego ujętych wybiórczo, nie ma żądnego pokrycia.  Za każdym razem trzeba pamiętać, że grunty na których budowane będzie budownictwo czynszowe należy do państwa, a państwo to wszyscy jego obywatele, nie są więc za darmo. Ktoś musi za nie zapłacić – komentuje ekspertka.

Przedstawiciele PZFD argumentują ponadto, że budowa takich tanich mieszkań będzie sprzyjała tworzeniu skupisk ludzi o gorszej kondycji finansowej, a więc swoistej gettoizacji – zjawiska niekorzystnego zarówno ze względów psychologicznych, jak i społecznych oraz dla rozwoju miast. Ich zdaniem lepszym pomysłem byłoby rozwiązanie niemieckie, czyli dopłacanie państwa do mieszkania samodzielnie wynajmowanego przez obywatela na wolnym rynku.

Czy zarzuty firm deweloperskich mają podstawy, czy kryje się za nimi ochrona własnych interesów? Na pewno, jeśli skala przedsięwzięcia byłaby duża, rynek pierwotny mógłby odczuć presję na obniżki cen. Po drugie – firmy, które przecież obecnie realizują już inwestycje we współpracy ze stroną publiczną (choćby na gruntach kolejowych wyrastają nowe nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe) straciłby dostęp do atrakcyjnych terenów inwestycyjnych często w świetnych lokalizacjach.

Tanie czynszówki na wynajem, jeśli rzeczywiście byłyby tanie, uderzyłyby też z pewnością w rynek najmu – obecnie wysoce rentowny, a dla ludzi, którzy kupowali mieszkania na górce cenowej z lat 2006 – 2008 dający jedyną nadzieję, na spłatę kredytu za nieruchomość, która straciła na wartości i zachowania możliwość realizacji kolejnych aspiracji mieszkaniowych.

Czy tanie państwowe budowanie rzeczywiście przewróci rynek pierwotny i rynek najmu do góry nogami? Wiele będzie zależeć od skali przedsięwzięcia, ale z pewnością przynajmniej w pierwszych latach nie będzie ona wielka. Należy się spodziewać podobnego tempa do Funduszu Mieszkań na Wynajem, który dotychczas zakontraktował budowę 2400 mieszkań, a do wynajmu na razie trafiło kilkaset. Należy pamiętać, że nie we wszystkich miastach podaż gruntów państwowych jest taka sama i nie wszystkie będą się nadawały pod budownictwo mieszkaniowe.

Z pewnością tanie czynszówki mogą być dobrą odpowiedzią zarówno na brak wystarczającej liczby mieszkań, jak i na coraz trudniejszy dostęp do kredytów. Mogą też dać podwaliny najmu instytucjonalnego w Polsce. Jak zwykle jednak diabeł tkwi w szczegółach, a na te musimy jeszcze poczekać.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN