Takie wnioski płyną z ostatniego raportu na temat atrakcyjności województw za 2014 r. przygotowanego przez Instytut Badań Nad Gospodarką Rynkową. Oprócz trzech zwycięskich regionów autorzy wymieniają jeszcze województwa: małopolskie, wielkopolskie, pomorskie, zachodniopomorskie i łódzkie jako te o ponadprzeciętnej atrakcyjności inwestycyjnej. Przytoczenie wyników raportu pozwala pośrednio odpowiedzieć na pytanie jakie regiony kraju nadają się najbardziej do inwestycji w poszczególne segmenty nieruchomości komercyjnych. Nie ulega wątpliwości, że największym rynkiem w ogóle jest Warszawa. Natomiast jeśli chodzi o województwa – dominuje Śląsk, ale przede wszystkim pod względem atrakcyjności dla przemysłu, a więc w sektorze nieruchomości magazynowo – przemysłowych. Z kolei poza stolicą także w takich dużych miastach jak Kraków, Poznań i Wrocław dobrze czuje się sektor IT i zaawansowanych technologii.

Autorzy raportu przeanalizowali kilkadziesiąt zmiennych będących podstawą dla oceny przestrzennego zróżnicowania poszczególnych korzyści (czynników) lokalizacji takich jak: dostępność transportowa, koszty pracy, wielkość i jakość zasobów pracy, chłonność rynku zbytu, poziom rozwoju infrastruktury gospodarczej i społecznej, poziom rozwoju gospodarczego, poziom bezpieczeństwa powszechnego.

Zwycięskie województwo śląskie dominuje przede wszystkim pod względem zasobów pracy (ale nie kosztów). W regionie jest duża liczba pracujących, absolwentów i bezrobotnych. Śląsk też dominuje w zestawieniu pod względem tzw. infrastruktury społecznej na co składa się wysoka intensywność działalności kulturalnej, dobrze rozwinięta infrastruktura hotelowa i gastronomiczna; wysoka aktywność lokalnych instytucji kultury.

Drugie w zestawieniu Mazowsze wygrywa z pozostałymi województwami dostępnością transportową. Jest to główny węzeł transportowy kraju, z ponadprzeciętnym poziomem rozwoju sektora transportu i logistyki i wysoką intensywnością przewozów lotniczych. W województwie mazowieckim jest też największa chłonność rynku. W tym regionie kraju gospodarstwa domowe mają najwyższą siłę nabywczą. Duży jest też popyt inwestycyjny. Na drogim miejscu w tej kategorii znalazło się województwo śląskie a na trzecim – pomorskie.

Dolny Śląsk – sklasyfikowany jako trzeci w skali całego kraju przoduje pod względem infrastruktury gospodarczej. Ten region ma dobrze rozwinięty sektor otoczenia biznesu, ponadprzeciętnie rozwinięty sektor B+R, duże zasoby wolnych terenów inwestycyjnych oraz wyróżnia się znaczną aktywnością inwestorów w SSE. Drugi w tej kategorii jest Śląsk, który ma dobrze rozwinięty sektor otoczenia biznesu oraz sektor badawczo rozwojowy a na trzecim miejscu sklasyfikowano Mazowsze.

Region dolnośląski przoduje w skali kraju również pod względem aktywności wobec inwestorów – ma najwyższą w Polsce liczbę ofert inwestycyjnych oraz wyróżniające się Regionalne Centrum Obsługi Inwestora. Na drugim i trzecim miejscu w tej kategorii są województwa mazowieckie i pomorskie.

Jak widzimy bardzo różne kategorie przesądzają o atrakcyjności regionów. Próbując więc odpowiedzieć na pytanie, które regiony będą atrakcyjne dla inwestycji w nieruchomości komercyjne należałoby przyjrzeć się bliżej mniejszym obszarom, o specyficznych cechach, które pozwolą nam określić jaki segment nieruchomości komercyjnych mógłby się dobrze rozwijać w danej lokalizacji.

Przytoczony wcześniej raport Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową dokonuje takiego rozróżnienia – na podregiony kraju, które ocenia pod kątem atrakcyjności dla inwestycji w działalność przemysłową, usługową i działalność zaawansowaną technologicznie.  

Tak więc – jeśli chodzi o przemysł – zdecydowanie dominuje podregion katowicki. Do jego zalet należą  - dobra dostępność transportowa –  Węzeł transportowy rangi krajowej z dostępem do lotniska międzynarodowego, bardzo wysoka gęstość infrastruktury drogowej, bliskość autostrady A4, ponadprzeciętna dostępność do granicy zachodniej, dobrze rozwinięty sektor transportu i logistyki. Mocną stroną Katowic jest również bardzo wysoka liczba wykwalifikowanych pracowników, bardzo wysoka liczba bezrobotnych, bardzo wysoka liczba absolwentów szkół zawodowych, bardzo duża powierzchnia wolnych terenów w SSE, bardzo duża aktywność inwestorów w SSE.

Podregion wyróżnia się ponadto korzystną strukturą gospodarki, bardzo dużą liczbą firm z udziałem kapitału zagranicznego, bardzo wysoką wydajnością pracy. Słabe strony to natomiast – wysoki poziom wynagrodzeń i wysoki poziom przestępczości.  Dodajmy, że na kolejnych miejscach pod względem atrakcyjności dla inwestycji przemysłowych znalazły się podregiony: rybnicki, łódzki, bielski, wrocławski i oświęcimski.

W kategorii atrakcyjności dla działalności usługowej wygrywa podregion warszawski. Ma on najwyższą w Polsce jakość zasobów pracy, bardzo duża liczbę wykwalifikowanych pracowników, absolwentów szkół ponadgimnazjalnych oraz studentów szkół wyższych, najwyższy wśród podregionów poziom przedsiębiorczości oraz najwyższy wśród podregionów poziom aktywności. Cechuje się również najwyższą w kraju siłą nabywczą gospodarstw domowych i przedsiębiorstw, ma bardzo wysoką wydajność pracy, rozwinięty sektor instytucji otoczenia biznesu, bardzo dużą liczbę firm z udziałem kapitału zagranicznego,  a w zakresie transportowym – posiada główny węzeł transportowy kraju i największe lotnisko międzynarodowe. Na kolejnych miejscach w tej kategorii znalazły się podregiony: łódzki, katowicki, krakowski, poznański i wrocławski.

 Jeśli chodzi o działalność zaawansowaną technologicznie – tu również wygrywa podregion warszawski. Oprócz zalet wymienionych wcześniej, autorzy raportu wskazują m.in. na kwestie związane z jakością środowiska przyrodniczego - bardzo niski poziom zanieczyszczenia ściekami emitowanymi przez gospodarstwa domowe, wysoki udział obszarów chronionych. Na drugim miejscu pod względem zaawansowanych technologii znalazł się Kraków, dalej – podregion poznański, łódzki, trójmiejski, wrocławski i bydgosko – toruński.  

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN