Na razie rynek wtórny w największych miastach Polski cechuje wyczekiwanie i przede wszystkim stabilizacja. Tak jest już dobrze od ponad roku i nic się w tej sprawie w I kw. 2015 nie zmieniło. Po dużej przecenie mieszkań od czasu górki cenowej w latach 2007 – 2008, sięgającej nawet 20 – 30 proc. obecnie stawki zmieniają się nieznacznie. W ciągu całego minionego roku na głównych rynkach kraju ceny mieszkań używanych bądź to spadały bądź rosły nie więcej niż o 150 zł za metr kwadratowy. Kwartalne zmiany cen transakcyjnych nie przekraczają kilkudziesięciu złotych – nie można też mówić o żadnej wyraźnej tendencji wzrostowej, choć spadki zostały już wyhamowane.

Co będzie dalej? Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych powinna skutkować odbiciem i wzrostem popytu. Mamy do czynienia z najniższymi w historii stopami procentowymi, co skutkuje – przy rosnących zarobkach – zwiększoną zdolnością kredytową. Zwiększyła się też dostępność mieszkań. Mówi o tym m.in. ostatni raport NBP, podsumowujący 2014 rok. Wskazuje się w nim, że Polacy mogą sobie pozwolić obecnie na „więcej” mieszkania z pensji. Średnia dostępność w 7 największych miastach kraju wynosi obecnie 0,83 mkw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. Jeszcze pięć lat temu dostępność mieszkań wynosiła 0,49 mkw. z przeciętnej pensji, co oznacza, że wzrosła o blisko 70 proc.

Wszystko to powinno skutkować wzrostem popytu, który będziemy obserwować w tym roku. Niestety są również czynniki hamujące popyt i dostępność mieszkań. Po pierwsze – sukcesywnie bankowcy odbijają sobie cięcia stóp procentowych w rosnących marżach kredytów. Prawdopodobnie ta tendencja się jeszcze nasili, bowiem z końcem marca weszła w życie tzw. rekomendacja U, która reguluje rynek ubezpieczeń zawieranych przy kredytach. Chodzi zarówno o zobowiązania hipoteczne, jak i gotówkowe. Nowa rekomendacja znacznie wzmacnia pozycję klienta. Stanowi m.in. o tym, że bank nie może narzucać wymogu przystąpienia do umowy ubezpieczenia grupowego, w której instytucja finansowa występuje jako ubezpieczający. Ponadto bankowcy mają zapewnić kredytobiorcom swobodny wybór ubezpieczyciela. Ponieważ takie uregulowania stanowią wymierne straty dla banków, należy spodziewać się rekompensaty właśnie w rosnących marżach.

Inny czynnik, który może zastopować popyt na mieszkania to oczywiście rosnący wkład własny kredytów. W tym roku minimalnie musimy mieć 10 proc. wartości mieszkania, co przy średnich cenach transakcyjnych na rynku wtórnym w dużych miastach wynoszących 5000 – 5500 zł/ mkw. oznacza, że dla 60 metrowego mieszkania potrzebujemy średnio około 30 – 33 tys. zł własnych środków.

Nie wiadomo, jak Polacy poradzą sobie z tym wymogiem, choć przykład roku minionego pokazuje, że rosnący wkład kredytów nie dopinguje klientów do zaciągania zobowiązań, tak by zdążyć przed zmianami. Pod koniec 2014 roku, gdy obowiązywał jeszcze 5 – procentowy minimalny wkład własny, popyt na kredyty znacznie nie wzrósł. Podobnie było pod koniec 2013 roku przed wycofaniem z rynku kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości.

Wiele w sytuacji na rynku wtórnym zależy od popularności programu mieszkaniowego MDM. Jeśli wyraźnie wzrośnie liczba jego uczestników rynek wtórny może to odczuć i może się to przełożyć na spadki cen, choć –wydaje się, że tak się nie stanie ze względu na to, że program państwowy jest źle skonstruowany, a oferta MDM niekoniecznie konkurencyjna i cenowo i jakością/lokalizacją wobec rynku wtórnego. Proponowane zmiany w MDM wejdą w życie dopiero za jakiś czas, a i tak raczej nie przełożą się w istotny sposób na popularność programu. Część ekspertów uważa, że właśnie wymógł posiadania 10 – proc. wkładu własnego „nagoni” klientów MDM, należy jednak pamiętać, że dla osób i małżeństw bezdzietnych, a takich uczestników jest najwięcej, rządowa dopłata już nie wystarczy by pokryć wkład własny wymagany przez banki. Tak więc i tak część środków trzeba wyłożyć z własnej kieszeni, do tego dochodzą kolejne koszty związane przecież z wykończeniem nowego mieszkania kupionego w standardzie deweloperskim.

Obecnie na rynku wtórnym spory odsetek stanowią klienci inwestycyjni, którzy kupują mieszkanie bądź za gotówkę, bądź z dużym wkładem własnym i z myślą o rynku najmu, który obecnie jest bardziej rentowny niż inne formy inwestycji kapitału – w szczególności lokaty bankowe i obligacje. O sporym udziale w rynku klientów z gotówką mówią sami bankowcy, którzy wskazują, że mimo słabych wyników akcji kredytowej, popyt na mieszkania jest dosyć duży – co zapewniają właśnie inwestorzy posiadający kapitał. W celach inwestycyjnych poszukiwane są głównie mieszkania w dobrych lokalizacjach i oczywiście tanie – także do remontu. Z racji rosnącej zdolności kredytowej (cięcia stóp procentowych) i zarobków – rośnie zainteresowanie większymi metrażami, choć nadal najbardziej popularne mieszkania to te o powierzchni od 45 do 60 mkw.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN