Niestety deweloperzy często bazują na naszej niewiedzy i próbują wprowadzać ograniczenia w zakresie możliwości skorzystania z rękojmi. Na taki stan rzeczy zwrócił uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów -  w raporcie za 2014 rok.  Wśród zapisów umownych, które miały ograniczyć lub zlikwidować prawo rękojmi były m.in. wyłączenie prawa do odstąpienia od umowy (w razie ujawnienia istotnych wad), uzależnienie odpowiedzialności z tytułu rękojmi od niedokonywania przez konsumenta jakichkolwiek prac remontowo-adaptacyjnych w nabytym przez niego budynku, modyfikacja terminu rozpoczęcia biegu terminu rękojmi; wyłączenie bądź też istotne ograniczenie możliwości reklamowania ujawnionych wad poprzez wprowadzenie skróconego terminu rękojmi lub selektywne określenie wad, do usunięcia których jest zobowiązany deweloper. Część deweloperów próbuje też w umowach dokonywać podziału na roboty budowlane i dostawę materiałów, stosując dla nich różne terminy rękojmi. Spotyka się też zapisy rygorystycznie określające wymogi dotyczące zgłaszania wad nieruchomości oraz takie, które próbują zmieniać, redefiniować pojęcie wad fizycznych budynków. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podkreśla, że wszelkie tego typu zapisy są niezgodne z prawem.

Rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości daje nam obecnie pięcioletni okres, w którym możemy dochodzić swoich praw. Możemy żądać obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, chyba, że deweloper usunie wadę. Możemy również domagać się wymiany mieszkania na wolne od wad, czy też ich naprawy w sytuacji, gdy wymiana jest niemożliwa albo spowodowałaby koszty przekraczające wartość nieruchomości.

Ewentualne odstąpienie od umowy jest możliwe wtedy, gdy mamy do czynienia z tzw. wadą istotną, czyli taką, która w znacznym stopniu uniemożliwiają korzystanie z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem oraz obniżają jej wartość. W polskim prawie co prawda nie ma definicji wady istotnej, ale przyjmuje się, że jest to defekt, który wyłącza normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniża wartość, albo polega na znacznym odstępstwie od zamówienia.

Warunek skorzystania z rękojmi jest taki, że klient nie może wiedzieć o wadzie przed odebraniem towaru – w naszym przypadku mieszkania. Należy również wykazać, że wada powstała nie z winy klienta. Zgodnie z przepisami przyjmuje się, że jeśli została ona wykryta w ciągu roku od momentu odebrania mieszkania, to znaczy, że istniała również wcześniej.

Klient, któremu dostarczono wadliwy towar w pierwszej kolejności może wezwać sprzedawcę do usunięcia wady powstałej w lokalu. Jeśli tak się nie stanie, wtedy ma prawo odstąpić od umowy, albo żądać obniżki ceny. Jeśli jednak sprzedający niezwłocznie naprawi bądź wymieni wadliwą rzecz, kupujący nie może zerwać umowy, chyba, że jej przedmiot był już wcześniej naprawiany i znów wystąpiła wada.

Co ważne - przepisy umożliwiają też kupującym dochodzenie swoich praw w razie wadliwego zamontowania rzeczy. W takiej sytuacji kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania przedmiotu. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący może dokonać tych czynności na koszt sprzedawcy. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania ma obowiązek pokryć cześć kosztów ponownego montażu rzeczy – które przewyższają jej wartość.

Na koniec jeszcze jedna sprawa, o której nie wszyscy wiedzą. Wbrew powszechnemu przekonaniu, praw z tytułu rękojmi można również dochodzić na rynku wtórnym. W takiej sytuacji osoba, która kupiła nieruchomość może domagać się obniżenia ceny bądź może odstąpić od umowy. Nie może natomiast oczekiwać naprawy przedmiotu transakcji, bowiem sprzedający nie był jego producentem.

Rękojmia nie obejmuje też usterek, powstałych w wyniku upływu czasu, normalnego użytkowania rzeczy.

Jeśli wykryjemy wady naszego mieszkania powinniśmy bezzwłocznie zawiadomić o tym sprzedającego. Mamy na to miesiąc. Zawiadomienie może mieć formę pisemną i być wysłane listem poleconym. W piśmie powinniśmy wyznaczyć deweloperowi termin na naprawę usterek.

Monika Prądzyńska, WGN