Jeśli najemca nie zechce nam płacić czynszu i nie zechce opuścić mieszkania, mimo wypowiedzenia – jesteśmy w prawdziwej kropce. Przed nami długie postępowanie sądowe, które powinno zakończyć się eksmisją. W praktyce jednak nawet wyrok eksmisyjny nie daje 100 – procentowej pewności, że lokator opuści mieszkanie. Niektórzy muszą mieć bowiem zapewniony lokal zastępczy (zwłaszcza, gdy chodzi o rodzinę z dzieckiem). Jeśli lokalu zastępczego nie będzie, wyrok nie będzie mógł być wykonany.

W praktyce wynajmującemu mieszkanie pozostaje właściwe sformułowanie umowy najmu (w przypadku zapisów niezgodnych z prawem, nie będą one obowiązywać) i liczenie na to, że najemca okaże się uczciwy. Z punktu widzenia interesów wynajmującego najbezpieczniejsza jest umowa najmu okazjonalnego. Polega ona na tym, że najemca oświadcza o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, oraz o lokalu, do którego w takiej sytuacji mógłby się przenieść. Załącznikiem do umowy jest również oświadczenie właściciela owego lokalu, że przyjmie naszego najemcę pod swój dach. Całość poświadcza się notarialnie.

Choć umowa najmu okazjonalnego w polskich warunkach najlepiej chroni strony (co nie znaczy, że uchroni nas od strat finansowych) w praktyce jest rzadko stosowana – głównie dlatego, że wydłuża cały proces zawarcia transakcji, wiąże się z koniecznością dostarczenia dodatkowych dokumentów i – przez najemcę – wskazania mieszkania, do którego może się wynieść. Wynajmujący też nie zawsze chcą ryzykować utratę potencjalnego klienta, który widząc „problemy” może zrezygnować z oferty.

Jeśli więc przystępujemy do podpisania „zwykłej” umowy najmu, powinniśmy wybrać taką jej formę, która zminimalizuje straty, choć tych nie da się uniknąć – jeśli najemca będzie nieuczciwy. Przede wszystkim chodzi o okres wypowiedzenia. Umowę najmu mieszkania możemy zawrzeć na czas określony i nieokreślony – wybór formy zdeterminuje możliwość wypowiedzenia takiej umowy.

Umowa na czas określony co do zasady nie może być wypowiedziana w czasie trwania. W praktyce jednak można zawrzeć zapis o okresie wypowiedzenia takiej umowy, jednak koniecznie należy podać przyczyny wypowiedzenia. Bez wyszczególnienia w umowie przyczyn wypowiedzenia i późniejszego powołania się na nie, wypowiedzenie najmu będzie nieważne. W poradnictwie na ten temat spotyka się czasem sformułowanie „wypowiedzenie z ważnych przyczyn”. Pozwala ono dobrowolnie interpretować owe przesłanki i daje obu stronom możliwość wypowiedzenia umowy.

Inaczej ma się sprawa w umowie najmu podpisanej na czas nieokreślony. Wypowiedzenie to normalny tryb jej zakończenia. Tu nie trzeba podawać przyczyn i można ustalić dowolne terminy, jednak nie krótsze niż ustawowy, a ten wynosi najpóźniej trzy miesiące naprzód, jeśli czynsz jest płacony co miesiąc. Termin można wydłużyć, jednak nie można go skrócić.

Dlaczego jest to tak ważne? W sytuacji konfliktowej, kiedy najemca nie płaci czynszu, zależy nam przecież na tym, by jak najszybciej wręczyć mu wypowiedzenie.

Co prawda ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku (paragraf 11) przewiduje specjalny tryb wypowiedzenia, bez zachowania ustawowych terminów, gdy najemca rażąco nie dotrzymuje warunków umowy, ale jeśli chodzi o zaległości z czynszem (pkt. 2), z perspektywy wynajmującego są to zapisy bardzo niekorzystne. Otóż ustawa mówi, że: „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator (…)  jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

Oznacza to, że gdy najemca nie płaci, możemy mu wręczyć wypowiedzenie z okresem miesięcznym, dopiero po czterech miesiącach (trzy pełne okresy płatności plus dodatkowy miesięczny termin na spłatę). Tak więc najemca w najlepszym przypadku opuści nasze mieszkanie aż po 5 miesiącach! Dopiero po tym okresie – jeśli nadal będzie mieszkał – możemy też wszczynać procedurę sądową.

Jeśli więc mamy jakiekolwiek wątpliwości co do uczciwości lokatora, dużo lepszym rozwiązaniem jest podpisanie umowy na czas określony z miesięcznym terminem wypowiedzenia i z klauzulą, że wypowiedzenie może nastąpić „z ważnych przyczyn” (w treści wypowiedzenia trzeba o tym również wspomnieć). W takiej sytuacji pierwszy miesiąc bez czynszu pokrywamy sobie z kaucji i ewentualnie tracimy tylko pieniądze za drugi miesiąc – za to już po dwóch miesiącach od braku płatności najemca ma się wynieść. Jeśli tego nie zrobi – idziemy do sądu.

Należy pamiętać, że – gdy lokator po okresie wypowiedzenia nie opuści mieszkania - w grę nie wchodzą żadne działania o charakterze siłowym, bo te mogą działać przeciwko nam. W szczególności – nie możemy sobie pozwolić na wtargnięcie do mieszkania i wymianę zamków w drzwiach – może to skutkować nawet odpowiedzialnością karną. Najemca po podpisaniu umowy staje się posiadaczem zależnym, więc może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego i  zaniechania naruszeń. Natomiast odpowiedzialność karna może wynikać z naruszenia miru domowego.

Niezgodne z prawem okazują się takie metody „partyzanckiej walki” właścicieli jak np. odcięcie mediów. Ustawa o ochronie praw lokatorów zobowiązuje wynajmującego do zapewnienia  sprawnych instalacji i dostępu do wody, prądu itp. Można tu przywołać również orzeczenie sądu z Łodzi z 2013 roku, który zabroni właścicielowi odcinania prądu w mieszkaniu, gdzie lokator nie płacił czynszu. Niestety, w świetle prawa wszystkie działania „przemocowe” mogą być na naszą niekorzyść, jeśli nieuczciwy najemca zechce je wykorzystać.

Lidia Dołhan, Dział Analiz WGN