Dysproporcję między rozpiętością inwestycji na rynku pierwotnym w zależności od wielkości ośrodka dobrze pokazuje choćby raport „Informacje o mieszkalnictwie” Instytutu Rozwoju Miast z Krakowa, z którego korzysta Ministerstwo Infrastruktury.

Ostatni pochodzi z 2014 roku. Do jego sporządzenia wykorzystano dane z 20 miast z grupy podstawowej - 7 miast powyżej 100 tys. mieszkańców (Kalisz, Kraków, Poznań, Rzeszów, Toruń, Zabrze, Zielona Góra), 8 z liczbą od 25 do 100 tys. (Chełm, Dzierżoniów, Ełk, Inowrocław, Lębork, Piła, Sandomierz, Stargard Szczeciński) oraz 5 tych najmniejszych – do 25 tys. (Brzeg Dolny, Dębno, Grajewo, Sierpc, Strzelce Opolskie). Posiłkowano się również danymi z kolejnych 20 miast uzupełniających oraz oficjalnymi informacjami GUS.

W badanych miastach o liczbie mieszkańców powyżej 100 tysięcy, oddano w 2013 roku do użytku blisko 13 tysięcy mieszkań (blisko 11200 w budynkach wielorodzinnych). W miastach o liczbie ludności od 25 do 100 tys. było to już tylko niecałe 900 mieszkań, natomiast w badanych miejscowościach poniżej 25 tys. mieszkańców - zaledwie 213, z czego 123, były to mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

Nawet jeśli dodać liczbę oddanych do użytku lokali w miastach małych i średnich okaże się, że przepaść jest potężna. W 13 takich ośrodkach postawiono tylko nieco ponad 1100 mieszkań, czyli aż 12 razy mniej, niż w 7 miastach z liczbą mieszkańców powyżej 100 tys.

Jeśli natomiast podzielimy ogólną liczbę ludności badanych największych miast (2 mln 80 tys.) oraz tych najmniejszych (86 tys.) przez liczbę oddanych mieszkań okaże się, że w metropoliach jedno nowe mieszkanie „przypadało” na 162 osoby, natomiast w najmniejszych jeden lokal odpowiadał aż 400 mieszkańcom. Ponieważ jednak na tzw. prowincji częściej buduje się domy jednorodzinne, warto również podzielić liczbę mieszkańców przez lokale w budynkach wielorodzinnych. W największych miastach jedno takie mieszkanie przypadało na 199 osób, natomiast w najmniejszych ośrodkach aż 700 osób. Można z tego wysnuć wniosek, że w metropoliach dostępność nowych mieszkań jest o około 250 proc. wyższa niż na tzw. prowincji.

Inwestycje w małych ośrodkach ciągle postrzegane są przez dużych deweloperów jako ryzykowne i związane z dodatkowymi kosztami. W małych miejscowościach budują więc głównie firmy lokalne i budują niewiele – chyba, że chodzi o miasteczka satelickie względem metropolii. Tu stan rzeczy jest oczywiście o 180 stopni odmienny.

 

Taki stan rzeczy oznacza tylko tyle, że ogromne masy naszego społeczeństwa, które również chcą realizować swoje potrzeby i aspiracje mieszkaniowe w praktyce nie mogą liczyć na dopłaty od państwa w ramach MDM. Rząd szykuje zmiany, które zawierają co prawda furtkę pozwalającą „wpuścić’ do programu nieruchomości starsze po przebudowach i adaptacjach, ale dotyczy to tylko podmiotów, które dokonały takich inwestycji w ramach działalności gospodarczej. A więc znów ukłon w stronę deweloperów, którzy przecież inwestują w kamienice, adaptują obiekty przemysłowe itp.

Na pocieszenie dla mieszkańców małych i średnich miast warto jednak zaznaczyć, że ich rynek wtórny to zupełnie inna – dużo przyjemniejsza – rzeczywistość cenowa.. Przykładowo – za przytoczonym powyżej raportem: mediana cen metra kwadratowego mieszkania w obrocie prywatnym w Poznaniu wynosiła w 2013 roku 5100 zł/mkw. W położonej w tym samym województwie 74 tysięcznej Pile – było to już 3300 zł. W miastach najmniejszych natomiast najczęściej pojawiające się ceny ofertowe (bez względu na lokalizację) mieściły się w przedziale 2500 – 3000 zł.

W skrajnych przypadkach ceny mieszkań na wiodących rynkach w kraju są nawet o ponad 150 – 180 procent wyższe niż w miasteczkach (w Warszawie średnie ofertowe wynoszą ponad 7000 zł). Podobne różnice dotyczą też cen działek budowlanych, ale tylko w porównaniu do kilku największych miast (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Kraków). W ‘drugoligowych” miastach wojewódzkich ceny gruntów już są zbliżone do tych z tzw. prowincji. Nie obserwujemy też równie wysokiej przepaści co do cen mieszkań.

Marcin Moneta   WGN Nieruchomosci