Wielu ludzi, nie mając wystarczającej zdolności kredytowej decydowało się kupować choćby najmniejsze mieszkanie, nawet jednopokojowe, byle własne. Dziś mamy zupełnie inną sytuację na rynku nieruchomości – ceny spadły, koszty kredytów również (historycznie niskie stopy procentowe), bardzo poprawiła się dostępność mieszkań, licząc ceny za metr w stosunku do średnich pensji.

Obecnie – przynajmniej na rynku wtórnym – większość klientów woli wydać nieco więcej i kupić małe dwa pokoje niż kawalerkę. Mieszkania dwupokojowe dają możliwość manewru i większą szansę na wynajem.

Na pewno – jeśli myślimy o rynku najmu – kluczowa pozostaje sprawa lokalizacja. Małe mieszkanie w centrum miasta, bądź blisko centrum może być hitem inwestycyjnym. Takie nieruchomości łatwiej będzie wynająć. Co do układu pomieszczeń – znaczenie ma osobna, jasna kuchnia i rozkład mieszkania. Jeśli decydujemy się na mały metraż warto więc postawić na bardzo dobrą lokalizację, która może ściągnąć różny typ klientów. Jeśli mieszkanie ma wyższy standard, jego najemcami mogą być np. klienci biznesowi, korporacyjni, którzy potrzebują nieruchomości w danym mieście. Nie ryzykowałbym natomiast kupna małego mieszkania na obrzeżach, peryferiach – takie nieruchomości nie będą konkurencyjne na rynku najmu.

Pewną ciekawostką jest swoista moda w budownictwie deweloperskim – stawiania budynków z bardzo małymi mieszkaniami. Mikrokawalerki mogą mieć do 20 mkw. Na razie z racji tego, że tych projektów jeszcze jest niewiele, ciężko powiedzieć, na ile się przyjmą. Wydaje się, że z racji niewielkiego metrażu o sukcesie biznesowym takich przedsięwzięć musi decydować oprócz niskiej ceny, także wyraźne zaadresowanie do określonej grupy klientów, a więc m.in. lokalizacja. Mikrokawalerkami mogą być zainteresowani m.in. studenci i klienci korporacyjni. Mieszkania tego typu siłą rzeczy są skazane na wynajem, a więc musi je cechować centralne położenie, np. bliskość uczelni, ścisłego centrum miasta, czy też atrakcyjna lokalizacja turystyczna. Na pewno tego typu budownictwo jest ciekawe, choć nie sądzę by grupa odbiorców takich mieszkań była szeroka. Obronią się najciekawsze projekty. Cóż – żeby nikt nas nie uprzedził, trzeba być szybkim, a więc na bieżąco monitorować rynek. Okazją mogą być też deweloperskie resztówki, czasem sprzedawane po obniżonych cenach.

Pakietowe kupno na pewno dotyczy dużych klientów inwestycyjnych, a nie zwykłych odbiorców mieszkań. Wszystko zależy od cen, lokalizacji itp. Ciężko jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Kupno na raz większej ilości nieruchomości z pewnością wiąże się z możliwością wynegocjowania lepszych warunków, ale jakich – to już zależy od polityki konkretnych firm deweloperskich.

Bardzo uproszczone wyliczenie – zakładając, że kupiliśmy 40 mkw. mieszkania po 5,500 tys. zł za metr (orientacyjna średnie dla dużych miast) wydaliśmy 220 tys. zł. Czynsz najmu netto (goły czynsz dla najemcy, bez mediów) takiego mieszkania to w miastach takich jak Wrocław czy Kraków to około 30 zł/ mkw./ miesięcznie. A więc zakładając, że mieszkanie byłoby cały czas wynajęte daje nam to 1200 zł miesięcznie dla najemcy i 14400 zł rocznie. Od tej kwoty odejmujemy podatek 8,5 proc. co daje 13176 zł rocznie.

Po podziale ceny mieszkania przez tę kwotę (220 tys./13 tys.) okazuje się, że inwestycja zwraca się po około 16 latach.

To oczywiście bardzo umowne wyliczenie. Po stronie kosztowej dochodzą jeszcze wydatki na konieczne remonty, okresy kiedy mieszkanie stoi puste itp.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN