Stabilne ceny ofertowe utrzymują zwłaszcza mieszkania z segmentu cieszącego się od lat największym zainteresowaniem kupujących, czyli 1-, 2- i małe 3-pokojowe w dobrym standardzie i w tzw. dobrych lokalizacjach, chociaż i tu przy finalizowaniu transakcji dochodzi do kilkuprocentowych upustów negocjacyjnych. Podobnie jak w poprzednim okresie, mieszkania z tej grupy nabywane są chętnie w celach inwestycyjnych, do późniejszego wynajmu.

Według danych WGN, w okresie styczeń – kwiecień 2015r. przeprowadzono o 16% więcej transakcji mieszkaniowych niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Zmniejszył się stosunek podaży do popytu i obecnie wynosi 9 :1, podczas gdy w kwietniu 2014 wynosił 12 : 1.

Analizując zachowanie cen ofertowych na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy, zauważa się jednak tendencję nieznacznego ich obniżania. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza o dużych powierzchniach powyżej 60 – 65 mkw., lub zlokalizowanych w osiedlach oddalonych od centrum, albo o niższym standardzie.

Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego (mieszkania 1-, 2- i 3-pokojowe w standardzie popularnym),  kwiecień 2015r. (dane WGN)

miasto

cena [zł/ mkw]

Warszawa

7 600

Kraków

6 500

Wrocław

5 700

Gdynia

5 500

Poznań

5 300

Łódź

3 600

W zależności od miasta spadki cen ofertowych na przestrzeni roku mieszczą się w przedziale 0,5 – 4,0% (wg danych WGN). Największe odnotowano we Wrocławiu, Gdyni i Krakowie, mniejsze w Warszawie, Poznaniu i Łodzi.

Natomiast na rynku pierwotnym obniżki cen objęły przede wszystkim mieszkania w zakończonych inwestycjach, utrzymujące się w sprzedaży dłuższy czas. W ofercie deweloperów wciąż znajduje się znaczna nadwyżka gotowych mieszkań. Według danych Reas, w ciągu ostatnich czterech kwartałów do sprzedaży wprowadzonych zostało ponad 49,4 tys. lokali. Pomimo to rozpoczynane są kolejne nowe inwestycje. Dane GUS pokazują, że w I kwartale 2015 roku rozpoczęto budowę około 16,4 tys. mieszkań, tj. o 7,8% więcej niż przed rokiem, a uzyskano pozwolenia na budowę ponad 20,2 tys., co oznacza wzrost o 13,3% rok do roku.  

Aktywny popyt jest wspierany korzystną dla kupujących sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Utrzymujący się bardzo niski poziom stóp procentowych NBP (główna stopa referencyjna 1,5%) pozwala na niskie oprocentowanie kredytów. W kwietniu br., mając wkład własny w wysokości 25%, można było otrzymać kredyt z oprocentowaniem od 2,5% do 4,35% i marżą od 0,85% do 2,40%. Przy niższym, 10% wkładzie własnym banki oferowały oprocentowanie od 3,25% do 4,5% i marże od 1,59% do 2,47%. Porównując z marcem 2014r., widać spadek dolnej granicy wysokości marży, która wówczas wynosiła 1,72%.

Duża podaż mieszkań używanych, a także nowych z oferty deweloperskiej, oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych sprzyjają decyzjom o polepszeniu standardu zamieszkiwania. Dotyczy to głównie młodych, aktywnych zawodowo rodzin, które – wykorzystując obecną pomyślną sytuację na rynku – przeprowadzają się ze swoich pierwszych, małych mieszkań do większych i bardziej komfortowych, zapewniając sobie lepsze warunki do rozwoju.

Odwrotną tendencję można zaobserwować w przypadku ludzi starszych, którzy coraz częściej pozbywają się dużych mieszkań na rzecz mniejszych, kawalerek lub 2-pokojowych, z miejskim ogrzewaniem, z niewysokim czynszem, zlokalizowanych na parterach budynków lub w budynkach z windą. Alternatywnym rozwiązaniem bywa też przeprowadzka z dużego miasta do mniejszego lecz sąsiadującego, w tej samej aglomeracji, aby zachować kontakt z rodziną. Niejednokrotnie można tam nabyć wygodne mieszkanie w cenie nawet do 50% niższej, bieżące koszty utrzymania są także niższe, a życie toczy się spokojniejszym nurtem. Nadwyżka ze sprzedaży mieszkania jest natomiast zabezpieczeniem na kolejne lata.

Wzrasta zainteresowanie mieszkaniami w standardzie apartamentowym, chociaż w większości dużych miast oferta takich lokali, które spełniałyby oczekiwania przyszłych mieszkańców zamierzających kupić je na własne potrzeby, jest wciąż mocno ograniczona. Chodzi tu o nieduże zespoły apartamentów w strzeżonych mini osiedlach, w otoczeniu zieleni i terenów rekreacyjnych, z dala od zgiełku centów miast. Takich warunków bowiem nie zapewniają apartamentowe wieże, gdzie pomimo wszechobecnego luksusu i prestiżu, nie można jednak relaksować się na własnym zielonym tarasie lub choćby otworzyć okna, bo ograniczają to przepisy budowlane restrykcyjne dla budynków bardzo wysokich. Lokale te nabywane są więc w zdecydowanej większości w celach inwestycyjnych, pod wynajem.

Rosnący popyt na luksusowe mieszkania już w ubiegłym roku zachęcił deweloperów, przede wszystkim o silnej pozycji rynkowej, do rozpoczynania nowych inwestycji w tym segmencie. Sprzedaż mieszkań rozpoczyna się już na etapie przystąpienia do budowy i, jak wynika z wypowiedzi deweloperów, chętnych nie brakuje, jeżeli inwestycja jest trafnie opracowana. Ceny są zazwyczaj wyższe o 30 – 50% od standardu popularnego.

Prognozując zachowanie rynku mieszkaniowego w najbliższym półroczu, można spodziewać się, że sytuacja nie ulegnie zmianie. Zapowiedź RPP utrzymania w dłuższym okresie obecnego niskiego poziomu stóp procentowych jest zachętą do zaciągania kredytów, a więc nie ma raczej obawy o spadek popyt. Jednocześnie nowe inwestycje deweloperskie zwiększają podaż, co pozwoli stabilizować ceny mieszkań.

Małgorzata Battek
WGN Nieruchomości