Zanim przejdziemy do omówienia sytuacji w poszczególnych miastach, kilka zdań należy poświecić temu, kiedy możemy liczyć na obniżkę ceny.
Na rynku wtórnym sytuacja jest prosta – nie ma żadnych ograniczeń w możliwości zbicia ceny. Wg analityków WGN standardowo można wynegocjować 7,5 – 10 proc.
Generalnie łatwiej będzie zbić cenę przy mieszkaniu dużym. Im większy metraż, tym niższa cena za metr kwadratowy i zasadniczo większa skłonność sprzedającego do pójścia nam na rękę. Na swoją korzyść możemy też przekuć różnego rodzaju felery, które ma nieruchomość, odpowiednio obliczając koszty remontu. To będzie nasza karta przetargowa.
Rynek wtórny obecnie, po objęciu przez MDM, cieszy się rosnącym powodzeniem. Dopuszczenie mieszkań używanych do państwowego programu zdecydowanie zwiększyło jego popularność, jednak limity cenowe pozwalają w większym stopniu dokonywać zakupów w ramach MDM na mniejszych rynkach. W wiodących metropoliach takich jak Warszawa czy Kraków kwalifikuje się tylko kilka procent oferty. Także ten fakt wpływa na możliwość zbicia ceny.
Inaczej ma się rzecz na rynku pierwotnym. Firmy deweloperskie dysponują określonym planem i strategią sprzedażową i choć zakładają margines zmian cenowych, raczej nie ma się co spodziewać możliwości większych negocjacji. O dostępnych rabatach decyduje  - oprócz powodzenia inwestycji, także sytuacja rynkowa.
Jak łatwo zauważyć, porównując dwa zamieszczone wykresy, zdecydowanie więcej ugramy na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym stawki ofertowe nie podlegają już takim negocjacjom. Różnice w stosunku do cen transakcyjnych są zdecydowanie mniejsze.  Chodzi przeciętnie o 200 – 300 zł/ mkw.
Z czego to wynika? Przede wszystkim ze świetnej sprzedaży nowych mieszkań. Miniony rok był pod tym względem najlepszy od rekordowego roku 2007, czyli szczytu górki cenowej na rynku pierwotnym. W ciągu minionych dwunastu miesięcy na głównych rynkach  kraju deweloperzy sprzedali ponad 51 tysięcy lokali (dane REAS). Oznacza to wzrost o 20 proc. w stosunku do roku 2014.
Dobra sprzedaż i równowaga podaży i popytu hamują deweloperów w skłonności do udzielania rabatów. Te są możliwe do uzyskania głównie na początkowym etapie inwestycji, gdy jest ona wprowadzana do sprzedaży lub w przypadku akcji promocyjnych, ewentualnie wtedy, gdy projekt się nie sprzedaje. Dobrą kartę przetargową mają ci, którzy kupują nieruchomości w pakiecie, a więc kilka mieszkań na raz. Deweloper będzie skłonny do negocjacji także wówczas, gdy zaproponujemy atrakcyjny system płatności – tzn. wpłacimy większą część na początkowym etapie.
W obecnych warunkach rynkowych nie ma co jednak liczyć na duże rabaty. W grę wchodzą zniżki rzędu kilku procent. Dobra sprzedaż nieruchomości to jedno, ale też firmy deweloperskie podkreślają, że w górę idą koszty, podczas gdy ceny od kilku już lat pozostają stabilne. W dużych miastach drożeją atrakcyjne grunty i robocizna. Wejście zapowiadanej nowelizacji ustawy deweloperskiej, która zakłada wprowadzenie zamkniętych rachunków powierniczych, także dodatkowo podniesie koszty.
Jak obecnie kształtuje się relacja cen ofertowych i transakcyjnych? Poniżej opis największych rynków.
Kwotowo największą zniżkę, zarówno za mieszkania używane jak i nowe, można uzyskać w Warszawie. Na rynku wtórnym jest to aż 1500 zł za metr kwadratowy (z 8600 do 7100 zł). Oznacza to, że do zbicia jest nawet ponad 17 proc. ceny. Na stołecznym rynku pierwotnym można natomiast ugrać już zaledwie 300 zł/ mkw. (z 7800 do 7500 zł), co stanowi różnicę niecałych 4 procent.
W Krakowie ceny transakcyjne w stosunku do ofertowych na rynku wtórnym są niższe o 13 proc. (z 6800 do 5900 zł/ mkw.). Na rynku pierwotnym różnica wynosi zaledwie 200 zł na metrze – z 6500 do  6300 zł.
W Poznaniu ceny ofertowe na rynku wtórnym wynoszą 5700, ceny transakcyjne – 5000 zł/ mkw. Są niższe o ponad 12 procent. Na rynku pierwotnym mieszkania w ofertach deweloperów kosztują przeciętnie 6500 zł, natomiast transakcyjnie 6250 zł.
We Wrocławiu mieszkania używane w transakcjach są tańsze o 700 zł na metrze, w stosunku do ofert. (5900 – 5200 / mkw.) a więc średnio różnica wynosi niecałe 12 procent. Jeśli chodzi o mieszkania nowe – tu wytargować można dużo mniej – zaledwie nieco ponad 100 zł (6245 – 6100).
Jeśli chodzi o Gdańsk – w stolicy Pomorza różnica między stawkami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku pierwotnym jest minimalna, podobnie jak we Wrocławiu. Wynosi zaledwie 200 zł (6500 – 6300). Więcej, bo 700 zł na metrze wynosi ona na rynku wtórnym (6100 – 5400). Ceny ofertowe za mieszkania używane są niższe o 11 procent.


Genowefa Marciczkiewicz
Dział Analiz WGN