Odpowiedź jest krótka: samodzielnie niewiele. Może interweniować u właściciela nieruchomości i domagać się od niego reakcji, grożąc wypowiedzeniem. Poza tym nic mu nie zostaje, bowiem najemca nie ma żadnych możliwości wpływu na działania i uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest jej członkiem.

Mówi o tym ustawa o własności lokali.. Najemca nie jest właścicielem mieszkania, wszelkie opłaty uiszcza wobec wynajmującego a nie wspólnoty, a wszelkie roszczenia z tytułu postępowania najemcy wobec pozostałych mieszkańców, części wspólnych itp. kierowane są do właściciela nieruchomości.

Wynajmujący niejako odpowiada więc za działania najemcy. Nie znaczy to, co prawda, że jeśli lokator zachowuje się głośno, to właściciel mieszkania zostanie ukarany mandatem. Jednak, jeśli lokator jest wyjątkowo uciążliwy, wspólnota może wstąpić na drogę sądową i domagać się rozwiązania przez sąd umowy najmu i wydania nakazu opróżnienia lokalu. Może to nastąpić jeśli najemca narusza w sposób rażący i uporczywy porządku domowy - przez co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Warto dodać, że ta sama podstawa, zgodnie z polskim prawem może posłużyć nawet do pozbawienia własności i wyrzucenia właściciela z mieszkania.

Wracając jednak do kwestii najmu. Należy koniecznie zaznaczyć tutaj jednak, że wspólnota nie jest „wszechmocna” wobec najemcy, nawet pomimo faktu, że nie ma on głosu i nie może uczestniczyć w zebraniach.
Przykłady podane na wstępie niniejszego tekstu, występują niestety dosyć często. Wspólnoty – poprzez działania lub uchwały – próbują utrudniać/ograniczać najemcom dostęp do części wspólnych. Uchwały na ten temat łamią prawo.

Najemca, poprzez fakt wynajmu, wchodzi w sytuację prawną właściciela w zakresie możliwości korzystania z lokalu i części wspólnych. Do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się przepisy o ochronie prawa własności. Ograniczanie najemcom prawa wjazdu i parkowania na częściach wspólnych ogranicza ich prawo najmu, a co się z tym wiąże, stanowi naruszenie prawa.

Art.12. ustawy o własności lokali mówi, że  właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.  Z kolei art. 206 kodeksu cywilnego określa, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Co w sytuacji, gdy jednak wspólnota podejmuje taką uchwałę? Interweniować nie może najemca, ale może, i powinien, właściciel. Ma 6 tygodni od przyjęcia uchwały na zaskarżenie jej. Niestety do czasu rozpoznania przez sąd będzie ona obowiązywać.

Jak podkreślają Analitycy WGN, jest jeszcze inna droga uniknięcia tego typu sytuacji. Właściciel nieruchomości może uczynić lokatora swoim pełnomocnikiem, który będzie go reprezentował (i głosował w jego imieniu) na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej. Może dać mu też pełnomocnictwo do podejmowania wszelkich działań w jego imieniu, w ramach życia wspólnoty. Takie rozwiązanie z pewnością utemperuje pozostałym właścicielom mieszkań chęć ograniczania praw najemcy.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN