Przez 7 lat ceny mieszkań – zwłaszcza z rynku wtórnego – spadły w największych aglomeracjach nawet o 20 – 30 procent. W Warszawie w III kw. 2007 cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego wynosiła wg NBP 9100 zł. Obecnie jest to 7000 zł, co oznacza spadek o 23 proc. Podobnie ma się sytuacja we Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku.

Wg szacunków KNF z 2012 roku w Polsce jest nawet ponad 120 tys. mieszkań wartych mniej niż kwota kredytu. Oczywiście obecnie po frankowych perturbacjach liczba ta z pewnością wzrosła.

Niestety przed ludźmi, którzy mają mieszkania mniej warte niż wynosi kredyt, twardy orzech do zgryzienia. Najgorzej przedstawia się sytuacja tych (zarówno złotówkowiczów jak i frankowiczów), którzy w latach 2007 – 2008 „żyłowali” swoje możliwości finansowe i – nie bez zachęt ze strony doradców i banków – brali np. kredyty na 50 lat, by obniżyć sobie wysokość raty. Na dokładkę np. doradca proponował im 110 proc. wartości mieszkania. Dziś tacy ludzie odkrywają, że spłacili zaledwie kilka tysięcy złotych z wysokości kapitału kredytu, a cała reszta idzie na odsetki.

Przykład autentycznej umowy kredytowej z Wrocławia: mieszkanie 40 metrów kwadratowych, w bloku z wielkiej płyty zostało kupione w 2007 roku za 220 tys. zł (a więc 5500 zł/ mkw.).  Bank udzielił kredytu w wysokości 100 proc. wartości nieruchomości na 50 lat. Po 7 latach spłacania kredytobiorca ma do spłaty nadal 212 tys. zł, a więc z kapitału kredytu spłacił przez ten cały czas zaledwie 8 tysięcy złotych – reszta to odsetki. Oznacza to że, gdyby chciał dziś sprzedać mieszkanie, by spłacić resztę kredytu musiałby je wystawić w cenie 5300 zł/ mkw., tymczasem ceny mieszkań w blokach w tej samej lokalizacji wynoszą obecnie około 4500 – 4800 zł za metr.

Co w takiej sytuacji robić? Najprostsza odpowiedź brzmi – remontować tak, by podnieść znacznie wartość nieruchomości – powyżej średnich rynkowych. Oznaczałoby to jednak w praktyce realizację straty i niepewny efekt ostateczny. Nasz kredytobiorca, by liczyć na to, że wyjdzie na „zero” musiałby włożyć w nieruchomość kilkadziesiąt tysięcy złotych – znacznie podnieść jego standard, by uzyskać cenę, która pokryje resztę kredytu lub ewentualnie lekko ją tylko przewyższy. W każdym z tych scenariuszy będzie stratny, a i niepewne jest, czy uda mu się w ogóle mieszkania w pożądanej kwocie sprzedać.

Pamiętajmy, że do określenia wartości nieruchomości brane jest wiele czynników i sam standard wykończenia to tylko jeden z nich. Obecni właściciele mieszkań zmagają się nie tylko ze spadkiem ich wartości ale też negatywnymi tendencjami wynikającymi z emigracji i demografii. Nie brak opinii ekspertów którzy wróżą dla rynku mieszkaniowego nadpodaż i w efekcie dalsze spadki cen mieszkań. Na dodatek wymóg rosnącego wkładu własnego kredytów może jeszcze negatywnie wpłynąć na popyt.

Jeśli więc nasza nieruchomość nie ma dobrej lokalizacji, nawet włożenie w nią kilkudziesięciu tysięcy złotych może nie pomóc w jej sprzedaży. Pamiętajmy, że standard wykończenia – choć istotny zawsze podlega subiektywnej ocenie kupującego. Co z tego, że mieszkanie będzie w dobrym standardzie jeśli np. jest położone bardzo daleko od centrum miasta, w dzielnicy, która nie cieszy się popularnością i nie jest np. atrakcyjna dla potencjalnych najemców (kupujący może się tym kierować, jeśli traktuje mieszkanie jak inwestycję)?

W obecnej – trudnej sytuacji na rynku nieruchomości – znaczenia nabierają usługi aranżacji mieszkań pod późniejszą sprzedaż. Nie brak firm typu Home staging, które przekonują, że bez dużych nakładów finansowych da się znacznie podnieść wartość nieruchomości. Oczywiście należy się z tego typu ofertą zapoznać, ale podobnie jak remont – może to ciągle być za mało, zwłaszcza jeśli ceny mieszkań w okolicy będą po prostu dużo niższe, niż ta, której my oczekujemy.

Sposobem na podniesienie wartości mieszkania może być współdziałanie z innymi właścicielami. Zapewne wielu z nich jedzie na tym samym wózku i będą zainteresowani takimi działaniami. Obecnie popularne jest np. dostawianie balkonów do mieszkań w blokach. Szacuje się, że choć balkon nie wlicza się do powierzchni nieruchomości, zwiększa jej wartość o około 20 tysięcy złotych. Wspólnoty mieszkaniowe zwłaszcza na osiedlach z wielkiej płyty podejmują też różne inne inwestycje, które mogą uatrakcyjniać naszą nieruchomość – np. zamknięte parkingi, szlabany wjazdowe, remonty elewacji, ocieplenie, dostawianie wind itp.

Warto też zainteresować się planami gminy co do inwestycji w okolicy. Możemy działać w ramach takich projektów jak budżet obywatelski, angażować się w radę osiedla. Oczywiście wszystko to są działania długotrwałe, ale jeśli efektem ma być podniesienie wartości naszej nieruchomości – gra jest warta świeczki. Warto więc np. wspierać projekt budowy placu zabaw w okolicy, ścieżki rowerowej itd, czy np. nowej linii tramwajowej, która lepiej skomunikuje nasze osiedle z centrum miasta.

Należy też rozważyć inne formy transakcji – jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, by pozbyć się duszącego domowe finanse kredytu – może warto przynajmniej na jakiś czas spróbować nieruchomość wynająć. Na popularności zyskują też transakcje zamiany mieszkania.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN