Wszystko wskazuje na to, że wrześniowe zmiany w MDM przyniosły prawdziwy „kop” jeśli chodzi o popularność programu. We wrześniu 2015 Do Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wpłynęła rekordowa liczba 3 744 wniosków ( w sierpniu było ich 1787). Co szczególnie ważne – aż 43 proc. wniosków z września dotyczyło mieszkań używanych, a był to dopiero pierwszy miesiąc ich funkcjonowania w ramach MDM.

Wiele więc wskazuje na to, że rynek wtórny odegra znaczącą rolę w dalszym przebiegu programu. Już wpłynął na wzrost jego popularności. Odnotował bardzo dobre wyniki na samym starcie w programie, pomimo zdecydowanie mniej korzystnych zasad wyliczania limitów cenowych. Dla mieszkań używanych limit stanowi 90 proc. wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania, który publikują wojewodowie. Na rynku pierwotnym jest to 110 proc.

Jak mówią Analitycy WGN, taki stan rzeczy oraz aktualne limity skutkują m.in. tym, że w Warszawie i Krakowie oferta mieszkań używanych, kwalifikujących się do dopłat jest szczątkowa. A jednak okazuje się, że  nie przeszkadza to w wynikach rynku wtórnego w ramach MDM.
Potwierdzają się przypuszczenia. Popyt generuje wielka grupa klientów, która do tej pory była praktycznie wykluczona z programu.

Chodzi o mieszkańców mniejszych ośrodków, gdzie deweloperzy budują bardzo mało, albo często w ogóle. Tacy ludzie dotychczas nie mieli szans na kupno mieszkania z dopłatą. Teraz mają taką możliwość. Spory odsetek oferty z rynku wtórnego kwalifikuje się też do MDM w miastach regionalnych poza głównymi rynkami. W Łodzi jest to ponad połowa oferty, podobnie w Poznaniu.

Na mniejszych rynkach natomiast nie ma żadnego problemu z kupnem mieszkania używanego z państwową dopłatą. Z danych ofertowych WGN wynika, że poza gminami położonymi blisko dużych miast, oraz niektórymi o charakterze turystycznym, praktycznie na obszarze całego kraju w małych ośrodkach ceny są zbliżone do siebie i mieszczą się w średnim przedziale 2500 – 3000 zł/ mkw.

Porównanie limitów cenowych w MDM dla rynku wtórnego, do średnich stawek ofertowych daje pozytywne wnioski – mieszkańcy tzw. prowincji mają w czym wybierać. Większość mieszkań mieści się w granicach cen dopuszczających do uczestnictwa w programie.

Co dalej z popularnością MDM? Wśród części ekspertów pojawiają się już opinie, że gdyby zainteresowanie utrzymało się na podobnym poziomie do wrześniowego, istnieje obawa, że zabraknie środków w puli przyszłorocznej.

Na pewno należy się spodziewać jeszcze lepszych wyników rynku wtórnego, a przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka.

1) Ceny – mieszkania używane są one po prostu tańsze od nowych, a będzie miało to duże znaczenie zwłaszcza w przyszłym roku, kiedy wzrośnie minimalny wkład własny kredytów – do 15 proc. – co tym bardziej powinno pchnąć wielu klientów w kierunku rynku wtórnego. Poza tym – jeśli ich stan jest dobry – nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego, za to od razu można się wprowadzić. Inaczej ma się rzecz na rynku pierwotnym. Tutaj zakup mieszkania to nie wszystko – trzeba je jeszcze wykończyć, co pochłania koszt (szacunkowo) na poziomie 10 proc. jego wartości.

2) Lokalizacje i infrastruktura – to główny mankament budownictwa deweloperskiego w MDM – zwłaszcza tam, gdzie limity cenowe są niskie. W takiej sytuacji deweloperzy szukają przede wszystkim tanich gruntów, na których mogą realizować inwestycje. Stąd lokalizacje nowych osiedli często są oddalone od centrów. Zdarzają się problemy komunikacyjne, braki w infrastrukturze itp. Klienci rynku wtórnego nie mają tego problemu. Do wyboru pozostaje im cały wachlarz najróżniejszych lokalizacji.

Czy więc rynek wtórny może realnie zagrozić popytowi na nowe mieszkania w MDM? Obecnie to głównie rządowy program „rozkręca” koniunkturę u deweloperów. Czy to się zmieni?

Taki scenariusz nie jest wykluczony, ale możliwe również, że na całym szeregu zmian w programie skorzysta także budownictwo deweloperskie. Dzięki poluzowaniu niektórych wymogów (obowiązek nieposiadania wcześniej własnościowego mieszkania został zdjęty z rodzin z kilkorgiem dzieci) liczba uczestników programu się zwiększyła. Objęcie rynkiem wtórnym spowoduje, że na cały rynek mieszkaniowy trafi więcej pieniędzy. Niewykluczone są więc transakcje sprzedaży starszych mieszkań z myślą o kupnie nowych z dopłatą itd.

Na pewno z punktu widzenia założeń programu widzimy pozytywne efekty. Pieniądze trafiają obecnie do ludzi także w mniejszych miastach, co ożywczo wpłynie na tamtejszy rynek mieszkaniowy.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN