Czym się kierować wyszukując okazji? Przede wszystkim ceną, ale też potencjałem nieruchomości i ewentualnymi kosztami, jakie trzeba będzie ponieść. Kluczowa dla określenia wartości mieszkania jest lokalizacja – im atrakcyjniejsza, bardziej centralna, lepiej skomunikowana – tym nieruchomość może być więcej warta. Może być – o ile doprowadzimy ją do tego stanu. Najtaniej bowiem kupimy mieszkanie do remontu.

Jeśli więc mamy do czynienia przykładowo z lokalem w zabytkowej, choć może zrujnowanej kamienicy, za to w ścisłym centrum miasta – przede wszystkim powinniśmy oszacować koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu dobrego. Następnie warto pokusić się o zbadanie stosunków własnościowych mieszkańców kamienicy i stanu technicznego samego budynku. Jeśli wspólnota mieszkaniowa jest gotowa pokryć koszty np. remontu elewacji, a z naszego rachunku wynika, że nam się to opłaci –mamy cenowy strzał w dziesiątkę. Mieszkania w gorszym stanie w kamienicach są tanie, mieszkania odremontowane są już wyceniane powyżej średniej, a jeśli cała kamienica jest wyremontowana i na dodatek mieści się w prestiżowej lokalizacji – nieruchomość zyskuje jeszcze bardziej na prestiżu i wycenie.

Przykład – mieszkanie na wrocławskim Ołbinie w kamienicy z 1901 roku wyceniono na 3600 zł za metr kwadratowy. Nieruchomość jest do remontu. Mieszkanie w wysokim standardzie w innej kamienicy na wrocławskim Śródmieściu ma już wycenę 9000 zł/ mkw.

Okazje cenowe oczywiście nie ograniczają się tylko do kamienic. Równie dobrze – jeśli myślimy np. o rynku najmu – można próbować w blokach z wielkiej płyty. Wielka płyta choć ma swoje wady, ciągle jest najpopularniejszym typem budownictwa na rynku wtórnym. Jej stan techniczny i estetyczny dzięki termomodernizacjom, remontom i odnawianiu fasad znacznie się poprawił. Poza tym bloki często znajdują się bardzo dobrych lokalizacjach – nawet blisko ścisłych centrów miast i co ważne – cenowo są konkurencyjne.

Jeśli więc – np. trafia nam się mieszkanie w bloku blisko centrum, uczelni wyższej, siedziby dużego korporacyjnego pracodawcy itp. i na dodatek ma niską cenę – możemy uznać, że trafiliśmy na okazję cenową. Taka nieruchomość może być atrakcyjna z punktu widzenia najemców, a jej wartość ze względu na dobrą lokalizację na pewno jest wyższa.

Poszukiwacze okazji powinni być też na bieżąco z planami inwestycyjnymi w miastach – zarówno jeśli chodzi o inwestycje komercyjne i mieszkaniowe, jak i infrastrukturę. Jeśli np. wiemy, że w danej okolicy, choćby nawet obecnie peryferyjnej, w najbliższej przyszłości ma powstać ważny węzeł komunikacyjny, ma tamtędy prowadzić istotna droga itp. możemy zakładać, że wartość nieruchomości w tym rejonie wzrośnie. Podobnie ma się rzecz w przypadku inwestycji komercyjnych i innych – jeśli np. w danej dzielnicy ma powstać park rozrywki, Aquapark, duże centrum handlowe – jedyne w okolicy , siedziba dużej firmy itp. możemy spodziewać się, że pozytywnie wpłynie to na wycenę mieszkania.

Jednym z psychologiczno – marketingowych aspektów oceny lokalizacji jest jej rozpoznawalność. Jeśli wielu ludzi „wie gdzie to jest”, często tam bywa itp. wtedy automatycznie bardziej ceni sobie to miejsce, zwłaszcza jeśli kojarzy mu się pozytywnie – z jakimś znanym ogólnie obiektem rozrywkowym, kulturalnym itp.

Tak więc śledźmy uważnie miejskie i komercyjne plany inwestycyjne. Duża inwestycja deweloperska w jakiejś zapomnianej dzielnicy, wiążąca się np. z remontem aktualnej infrastruktury, może zupełnie zmienić jej charakter i postrzeganie – dodać prestiżu, a tym samym zwiększyć wartość również naszej nieruchomości.

Innym obszarem okazji cenowych są mieszkania zadłużone. Oczywiście przy takich transakcjach należy zachować szczególną ostrożność i zasięgnąć profesjonalnej wiedzy, ale w praktyce nie są one niczym ani wyjątkowym ani rzadkim. Osoby, które mają problemy z długami z reguły chcą sprzedać mieszkanie szybko i tanio – na tyle by pozbyć się zobowiązań. Inna możliwość to oczywiście licytacje komornicze. Ofert w tym zakresie nie brakuje. Niestety w przypadku licytacji komorniczej kluczowy jest czas – należy się spieszyć, na dodatek na bieżąco śledzić ogłoszenia o licytacjach i rywalizować z konkurencją. Musimy mieć też gotówkę, a przynajmniej możliwość szybkiego jej zdobycia. By wziąć udział w licytacji należy wpłacić wadium w wysokości 10 proc. ceny wywoławczej, następnie – jeśli przegramy – wadium jest nam zwracane. Jeśli wygramy mamy dwa tygodnie na sfinalizowanie transakcji. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale prolongata nie może trwać dłużej niż miesiąc. W tym czasie może nie udać się znaleźć banku, który skredytuje nam zakup.

Poszukiwanie okazji cenowych dla wytrawnych inwestorów może okazać się prawdziwą pracą. Zajęcie to jednak przyniesie nam korzyści, o ile wytypujemy mądrze. Przede wszystkim należy znać wartość rynkową nieruchomości w okolicy, uczciwie określić koszty nakładów na remonty i oszacować potencjał nieruchomości, którą zamierzamy kupić.

Iwona Hryncewicz  Dział Analiz WGN