Najważniejsze zmiany w MDM to objęcie programem także rynku wtórnego, zniesienie limitu wieku do 35 lat – dla małżeństw z dziećmi, oraz rezygnacja z wymogu, że mieszkanie w MDM musi być pierwszym kupionym na własność (dotyczy rodzin z przynajmniej trojgiem dzieci).

Wszystko to powinno zdecydowanie zwiększyć dynamikę na rynku i liczbę transakcji z wykorzystaniem MDM. Już dane za II kw. 2015 przyniosły zaskakująco dobre informacje z rynku kredytowego. W końcu poprawiają się wyniki akcji kredytowej i przynajmniej na razie nie widać negatywnego wpływu rosnącego, wymaganego przez banki wkładu własnego.

Jak więc będą kształtować się ceny? Z pewnością możemy spodziewać się wzrostów cen na rynku wtórnym. Objęcie mieszkań używanych programem MDM powinno przełożyć się na zwiększone zainteresowanie tym segmentem rynku. Tak z pewnością stanie się w małych i średnich miastach, gdzie deweloperzy budują mało albo w ogóle. Co prawda rząd zadbał o to, by rynek pierwotny w programie pozostał uprzywilejowany, bowiem zasada wyliczania limitów cenowych dla mieszkań używanych jest mniej korzystna (90 proc. wartości wskaźnika odtworzeniowego mkw., w stosunku do 110 proc. dla mieszkań nowych), to jednak spory odsetek nieruchomości będzie objęty dopłatami.

Wg NBP najmniejszy wybór mieszkań używanych w ramach MDM jest w Warszawie i Krakowie (po 7,4 % z całej puli) oraz we Wrocławiu (nieco ponad 16 proc.) . Z kolei w Katowicach przekracza 70 proc., w Łodzi ponad 60, a w Poznaniu ponad 40 proc. Oznacza to, że – wbrew pozorom – rynek wtórny jednak odegra istotną rolę w programie i będzie miał wpływ na cały rynek mieszkaniowy.

Jak może się przełożyć? Najbardziej możliwe scenariusze są dwa: w miastach, gdzie dostępność mieszkań używanych w MDM będzie duża, możliwy jest wzrost ich cen, a tym samym spadek popytu na mieszkania nowe. Krótko mówiąc – deweloperzy odczują konkurencję w ramach MDM ze strony rynku wtórnego.

Możliwy jest jednak i inny scenariusz. Z racji tego, że ustawodawca pozwolił kupować mieszkania z dopłatą także ludziom, którzy już kupili wcześniej własnościowe mieszkanie, może nastąpić mechanizm wymiany starszych mieszkań na nowe – kupowane z dopłatą. Krótko mówiąc – właściciel nieruchomości może chcieć ją sprzedać, by kupić sobie nową – i skorzystać z państwowych pieniędzy.

Na rynek mieszkaniowy zostanie więc ogólnie wpuszczone więcej gotówki, co może dodatkowo stymulować popyt. Oznaczałoby to, że ceny ogólnie mogą wzrosnąć. Na razie zauważalny wpływ MDM w dotychczasowym kształcie był taki, że ceny szły do góry w lokalizacjach, w których limity cenowe programu były wysokie, wyższe od lokalnych średnich stawek. Z kolei w miastach o niskich limitach dało się zauważyć presję na obniżkę cen.

Na razie program MDM nabiera rozpędu i należy się spodziewać, że to on będzie głównym motorem popytu w latach kolejnych. Z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (II kw. 2015) wynika, że rok do roku łączna kwota dofinansowania wzrosła o ponad 25 proc. W II kw. 2015 było to ponad 111 mln zł. Program uzyskał wyniki najlepsze w swojej dotychczasowej historii. W całym okresie działania Programu banki zaakceptowały 25 194 wnioski na łączną kwotę dofinansowania w wysokości 583,5 mln zł. Wartość udzielonych kredytów w MDM od początku programu wynosi 4,4 mld zł, co stanowi 7,88 proc. akcji kredytowej w ujęciu wartościowym i ponad 8 proc. w ujęciu ilościowym. Oba wskaźniki rok do roku wzrosły o około pół proc.

Do końca tego roku dodatkowym stymulantem dla rynku z pewnością będzie też 10 proc. minimalny wkład własny kredytów hipotecznych, wymagany przez banki. Przypomnijmy, że w przyszłym roku, niezbędne minimum, które trzeba będzie wyłożyć, wyniesie 15 proc. wartości nieruchomości. Można się więc spodziewać, że przed końcem roku więcej potencjalnych klientów zdecyduje się na dokonanie zakupu, by „załapać się” jeszcze na mniejszy wkład.

Zagadką pozostaje jak rynek w przyszłym roku poradzi sobie z wymaganym wkładem własnym. Na razie negatywnego wpływu nie widać, ale mówimy o dosyć niskim poziomie 10 proc. Czy od 2016 r. nowelizacja rekomendacji S może dusić popyt? Z pewnością przyciągnie dodatkowych chętnych do programu MDM, co z kolei przełoży się na jego rosnącą popularność.

Podsumowując – z pewnością objęcie dopłatami rynku wtórnego wpłynie na wzrost cen takich mieszkań, na tych rynkach, gdzie odsetek oferty spełniającej warunki będzie wysoki. To z kolei może oznaczać konkurencję dla – droższego – budownictwa deweloperskiego. Niewykluczone jednak, że na objęciu MDM-em rynku wtórnego skorzysta cały rynek mieszkaniowy. Z pewnością możemy się spodziewać rosnącego zainteresowania klientów programem państwowych dopłat.

Genowefa Marciczkiewicz - Dział analiz WGN

 

 

.