Minione 12 miesięcy były dla branży deweloperskiej okresem hossy. Mieszkania sprzedawały się świetnie, najlepiej od 2007 roku, czyli od szczytu górki cenowej. Na wiodących rynkach firmy sprzedały 51 tysięcy mieszkań, poprawiając wynik w stosunku do tego z 2014 roku o 20 procent.

Mamy do czynienia również z bardzo dużą podażą. Wg danych REAS obecnie wynosi ona 49 tysięcy lokali.
Jeśli chodzi o ceny – te od dłuższego już czasu, dzięki równowadze między popytem a podażą, nie spadają, nie oznacza to jednak, że ten stan się utrzyma.

Prawdopodobnie firmom deweloperskim nie uda się bowiem powtórzyć tak świetnej sprzedaży, jak miało to miejsce w ostatnich 12 miesiącach. Wobec słabnącego popytu i dużej podaży mieszkań, należy się spodziewać presji na obniżki cen.
Dlaczego popyt w tym roku może być słabszy?

Chodzi przede wszystkim o dostępność kredytowania. W reakcji na nowe obciążenia sektora bankowego wiele banków już w grudniu ubiegłego roku zdecydowało się podnieść marże czy prowizje. To reakcja nie tylko na podatek bankowy, ale również na konieczność wypłat środków dla klientów bankrutujących podmiotów, składki na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, zabezpieczanie kredytów z niskim wkładem poprzez podniesienie marży. Oczywiście – minimalny wymagany obecnie wkład własny kredytów wynosi 15 proc. Co prawda na rynku dostępne są nadal kredyty z 10 proc. wkładem, ale ich uzyskanie jest dużo trudniejsze i obwarowane dodatkowymi wymaganiami (ubezpieczenie od niskiego wkładu, wyższa marża).

Druga sprawa to wyhamowanie programu MDM, który obecnie jest głównym motorem popytu w mieszkaniówce. Po zmianach, jakie weszły w życie we wrześniu 2015, mamy obecnie do czynienia z rekordową popularnością MDM. Przełożyła się ona m.in. na dobry całoroczny wynik akcji kredytowej.W IV kw. 2015 (raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich) udział kredytów w MDM w całej puli kredytowej wyniósł aż ponad 26 proc. jeśli chodzi o liczbę i ponad 20 proc. jeśli chodzi o wartość.

Rekordowe zainteresowanie Mieszkaniem dla Młodych prowadzi jednak do szybkiego kurczenia się puli środków na 2016 rok. Przy obecnym tempie wykorzystania prawdopodobnie nie będzie ich już wiosną. A to oznacza, że główny motor popytu przestanie działać.

Możliwe są trzy scenariusze:
1) Albo klienci zdecydują się kupić mieszkania będące jeszcze w budowie, z terminem zakończenia w 2017 roku, a więc kredytowane z dopłatą z przyszłorocznej puli MDM
2) Albo wstrzymają się z decyzją o zakupie do przyszłego roku, by kupić z dopłatą gotowe mieszkania nowe
3) Albo wreszcie zrezygnują z kupna na rynku pierwotnym i skierują się w stronę tańszego rynku wtórnego

Każdy z tych trzech scenariuszy będzie oznaczał problemy z wyprzedażą w 2016 roku gotowych, nowych mieszkań. Tańszy rynek wtórny może być silną konkurencją dla budownictwa deweloperskiego, zwłaszcza jeśli trzeba będzie czekać na mieszkanie z dopłatą MDM do roku 2017. Wielu klientów w takiej sytuacji może zdecydować się na wybór z szerokiej puli tańszych mieszkań używanych. Zwłaszcza, że te – o ile ich stan jest dobry – nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, w przeciwieństwie do nowych lokali, które przecież trzeba wykończyć.

Na razie deweloperzy nie bardzo są skłonni do rabatów cenowych. Z danych NBP za IV kw. 2015 wynika, że na największych rynkach różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań nowych nie przekraczały 200 – 300 zł za metr. Zdecydowanie więcej można utargować na rynku wtórnym. Wg analityków WGN przeciętnie 7,5 – 10 proc. ceny ofertowej.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN