Z raportu Amron – Sarfin za III kw. 2015 wynika, że marże i oprocentowanie kredytów wzrosło kosmetycznie, w praktyce niedostrzegalnie dla klientów banków.

Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat)  wyniosła  1,75%, co oznacza minimalny – bo zaledwie o 0,01 p.p. –  spadek w stosunku do poprzedniego kwartału. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie – stopa referencyjna NBP wynosi 1,50%, a WIBOR 3M wzrósł nieznacznie w III kwartale 2015 roku do poziomu  1,72%  wobec  1,68%  w II kwartale.  Pociągnęło to za sobą minimalny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które przeciętnie w III kwartale 20115 roku wyniosło  3,48% ,  zatem więcej o 0,02 p.p. w porównaniu II kwartału 2015 roku.

Co więcej - wiele wskazuje też na to, że w najbliższym czasie utrzyma się kurs na obniżkę stóp procentowych – już rekordowo niskich. Takie sygnały płyną od nowej władzy, a niedługo wygaśnie kadencja obecnej Rady Polityki Pieniężnej.

Bardzo pozytywne wnioski płyną też z wyników Indeksu Dostępności Mieszkaniowej. Pokazuje on kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i starszego dziecka.

W tym roku – w pierwszym kwartale – indeks był już na najwyższym od 6 lat (a więc od początku badań) poziomie – wynoszącym 200 punktów. Później, w drugim kwartale nieco stracił, by w trzecim znów wzrosnąć. Miara IDM potwierdza, że obecnie klienci banków mają świetny czas dla podejmowania decyzji o kupnie. Na wzrost indeksu w trzecim kwartale wpływ miały nieznaczny wzrost wynagrodzeń (o 1 proc.) , spadek kosztów utrzymania (o stopę inflacji 0,27 proc.) przy niewielkich tylko wzrostach cen mieszkań i oprocentowania kredytów.

Do pozytywnych – z punktu widzenia kredytobiorców – informacji należy zaliczyć również fakt, że ceny mieszkań pozostają stabilne. W III  kwartale jedynie w dwóch spośród ośmiu ośrodków miejskich zarejestrowano nieznaczny spadek średniej ceny transakcyjnej  mkw. w odniesieniu do poprzedniego kwartału – w aglomeracji katowickiej o 24 zł/mkw.  oraz w Łodzi o 12 zł/mkw. W pozostałych miastach doszło do niewielkich wzrostów – największy zanotowano w Warszawie, gdzie średnia jednostkowa cena mieszkania wyniosła 7463 zł , czyli tylko o 109 zł kwartał do kwartału.

Wszystko to składa się na bardzo pozytywny obraz dla potencjalnego kredytobiorcy, a jednak nie przekłada się na poprawę akcji kredytowej. Po krótkotrwałej poprawie w II kw. znów wyniki są dalekie od oczekiwań. W III kwartale 2015 roku były niższe od tych sprzed 3 miesięcy o 3,52% jeśli chodzi o wartość nowo udzielonych  kredytów oraz o 5,50%, gdy porównamy ich  liczbę.

W okresie od lipca do końca września banki udzieliły 43 945 kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę  9,704 mld zł. Jak zadłużali się w tym okresie Polacy?  Nieznacznie wzrosła średnia wartość kredytu – do 212 tys. zł w porównaniu do 210 tys. kwartał wcześniej. W III kwartale banki udzieliły mniej kredytów mieszkaniowych z przedziału od 100 do 200 tys. zł, ich udział w wolumenie nowych kredytów hipotecznych spadł w porównaniu do wcześniejszego kwartału o 2,07 proc. i wyniósł 34, 28 proc.

Udział kredytów w wysokości 200 – 300 tys. zł oraz powyżej 1 mln zł nie uległ natomiast zmianie i wyniósł odpowiednio  23,03 proc.  i 0,55 proc. W pozostałych kategoriach  zanotowano niewielkie wzrosty, największy  (o 1,08  pkt. proc.)  w przypadku kredytów z przedziału od 300 do 400 tys. zł,  których udział w ogólnej strukturze wyniósł  12,89 proc.  

Z raportu wynika też, że Polacy coraz chętniej kredytują się na krótsze okresy. Co prawda nadal ponad 62 proc. umów z III kw. dotyczyło okresu od 25 do 35 lat, a więc najdłuższego z możliwych, ale udział takich kredytów zmniejsza się już drugi kwartał z rzędu na rzecz kredytów mieszkaniowych udzielonych na czas do 15 lat oraz od 15 do 25lat (wzrost  odpowiednio o 0,27 i 0,46 p.p.).

Oczywiście najpopularniejsze są kredyty o wskaźniku LtV powyżej 80 proc., a więc z maksymalnie 20 procentowym wkładem własnym. Takich było blisko połowa (49,60 proc.)  zaciągniętych w III kw. 2015 roku. Kredytów o wkładzie własnym wynoszącym od 20 do 50 proc. wartości nieruchomości było 35,31 proc. Wzrosła liczba kredytobiorców, którzy zadłużali się przy bardzo wysokim wkładzie – do 70 proc. wartości nieruchomości (LtV 30 proc.).  Ponad 8 proc. (wzrost o 4,66 p.p.) kredytów została udzielona właśnie z taką wysokością wkładu.

Raport potwierdza dominację Warszawy jako największego rynku kredytowego i mieszkaniowego w Polsce. Ponad 35 proc. kredytów hipotecznych udzielonych w III kw. 2015 przypadało właśnie na stolicę. Wśród dominujących rynków na drugim miejscu uplasowała się aglomeracja katowicka (7,2 proc.) a na trzecim Wrocław (6 proc.).

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN