Najprostrza odpowiedź na to pytanie jest oczywista – znaleźć chętnego, który kupi od nas mieszkanie za tyle, by wystarczyło na pokrycie kredytu. Tu jednak zaczyna się właściwy problem. Od szczytu górki cenowej w 2007 – 2008 roku mieszkania na rynku wtórnym staniały o 20 – 30 proc. Co prawda obecnie dziś już nie tanieją, ale ceny również nie rosną. Frankowicze mają dodatkowy ból głowy – wzrost wartości waluty, co przekłada się na wzrost wartości kredytu.

By więc zacząć myśleć o sprzedaży mieszkania i ucieczce od smyczy kredytowej należy przede wszystkim uzyskać w banku informację o całkowitym koszcie kredytu, który pozostał nam do spłaty oraz opłatach z tym związanych. Może być tak, że wystarczy poczekać ze sprzedażą np. rok, by nie płacić prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu. Zależy co mamy w umowie.

Bardzo wiele zależy też od polityki, jaką stosują banki. Tu uregulowania wewnętrzne instytucji finansowych są różne i często odbiegają od siebie. Zdarzają się banki, które w ogóle nie zgadzają się na sprzedaż mieszkań obciążonych kredytami we frankach, są też takie, które dokładnie analizują ewentualną transakcję. Bank powinien wystawić nam promesę, czyli zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej pod warunkiem zapłaty określonej kwoty.

Jeśli już mamy zgodę instytucji finansowej i wiemy ile pozostało do spłaty prawdopodobnie – jeśli kupowaliśmy w najgorszym okresie – wiemy też jaką poniesiemy stratę. Taki scenariusz – warto to koniecznie zaznaczyć – dotyczy i kredytobiorców we frankach i tych w złotówkach. W obu grupach nie brak osób, które zawierały niekorzystne umowy kredytowe, wychodząc z założenia (utwierdzanego przez doradców i banki) że „nic złego się nie stanie”, a mieszkania nadal będą drożeć. Były więc umowy i na 100 proc. wartości nieruchomości i na 50 lat. Dziś tacy ludzie po latach spłacania praktycznie nie spłacili kapitału i pokrywają nadal tylko odsetki. A w międzyczasie ceny mieszkań znacznie spadły.

Sprzedając mieszkanie ci ludzie są więc pod ścianą. Wiedzą, że nie dość, że nic nie zarobią, to prawdopodobnie będą musiały jeszcze bankowi dopłacić. Często kwota owej dopłaty okazuje się tak wysoka, że transakcja jest niewykonalna, bo sprzedający nie ma takich pieniędzy.

Co robić w tej sytuacji? Wyjściem jest sprzedaż mieszkania i spłata części kredytu przed czasem, oraz „normalne” comiesięczne spłacanie reszty. Taka możliwość jest wykonalna – pod warunkiem – że dysponujemy innym mieszkaniem, które może być zabezpieczeniem dla kredytu. Oczywiście to mieszkanie musi posiadać odpowiednią wartość, ale co ważne – nie musi być koniecznie nasze – może być to nieruchomość innej osoby, która wyrazi zgodę na wpis hipoteki w księdze wieczystej. Niejednokrotnie bywa tak, że kredytobiorców ratują np. rodzice, którzy zgadzają się obciążyć własne mieszkanie.

Oczywiście powyższy wariant również oznacza realizację straty, ale przynajmniej pozwala uciec od zobowiązania. Reszta kredytu rozłożona na raty nie powinna już stanowić problemu. Niestety cała operacja będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami wynikającymi z koniecznością wyceny nieruchomości, aneksem do umowy i prawdopodobnym wzrostem marży kredytowej (w latach 2007 – 2008 marże były niskie).

Możliwe jest jeszcze trzecie wyjście – znalezienie kupującego, któremu po prostu odstąpimy mieszkanie, w zamian za to, że przejmie on kredyt. To najtrudniejsze, najbardziej skomplikowane rozwiązanie. Jeśli nawet uda nam się znaleźć chętnego, bank potraktuje go jako zwykłego kredytobiorcę – czyli prześwietli jego finanse i historię kredytową. Jest to de facto nowa umowa kredytowa. Ponieważ dziś nie udziela się już kredytów we frankach szwajcarskich osobom zarabiającym w złotówkach (na mocy zmiany rekomendacji KNF która weszła w życie w połowie 2014), obecny kredyt trzebaby było przewalutować, co wiązałoby się ze znacznym podniesieniem jego wartości. Ponieważ mieszkanie będzie mniej warte niż kwota kredytu, cała procedura może w ogóle nie dojść do skutku, lub bank będzie wymagał dodatkowych zabezpieczeń.

Jak więc widzimy – przed nami trudny orzech do zgryzienia. Próbę uwolnienia się od kredytu na pewno powinniśmy poprzedzić dokładnymi konsultacjami z doradcami finansowymi i kontaktem z bankiem.

Warto też zastanowić się nad innymi rozwiązaniami. Może spróbować zamienić mieszkanie? Takie transakcje pozwalają jeszcze w jakimś stopniu realizować swoje potrzeby mieszkaniowe. Oczywiście warunkiem musi być wartość tamtej drugiej nieruchomości – na tyle by mogła być ona zabezpieczeniem naszego mieszkania. Można też postawić na przeczekanie i jeśli mamy problemy ze spłatą – wynająć mieszkanie. Sam wynajem o ile będzie stabilny może być potraktowany przez banki jako element podnoszący naszą zdolność kredytową.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN