Pod pojęciem dobrej lokalizacji rozumiemy kilka kwestii: nie chodzi wyłącznie o bliskość ścisłego centrum, ale też atrakcyjność samej dzielnicy, jej wyposażenie w sklepy, szkoły, urzędy itp., a także dobre skomunikowanie z resztą miasta, czy też z innymi miejscowościami, które gwarantuje wygodę komunikacyjną mieszkańcom.

W przypadku peryferyjnych dzielnic miast, słabo skomunikowanych z resztą, bliskość przystanku tramwajowego, czy autobusowego, bądź też asfaltowej drogi wyjazdowej z osiedla (w nowym budownictwie często jedna wąska droga obsługuje całe duże skupisko mieszkaniowe) wyrasta wręcz na sprawę kluczową i w znaczny sposób podnosi atrakcyjność mieszkania.

Ale w centrum miast, czy na poszczególnych dzielnicach doceniane jest zaopatrzenie w wiele linii tramwajowych, autobusowych czy metro. Z tego względu obserwujemy niejako „lokalne” różnice w wycenach nieruchomości położonych w tej samej dzielnicy, ale bezpośrednio przy węźle komunikacyjnym, bądź też daleko od niego.

Dobrym przykładem tego, jak w istotny sposób kwestia komunikacji wpływa na wycenę nieruchomości może być Warszawa i sąsiedztwo stacji metra. Ze średnich ofertowych wynika, że mieszkania zlokalizowane w jego sąsiedztwie są przeciętnie o około 8 proc. wyżej wyceniane, niż wynosi średnia cenowa dla całego miasta. Nieruchomości położone w sąsiedztwie metra kosztują średnio około 8300 zł/ mkw., podczas gdy średnia cenowa dla całej stolicy to 7700 zł. W stolicy zauważamy też wzrost wartości mieszkań w tych lokalizacjach , do których metro dociera.

Podobną relację obserwujemy w Trójmieście, gdzie bardzo ważną dla komunikacji jest Szybka Kolej Miejska.  Bliskość SKM może podnosić wartość mieszkania nawet o około 7 proc., co stanowi 400 zł za metr kwadratowy (z 5800 zł/ mkw. średniej cenowej dla Gdańska do 6200 zł).

W Krakowie za mieszkania zlokalizowane blisko dworców kolejowych oferenci oczekują średnio 7600 zł od metra, podczas, gdy średnia cen ofertowych dla całego miasta to 6900 zł/ mkw. Różnice cenowe widać również w obrębie poszczególnych dzielnic. W lokalizacji Bieżanów - Prokocim, średnia cen ofertowych około 5700 zł/ mkw., podczas gdy mieszkania zlokalizowane w okolicy dworca Kraków – Prokocim wycenia się na około 6000 zł za metr.

Jak już wspomnieliśmy – dobra komunikacja, to nie tylko tramwaje, autobusy, czy metro, ale i drogi, o czym świadczy na rynku nieruchomości komercyjnych, choćby wzrost wartości terenów inwestycyjnych przy autostradach.

W przypadku mieszkaniówki, zwłaszcza w dalszych lokalizacjach, liczy się bliskość obwodnicy miasta, wyjazdu na autostradę itp. W lokalizacjach miejskich cenimy sobie układ drogowy, który nie generuje korków. Jeśli więc na dzielnicy często się korkuje, a wyjazd jest utrudniony, będzie to oczywiście istotny mankament, który może odstraszać klientów,  a więc zmniejszać wartość nieruchomości.

W polskich realiach kwestie komunikacyjne, z powodu wieloletnich zapóźnień, ciągle są niezwykle ważne, dlatego inwestorzy, którzy chcą kupić mieszkanie perspektywiczne zarówno dla rynku najmu jak i sprzedaży, powinni bacznie śledzić wszelkie planowane inwestycje infrastrukturalne, bowiem – choćby przykład Warszawy i metra – pokazuje, że do niedawna peryferyjne dzielnice, dzięki połączeniu stają się bardziej atrakcyjne, a mieszkania zyskują na wartości.


Teresa Michiniak, Dział Analiz WGN