Nowa ustawa – o charakterystyce energetycznej budynków – ma dostosowywać polskie prawo do przepisów unijnych w tym zakresie. Zgodnie z unijną dyrektywą, od roku 2018 wszystkie budynki publiczne będą musiały posiadać takie świadectwo, a od roku 2021 wszystkie nowopowstałe budynki w krajach członkowskich.  Obecna ustawa narzuca obowiązek uzyskania świadectwa energetycznego dla wszystkich budynków już istniejących o powierzchni powyżej 500 mkw., przy czym te zajmowane przez instytucje publiczne – od 250 mkw. Budynki o powierzchni większej niż  500 m2, w których świadczy się usługi -  np. dworce, lotniska lub centra handlowe, będą musiały mieć w widocznym miejscu kopię takiego świadectwa.

Z punktu widzenia obrotu mieszkaniami  najważniejsze są jednak dwie regulacje. Po pierwsze: jeśli budujemy dom na własny użytek nie będziemy musieli dla tej nieruchomości uzyskać świadectwa energetycznego. Z tego obowiązku zwolnione będą również kościoły, zabytkowe remontowane kamienice, oraz budynki przeznaczone do mieszkania nie dłużej niż 4 miesiące w roku i domy wolno stojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw.

Po drugie: jeśli jednak zamierzamy naszą nieruchomość sprzedać lub wynająć (w ustawie pojawia się określenie „zbyć”) musimy takie świadectwo uzyskać – niezależnie czy jesteśmy właścicielem nieruchomości, zarządcą, najemcą czy też posiadamy spółdzielcze własnościowe bądź lokatorskie prawo do lokalu.

Co prawda obowiązek sporządzania certyfikatów przy transakcjach sprzedaży i najmu  istniał i do tej pory, ale w praktyce był on fikcją, bowiem strony masowo dogadywały się ze sobą, wpisując do aktu notarialnego formułę, w której nabywca dobrowolnie zrzeka się prawa do otrzymania świadectwa. Uczestnicy rynku mieszkań w ogromnej większości do dziś traktują świadectwa jako niepotrzebne dokumenty, „wymysły unijne”, które zwiększają koszty. Dlatego masowo się z nich rezygnuje.

Zgodnie z nowymi przepisami nie będzie już możliwości dobrowolnej rezygnacji ze świadectwa. W ustawie pada wyraźne sformułowanie: Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa, o którym mowa w ust. 2.

Co więcej – ustawodawca określa w jakim terminie sprzedający mieszkanie ma dostarczyć kupującemu certyfikat: W przypadku gdy zbywca albo wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nabywca albo najemca może, w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności albo umowy najmu, wezwać pisemnie zbywcę lub wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania.

3. W przypadku gdy świadectwo charakterystyki energetycznej albo jego kopia nie zostaną przekazane w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, o którym mowa w ust. 2, nabywca albo najemca może, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego.

Czy takie uregulowania sprawią, że  certyfikaty wejdą na stałe do transakcji na rynku mieszkaniowym? Czas pokaże, jednak szkopuł w tym, że nadal  za brak certyfikatu nie przewiduje się żadnych sankcji. Można się więc obawiać, że rządowe przymuszenie będzie nieskuteczne. Jedyne co grozi kupującemu, który nie uzyska certyfikatu to grzywna, za brak dokumentacji. Zgodnie  z art. 93 pkt 9 prawa budowlanego kto nie spełnia obowiązku przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym podlega karze grzywny -  od 20 do 5000 zł.

Jest jeszcze jedna ważna regulacja, o której należy wspomnieć.  Otóż rząd chce by – jeśli budynek/ mieszkanie ma certyfikat energetyczny – podawać dane w nim zawarte w ogłoszeniu reklamowym dotyczącym nieruchomości. Jak mówią nowe przepisy „W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu budynku lub jego części wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, wyznaczony zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15.”

Oczywiście ustawodawca stosuje tutaj presję miękką – nie ma mowy również o żadnych sankcjach za nieumieszczenie takich danych, ale kto wie – czy dzięki takiej, delikatnej presji, rynek mieszkań nie przejdzie powolnej, ale jednak – ewolucji. Jeśli sprzedający zaczną umieszczać w ogłoszeniach dane o wskaźniku rocznego zapotrzebowania na energię może się okazać, że wywoła to swoistą modę na rynku i tym samym lawinę naśladowców. Z punktu widzenia kupującego informacje o energochłonności nieruchomości są przecież bardzo cenne. Posiadanie certyfikatu, zwłaszcza przy dobrych wynikach w zakresie zapotrzebowania na energię, z pewnością będzie poczytywane jako zaleta oferty. Z kolei brak takich danych będzie wadą – może świadczyć np. o tym, że budynek/ mieszkanie jest energochłonne, a więc niekonkurencyjne. Posiadanie takiego dokumentu będzie docenione przez ludzi, którzy kupują w celach inwestycyjnych – z myślą o późniejszej sprzedaży czy najmie.

Już dziś – zwłaszcza na rynku domów – kwestie energetyczne wyrastają na jedne z kluczowych. Z tego powodu dużo mniejszym popytem cieszą się nieruchomości starsze, zbudowane w gorszej, przestarzałej technologii i niemodernizowane pod kątem energetycznym.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN