Wg ostatnich danych NBP za I kw. 2015 na rynku pierwotnym w Gdańsku za metr kwadratowy mieszkania trzeba było płacić niecałe 6000 zł (ceny transakcyjne). W Gdyni średnia cenowa wynosiła 5800 zł/ mkw.

Na rynku wtórnym obecnie metr kwadratowy przy transakcji kosztuje 5400 zł w Gdańsku i 4900 zł w Gdyni. Indeks hedoniczny na rynku wtórnym pokazuje, że mieszkania rok do roku podrożały o ponad 6 proc. i jest to najwyższa dynamika wzrostów spośród wszystkich miast wojewódzkich.

Zestawienie NBP nie uwzględnia Sopotu, a to właśnie on jest najdroższą lokalizacją w Trójmieście i jedną z najdroższych w Polsce. Ofertowe ceny na rynku wtórnym wynoszą w tym mieście około 8,5 tysiąca złotych – transakcyjne są o 7 do 10 procent niższe. Jeśli chodzi ceny z rynku pierwotnego te przeciętnie kształtują się na poziomie 9 tysięcy za metr.

Do najdroższych lokalizacji trójmiejskich z pewnością należy również Orłowo w Gdyni i Stare Miasto w Gdańsku. Jeśli chodzi o Orłowo – stawki ofertowe są właściwie zbliżone do sopockich, a więc średnio za mieszkanie utrzymane w miarę dobrym stanie i w dobrej lokalizacji oferenci oczekują około 8 -  8,5 tys. zł.  

Mieszkania na gdańskiej starówce będą kosztować bardzo podobnie, zwłaszcza jeśli są zlokalizowane np. w zabytkowych kamienicach. Ceny za apartamenty przy ul. Długiej, Ogarnej czy Szafarni potrafią kształtować się nawet na poziomie 13 – 15 tysięcy złotych, a średnia cen ofertowych dla gdańskiego Starego Miasta to około 8 tys. zł

Do drogich lokalizacji należy również Przymorze, Aniołki, Wrzeszcz, Zaspa, Przymorze, Żabianka, Jelitkowo – gdzie ceny ofertowe wynoszą około 6,5 – 7 tysięcy złotych. Najtańsze mieszkania w Gdańsku znajdziemy natomiast w dużych dzielnicach mieszkaniowych takich jak: Orunia, Rudniki, Olszynka, Stogi, gdzie ceny ofertowe zaczynają się nawet od 4300 zł/ mkw. a średnia cenowa wynosi około 4800 – 5000 zł.

Jeśli  chodzi o rynek pierwotny obecnie podaż mieszkań wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów wynosi w Trójmieście (REAS I kw. 2015) około 5 tysięcy. To więcej niż w Poznaniu i Łodzi, choć mniej niż w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu. Z tego powodu czas potrzebny do sprzedaży obecnej oferty jest najkrótszy spośród  wiodących miast i wynosi 3,6 kwartałów. W Trójmieście – jak podaje REAS – spadła również liczba mieszkań gotowych, będących w sprzedaży. Wszystko to wskazuje na lekką nadwyżkę popytu wobec podaży.

Jeśli chodzi o dostępność mieszkań w programie MDM - ta w Trójmieście jest jedną z najwyższych w Polsce. Limit cen metra kwadratowego mieszkania z dopłatą wynosi 5300 zł, a więc blisko średniej cenowej dla Gdańska. Z tego powodu wykorzystanie MDM jest w Gdańsku  – oprócz Warszawy i Poznania najwyższe spośród miast wojewódzkich. Wg REAS w zeszłym roku do programu kwalifikowała się blisko połowa mieszkań. Niestety taki stan rzeczy pociąga też za sobą negatywne konsekwencje. Tam gdzie dostępność MDM jest duża, tam też można zauważyć przełożenie programu na ogólny poziom cen. Mieszkania drożeją i tak się stało również w Gdańsku, gdzie wg NBP rok do roku ceny transakcyjne metra kwadratowego poszły w górę o 500 zł. (5500 – 6000 zł).
Podsumowując – rynek mieszkaniowy Trójmiasta cechuje się dużym zróżnicowaniem. Na tle innych wiodących aglomeracji ceny zarówno mieszkań nowych, jak i używanych nie są zdecydowanie wyższe. Drożej poza Warszawą jest w Krakowie, a stawki z Wrocławia są na poziomie zbliżonym do gdańskich. Z kolei na rynku pierwotnym wyższe średnie cenowe obserwujemy również w Poznaniu, co także jest efektem wpływu MDM i wysokich limitów dla stolicy Wielkopolski.

Trójmiasto jako całość oferuje jednak sporą liczbę atrakcyjnych lokalizacji, gdzie ceny mieszkań są wywindowane – ze szczególnym uwzględnieniem Sopotu, jednej z najdroższych lokalizacji w Polsce, czy też Orłowa w Gdyni.

Jeśli chodzi o rynek wtórny – najwyższe wyceny uzyskują atrakcyjnie zlokalizowane bądź to mieszkania postawione w nowym budownictwie, zwłaszcza w pasie nadmorskim czy też na Starym Mieście w Gdańsku, bądź też starsze budownictwo – w przedwojennych kamienicach o ile są dobrze utrzymane i położone. Najtańsze lokalizacje dotyczą natomiast peryferii i mieszkań w blokach, chyba że cechuje je dobra lokalizacja.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN