Na rynku mieszkaniowym cesje zazwyczaj dotyczą nieruchomości, których budowa się jeszcze nie skończyła. W takiej sytuacji cesjonariusz nie przejmuje mieszkania, tylko prawo do niego. Jest to wierzytelność. Deweloper na mocy podpisanej umowy przedwstępnej zobowiązuje się dostarczyć mieszkanie i przenieść prawo własności  – w tym przypadku już na cesjonariusza.

Teoretycznie cesja nie wymaga zgody dłużnika, może odbyć się poza jego wiedzą i akceptacją. W praktyce jednak firmy deweloperskie najczęściej w umowach zawierają klauzule ograniczające, zakazujące bądź uzależniające przeprowadzenie cesji od aprobaty dewelopera.

Dzieje się tak głównie dlatego, że transakcje cesji mogą być niekorzystne dla firm budujących i sprzedających mieszkania. Sprzyjają za to inwestorom spekulacyjnym, zwłaszcza jeśli chodzi o system sprzedaży 10/90.

W takiej sytuacji kupujący wpłaca tylko 10 proc. ceny, a pozostałe 90 proc. ma zapłacić dopiero po zakończeniu budowy. W międzyczasie jednak, jeśli wartość nieruchomości wzrasta, dokonuje on cesji. W ten sposób może sporo zarobić, jednak deweloperzy próbują utrudniać taką praktykę z obawy przed niestabilnymi klientami spekulacyjnymi, a także dlatego, że wprowadza ona konkurencyjną podaż mieszkań.

Należy też pamiętać, że jeśli chodzi o cesję praw do mieszkania, obejmuje ona nie tylko prawa wierzyciela ale i jego obowiązki. Cesjonariusz wchodzi w dotychczasową relację prawną cedenta z deweloperem. Siłą rzeczy więc takie przekształcenie podmiotowe będzie wymagało zgody dewelopera.

Niezależnie jednak od tego, czy zapisy ograniczające cesje, są zawarte w umowie deweloperskiej, czy też nie – cesjonariusz powinien się z nią bardzo dokładnie zapoznać. Istotne są więc wszystkie zapisy dotyczące terminu oddania inwestycji, kar umownych, możliwości zmiany ceny lokalu, trybu i terminu płatności itp. Warto też sprawdzić samego dewelopera, jego kondycję finansową.

Sprawozdania finansowe spółki, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat itd., są danymi jawnymi i ogólnodostępnymi. Aby je sprawdzić, wystarczy się udać samodzielnie lub z doradcą do właściwego sądu gospodarczego, w którym znajdują się akta spółki. Warto też w księdze wieczystej przyjrzeć się samej nieruchomości – w szczególności ustalić kto jest właścicielem działki, czy jest ona objęta hipoteką, jakie są ewentualne roszczenia i prawa przysługujące innym podmiotom wobec nieruchomości.

Ważne też, gdy chodzi o umowę przedwstępną podpisaną przez cedenta z deweloperem, by była ona zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji nabywca praw do nieruchomości będzie mógł dużo skuteczniej dochodzić swoich roszczeń na wypadek, gdyby deweloper nie zechciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, czyli dokończyć transakcję przenosząc prawo własności nieruchomości.

Także sama umowa cesji powinna być zawarta w formie notarialnej. Jest to bezpieczniejsze i mocniejsze prawnie rozwiązanie, chroniące interesy stron.

Cesje praw do mieszkań były bardzo popularne na naszym rynku w okresie boomu mieszkaniowego, a więc w latach 2006 – 2008. Galopujące ceny nieruchomości i wielki popyt sprzyjały spekulacji. Cedenci mogli sporo zarobić.

Dziś sytuacja przedstawia się inaczej. Ten rodzaj transakcji jest stosowany dużo rzadziej, jednak nadal się go spotyka. Cesja może być korzystna dla inwestora, który zdaje sobie sprawę, że na jakiś projekt deweloperski jest szczególnie duże wzięcie. Wtedy sprzedaje prawa do nieruchomości i w ten sposób zarabia. Obecnie, gdy ,mamy do czynienia z bardzo dużą podażą nowych inwestycji, cesje występują rzadko, bowiem klienci nie mają problemu z wyborem atrakcyjnych obiektów. Na rynku podaż równoważy się z popytem, czego świadectwem mogą być stabilne ceny. Mimo wszystko jednak – w niektórych segmentach rynku i projektach realizowanych zwłaszcza na cele inwestycyjne cesje mogą być stosowane. Np. jeśli chodzi o nieruchomości realizowane stricte pod wynajem, w bardzo dobrych lokalizacjach.

Z drugiej strony z cesji mogą korzystać ludzie, którzy w jakiś sposób znaleźli się w trudnej sytuacji życiowej, finansowej i z tego powodu decydują się na sprzedaż praw do nieruchomości. Na pewno cesje częściej spotyka się w przypadku inwestycji, na które jest popyt (w świetnych lokalizacjach), gdzie wszystkie mieszkania zostały już wyprzedane.

Wpływ na stosunkowo niewielką obecnie popularność cesji niewątpliwie ma również fakt, że przez część klientów takie transakcje uważane są za ryzykowne. Obawiają się, czy cesja będzie prawnie skuteczna. By nie mieć wątpliwości co do skuteczności cesji, ale też warunków umowy, w którą „wchodzimy” , najlepiej skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika, który pomoże nam skutecznie przeprowadzić transakcję.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN