Warto tu jeszcze dodać, że przez zasiedzenie można uzyskać prawo do nieruchomości (przede wszystkim gruntu, bo w świetle prawa dom, mieszkanie czy budynki należą właśnie do właściciela gruntu, na którym są zlokalizowane), do użytkowania wieczystego, do służebności gruntowej (np. na skutek korzystania z koniecznej drogi dojazdowej przebiegającej przez cudzy grunt), do służebności przesyłu, ale także do rzeczy ruchomej, np. samochodu, lecz ten wątek pominiemy w tym artykule.

Ale uwaga, żeby zasiedzenie było skuteczne, trzeba być posiadaczem samoistnym rzeczy przez określony czas, nazywany okresem zasiedzenia. Długość wymaganego prawem minimalnego okresu zasiedzenia zależy od tego, czy jest się posiadaczem samoistnym w dobrej wierze – wówczas konieczne jest 20 lat posiadania nieprzerwanego, czy posiadaczem samoistnym w złej wierze – wtedy potrzeba przynajmniej 30 lat.  

Kto to jest posiadacz samoistny?
To ktoś, kto korzysta z danej rzeczy samodzielnie, niezależnie od prawnego właściciela i nie jest związany z właścicielem żadną ważną umową pisemną czy ustną. Użytkuje nieruchomość tak, jakby była jego własnością, dba o nią, zabezpiecza przed obcymi i przed niszczeniem, remontuje budynki, uprawia pole, grodzi teren, kosi trawę i utrzymuje w porządku działkę. A wszystko to na własny koszt i z własnej inicjatywy – wszelkie decyzje podejmuje samodzielnie, bez udziału właściciela. W końcu płaci też podatek od nieruchomości, ubezpiecza nieruchomość na swój koszt itp. Nie ma przy tym kontaktu z właścicielem, bo latami nie wykazuje on zainteresowania swoją własnością, albo zaginął, albo jest trudny do ustalenia z powodu braków w dokumentach.

Kiedy nie jest się posiadaczem samoistnym, a tylko zależnym?
Wtedy, gdy korzysta się z nieruchomości na podstawie określonej umowy z właścicielem i płaci mu czynsz – np. na podstawie umowy najmu lub użytkowania wieczystego. Ale również, gdy korzysta się z bezpłatnej umowy użyczenia. Jeżeli właściciel wykazuje jakiekolwiek zainteresowanie nieruchomością, choćby sporadyczne, podejmuje decyzje, które użytkownik respektuje, a zwłaszcza ponosi opłaty związane z nieruchomością, to wówczas jest to posiadanie zależne. W takim przypadku nie ma szansy na prawne zasiedzenie.

Kolejna kwestia to posiadanie samoistne w dobrej wierze.
Ta sytuacja ma miejsce, gdy posiadacz samoistny użytkuje nieruchomość w przekonaniu, że ma do niej pełne prawo, bo np. zakupił ją od poprzedniego właściciela na podstawie umowy notarialnej i zapłacił określoną kwotę. Jeżeli jednak po pewnym czasie okaże się, że umowa jest – z jakichś względów – nieważna, to prawo własności nie przysługuje nowemu posiadaczowi. Jest on wówczas posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, pod warunkiem, że użytkując nie był świadomy nieważności umowy. Powinien jednak niezwłocznie uregulować swoją sytuację własnościową, na przykład wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie (jeżeli minęło 20 lat), bo w przeciwnym razie jego status zmieni się w posiadanie w złej wierze, co będzie skutkować przedłużeniem minimalnego okresu zasiedzenia do 30 lat.

Jeżeli posiadacz samoistny ma jednak świadomość faktu, że nie jest prawnym właścicielem użytkowanej przez siebie nieruchomości, a istnieją przesłanki, że powinien mieć taką świadomość, to wówczas mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. To nie tylko sytuacja, gdy ktoś latami uprawia pole sąsiada, opiekuje się cudzą działką albo mieszka w nieswoim domu – co było poruszone wcześniej. To też zakup nieruchomości na podstawie umowy nie w formie aktu notarialnego, a tylko pomiędzy sprzedającym i nabywcą, bez udziału notariusza. Nowy użytkownik nie jest wówczas prawnym właścicielem, a tylko posiadaczem samoistnym w złej wierze, bo ma obowiązek znać prawo w tym zakresie i wiedzieć, że popełnił błąd. Również, gdy właścicieli jest kilku, a tylko jeden aktywnie użytkuje, dba o nieruchomość i ponosi wszelkie opłaty, natomiast pozostali są całkowicie bierni, to po upływie 30 lat ten aktywny może starać się o przeniesienie prawa własności tylko na siebie przez zasiedzenie.

Wniosek do sądu i koszty z tym związane
Jeżeli zaistnieją przesłanki o pozyskanie własności nieruchomości przez zasiedzenie, wówczas można złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Wiążą się z tym oczywiście koszty, a ich suma zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości oraz stopnia skomplikowania sprawy.

Podstawowym kosztem jest opłata sądowa do wniosku, jej wysokość jest stała i wynosi: 2000 zł - dla zasiedzenia nieruchomości, 200 zł - dla zasiedzenia służebności gruntu oraz 40 zł - dla zasiedzenia służebności przesyłu.

Pozostałe koszty to: wynagrodzenie dla adwokata lub radcy prawnego – warto skorzystać z takiej pomocy zwłaszcza w skomplikowanych przypadkach, koszty dokumentów określających nieruchomość – np. wypisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów wraz z mapką, lub koszty sporządzenia brakujących dokumentów geodezyjnych. W przypadku braku formalnego właściciela – gdy nie można go odnaleźć lub jego spadkobierców – trzeba się liczyć z opłaceniem kuratora sądowego reprezentującego tegoż właściciela.

Gdy ostatecznie otrzyma się prawomocne postanowienie sądu o zasiedzeniu nieruchomości, należy wystąpić do sądu o odpowiedni wpis do księgi wieczystej lub – w przypadku jej braku – założyć księgę wieczystą dla nieruchomości. Tu opłaty wynoszą: 200 zł za wpis oraz 60 zł za założenie KW.

I na koniec coś dla urzędu skarbowego – podatek od zasiedzenia; wynosi on 7% wartości nieruchomości. Można go uniknąć jedynie w sytuacji, gdy zasiedzenie przyznane zostanie na rzecz członka rodziny, po którym dziedziczy się daną nieruchomość w spadku, a jak wiadomo, w przypadku bliskiej rodziny jest się zwolnionym z opłaty podatku od darowizn i spadków.

Małgorzata Battek
WGN Nieruchomości