Jak podkreślają Analitycy WGN, przede wszystkim powinieneś pamiętać, że polskie prawo znacznie bardziej chroni interesy najemców, niż właścicieli mieszkań. Przepisy regulujące kwestie najmu to ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks Cywilny. Jeśli, mimo wypowiedzenia, najemca nie usunie się z mieszkania, pozostanie ci wyłącznie droga sądowa, czasem bardzo długa. Nawet wyrok nie gwarantuje niestety szybkiego załatwienia sprawy, jeśli np. lokatorowi będzie przysługiwać mieszkanie socjalne, a gmina nie będzie w danej chwili mogła go przydzielić.
O czym pamiętać?
Wypowiedzenie - musi być więc sporządzone na piśmie, pod rygorem nieważności. Musi zawierać przyczynę. Można je wysłać listem polecony z potwierdzeniem odbioru – na adres korespondencyjny wskazany w umowie, ale najbezpieczniej dostarczyć je bezpośrednio do rąk najemcy, najlepiej przy świadku. Okres wypowiedzenia biegnie od daty doręczenia drugiej stronie pisma. W przypadku gdy najemca nie chce odebrać pisma (np. unika kontaktu z właścicielem) za doręczone uznaje się w terminie, w jakim najemca mógł odebrać takie pismo z urzędu pocztowego.
Okres wypowiedzenia można ustalić dowolnie, ale nie może być on krótszy od ustawowego. Zgodnie z przepisami: W przypadku umowy najmu na czas nieoznaczony i czynszem miesięcznym, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. W sprawach zaległości czynszowych „jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Niestety może to w praktyce oznaczać nawet pięciomiesięczny okres oczekiwania na pieniądze, dlatego część wynajmujących, by dać sobie wolną rękę w możliwości wypowiedzenia umowy stosuje zapis, że wypowiedzenie może nastąpić „z ważnych przyczyn”. Orzecznictwo dopuszcza takie sformułowanie.
Pomimo skutecznego wypowiedzenia, najemca nie opuszcza lokalu. W tej sytuacji masz poważny problem, ale zapomnij o wszelkich działaniach na siłę. Czasem wynajmujący próbują „wykurzyć” najemcę. Może to przynieść skutek, o ile lokator nie zna dobrze prawa. Jeśli zna może się to obrócić przeciwko właścicielowi. w momencie podpisania umowy najmu, najemca staje się tzw. posiadaczem zależnym rzeczy. Tak więc – jeśli np. wynajmujący wtargnie do mieszkania i samodzielnie będzie próbował zmienić zamki w drzwiach, najemca może skorzystać z obrony koniecznej, by odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Na mocy przepisów kodeksu cywilnego może też domagać się przywrócenia stanu poprzedniego. Nie ma tu znaczenia fakt, że najemca nie płaci i nie wyprowadził się mimo wypowiedzenia. Dopiero wyrok sądowy zmienia ten stan rzeczy. Wtargnięcie do mieszkania, wymiana zamków itp. może również pociągać za sobą konsekwencje karne – jako naruszenie miru domowego. Grozi za to grzywna, kara ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności – do roku.
Złamaniem prawa będzie też np. wypowiedzenie umów na dostawę mediów do mieszkania, co czasem stosują niektórzy właściciele. Zgodnie z art. 6a ustawy u.o.o.p - wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Znane są orzeczenia sądowe, które zakazują wynajmującemu odcinanie mediów do mieszkania, pomimo faktu, że najemca za nie nie płaci. Jest to oczywiście kolejny absurd, potwierdzający jedynie skrajne uprzywilejowanie w polskim prawie najemcy mieszkania kosztem jego właściciela. Wszelkie działania zmierzające do „zablokowania” mediów nieuczciwemu lokatorowi mogą być – jeśli ma on wiedzę prawniczą – wykorzystane przeciwko wynajmującemu.
Najem okazjonalny. W praktyce niewiele możemy więc zrobić, jeśli trafi nam się nieuczciwy najemca, który nie chce wyprowadzić się z mieszkania. Nie zareaguje w żaden sposób policja. Najlepiej wtedy od razu skorzystać z porady fachowca – prawnika, gdyż błędy w procedurze sądowej będą działały na naszą niekorzyść. Przed nami długa droga sądowa, której może nie zakończyć nawet wyrok. By ustrzec się takiego scenariusza, zminimalizować straty i przyspieszyć pozbycie się nieuczciwego lokatora, należy podpisać umowę najmu okazjonalnego. To w tej chwili jedyny instrument w miarę chroniący interesy wynajmującego. Dlaczego jest to tak ważne? W przypadku najmu okazjonalnego pozbycie się lokatora jest dużo szybsze i prostsze. Wynajmujący wypowiada mu umowę i wskazuje termin, do którego ma się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobi – właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. Termin nie może być dłuższy niż siedem dni, licząc od daty doręczenia żądania. Jeśli niniejsze żądanie nie przyniosło skutku, właściciel składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy o najem okazjonalny aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji. W tym momencie eksmisja może być przeprowadzona.
Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN