Średnio 30 tysięcy złotych potrzeba na minimalny wkład własny kredytu na 50 – metrowe mieszkanie w dużym mieście, ale przecież to nie wszystko. Do tego dochodzą dodatkowe koszty – mieszkanie z rynku pierwotnego najczęściej trzeba wykończyć, co oznacza wydatek kolejnych kilkudziesięciu tysięcy.

Problem z nakładami jakie trzeba ponieść na wykończenie może skutecznie hamować akcję kredytową, która obecnie i tak jest słaba, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę najniższe w historii stopy procentowe NBP.

Szacuje się, że średni koszt wykończenia metra kwadratowego mieszkania wynosi około 600 – 700 zł, co oznacza, że dla 50 metrów kwadratowych należałoby wyłożyć 30 – 35 tysięcy złotych na prace wykończeniowe. Okazuje się więc, że do 30 tysięcy na wkład własny kredytu trzeba dodać przynajmniej drugie tyle, żeby z zakupionej nieruchomości móc korzystać.

Wg niektórych obserwatorów rynku skutkiem rekomendacji S, zgodnie z którą minimalny wymagany wkład będzie rósł do 2017 roku do 20 proc., będzie zwiększona popularność dopłat państwowych w programie MDM. Istotnie – tak może się stać, jednak pamiętajmy, że dla głównej grupy odbiorców programu, czyli singli i małżeństw bezdzietnych (tych uczestników było najwięcej w 2014 roku) dopłata państwowa nie wystarczy już na to, by pokryć 10 procent ceny takiej nieruchomości.

Rząd bowiem dopłaca – owszem – 10 procent, ale tylko z wartość 50 metrów kwadratowych mieszkania, obliczonej na podstawie tzw. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla danej gminy. O ile w zeszłym roku problemu jeszcze nie było, bowiem funkcjonowały kredyty na 95 proc. wartości nieruchomości, o tyle w tym roku problem już jest. 10 procentowa dopłata państwowa nie pokryje 10 proc. wysokości wkładu własnego. A to oznacza, że także uczestnik MDM (singiel, małżeństwo bezdzietne) będzie musiał wyłożyć pieniądze ze swojej kieszeni na wkład własny. I do tego dochodzą jeszcze koszty wykończenia nieruchomości.

Problem w polskich warunkach jest istotny również o tyle, że w naszym kraju gros oddawanych mieszkań na rynku pierwotnym, to właśnie te w stanie deweloperskim. Co on oznacza? Potocznie rozumie się przez takie pojęcie mieszkanie wykończone w stopniu „podstawowym”, jednak nie na tyle by z nieruchomości od razu korzystać. Ponieważ nigdzie nie ma żadnej definicji tzw. stanu deweloperskiego, jego określenie każdorazowo wymaga precyzyjnego uściślenia i inaczej mogą sobie ów standard wyobrażać poszczególni deweloperzy.

Uznaje się, że obejmuje on ściany przygotowane do malowania lub pomalowane jednokrotnie na biało, sufity, okna, parapety wewnętrzne, drzwi, a także połączenia do instalacji i mediów. W stanie deweloperskim doprowadzone są wszystkie instalacje, ale bez zakończenia np. armaturą sanitarną.

Warto przede wszystkim zadbać o precyzyjne określenie standardu oddania mieszkania w umowie z deweloperem, by uniknąć nieporozumień, zwłaszcza, że na rynku deweloperskim funkcjonuje także wersja pośrednia między stanem deweloperskim a ‘pod klucz’ – tzw. standard deweloperski podwyższony.

Niezależnie jednak od niuansów wykończenia – wiąże się ono z dodatkowymi wydatkami, jak pokazaliśmy – często wynoszących drugie tyle, co minimalny wkład własny. Warto zaznaczyć, że w Europie Zachodniej a także w sporej części krajów naszego regionu pojęcie standardu deweloperskiego jest nieznane, a mieszkania oddaje się po prostu w wersji „pod klucz”.

Kwestia wpływu rosnącego wkładu własnego jest bardzo istotna zarówno dla rynku tak mieszkań, jak i kredytów w 2015 roku i latach późniejszych. Nie brak obaw, że jeśli jeszcze nie teraz, to później – rosnący wkład skutecznie przyhamuje akcję kredytową i uderzy w popyt na mieszkania. Konieczność wyłożenia dodatkowych pieniędzy na wykończenie będzie jeszcze pogłębiać ten stan rzeczy. Niewykluczone, że zyska na tym rynek wtórny, gdzie natychmiastowe nakłady – jeśli mieszkanie jest dobrze utrzymane – nie są konieczne.

Część bankowców/ekspertów związanych ze Związkiem Banków Polskich postuluje natomiast zmiany, które mogłyby być na rękę i bankowcom i kredytobiorcom. Takim pomysłem byłoby np. uznanie kosztów wykończenia nieruchomości za wkład własny kredytu.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN