Przypomnijmy jak jest obecnie: zgodnie z funkcjonującą od końca kwietnia 2012 tzw. ustawą deweloperską, która ma zwiększyć bezpieczeństwo klientów firm deweloperskich, inwestor dla każdego ze swych projektów, rozpoczętych po dacie wejścia w życie tych przepisów, ma obowiązek założenia rachunku powierniczego w banku, gdzie trafią pieniądze kupujących mieszkanie. Wszystko po to, by – jeśli firma nie wywiąże się z umowy – klient miał szansę odzyskać swój wkład.

Funkcjonuje jednak dobrowolność w zakresie rodzajów owych rachunków powierniczych. Deweloperzy mogą więc otwierać zarówno rachunki otwarte, jak i zamknięte. W przypadku tych pierwszych pieniądze klientów są przelewane na konto firmy w transzach, po zamknięciu kolejnych etapów prac. W przypadku tych drugich – całość trafia do dewelopera dopiero po zakończeniu inwestycji i przekazaniu mieszkania klientowi.

Nie ulega więc wątpliwości, że bezpieczniejsze z punktu widzenia kupującego są rachunki zamknięte. I takie właśnie zmiany mają – wedle zapowiedzi znaleźć się w znowelizowanej ustawie deweloperskiej. Projektem noweli zajmuje się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jego treść mamy poznać w II kw. 2015 roku. Z sygnałów płynących z UOKiK-u wynika, że na mocy znowelizowanej ustawy, firmy deweloperskie będą miały obowiązek prowadzenia wyłącznie rachunków zamkniętych.

Taki stan rzeczy oznacza, że deweloperzy nie będą mogli w trakcie inwestycji „posiłkować się” pieniędzmi klientów.

Zapowiadane zmiany – wg przedstawicieli branży – mogą mieć jednak bardzo zły skutek. Ze strony przedstawicieli firm deweloperskich, (m.in. Polskiego Związku Firm Deweloperskich) słyszymy, że efektem takiej nowelizacji będzie ograniczenie finansowania i problemy z jego pozyskaniem zwłaszcza dla mniejszych podmiotów, które mogą wypaść z rynku. Co więcej – firmy deweloperskie będą zmuszone podwyższać ceny mieszkań z powodu dodatkowych kosztów związanych z nowymi przepisami, m.in. kosztów związanych z pozyskaniem kredytów.

Czy są to tylko „strachy na lachy” branży, która jest oporna wobec zmian, czy realna groźba? Odpowiadając na to pytanie, warto przypomnieć sobie analogiczną sytuację z okresu przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej w jej obecnym kształcie.

Firmy w tamtym czasie masowo, „na papierze’ rozpoczynały inwestycję i sprzedaż, tylko po to, by nowe przepisy ominęły te projekty. Chodziło o to, by zacząć budowę, przynajmniej formalnie, przed wejściem w życie ustawy.

Efektem takiej sytuacji było nie tylko to, że do tej pory duży odsetek nowych inwestycji budowlanych ciągle nie ma rachunków powierniczych, ale też nienaturalnie rozdęta podaż nowych mieszkań. Na papierze firmy deweloperskie w tamtym okresie rozpoczynały masę inwestycji. Przyczyniło się to do zjawiska nadpodaży, która zachwiała strukturą ceny mieszkań.

Wg ekspertów podobnie może być i teraz. Jak podkreśla w swoim ostatnim raporcie REAS „Część deweloperów może przed wejściem ustawy w życie rozpocząć nowe inwestycje na dotychczas obowiązujących zasadach. Oferta wówczas znów nieracjonalnie szybko wzrośnie, a jeśli w tym samym okresie zacznie słabnąć popyt, pojawi się presja na obniżki cen”.

Niewykluczone są też nerwowe ruchy ze strony klientów, które zburzą funkcjonującą już od ponad roku równowagę cenową. Część ludzi może się zacząć bać, że po wejściu w życie nowych przepisów ceny mieszkań pójdą w górę. „Obecny stabilny rynek zmieni się  – kolejny raz dzięki ustawodawcy – w kasyno, w którym o wyniku gry będą decydować czynniki psychologiczne: nastroje nabywców, deweloperów i bankowców” – napisano w podsumowaniu ostatniego raportu REAS i niestety, przywołując wydarzenia sprzed wejścia w życie pierwszej wersji ustawy, można uznać taki scenariusz jest prawdopodobny, zwłaszcza obawa, że deweloperzy będą masowo zaczynać nowe inwestycje, przed wejściem w życie – niekorzystnych z ich punktu widzenia – uregulowań.

Zwłaszcza, że kwestia rachunku powierniczego to nie jedyna sporna sprawa. Firmy chcą uznania przez ustawodawcę możliwego 2 procentowego odstępstwa od wielkości mieszkania w umowie wobec faktycznej wielkości nieruchomości gotowej. Wg UOKiK takie uregulowanie byłoby niezgodne z prawem, choć urząd nie powiedział jeszcze w tej kwestii ostatniego słowa.

Wśród zapowiadanych zmian jest również uregulowanie kwestii tzw. umów rezerwacyjnych między deweloperem a klientem. Chodzi o to, by firma na czas potrzebny do uzyskania decyzji kredytowej firmy wycofywały ‘zarezerwowane” mieszkania ze sprzedaży. Inna sprawa to kwestia doprecyzowania zestawu danych, które mają się znaleźć w prospektach informacyjnych dotyczących inwestycji. Do dziś ta sprawa (wprowadzona w życie wraz z ustawą) nie jest do końca jasna.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN