Fundusz Mieszkań na Wynajem, czyli państwowy program mający wypełnić braki w dostępie do mieszkań w Polsce i na szerszą skalę zaproponować model najmu instytucjonalnego, z atrakcyjnymi cenami (wedle zapowiedzi – niższymi o 20 – 30 proc. od rynkowych) powoli, ale jednak konsekwentnie rusza.

Na razie Fundusz powoli dostarcza nam kolejnych informacji. Jedną z ważniejszych, z punktu widzenia przyszłego najemcy, jest rodzaj umowy, zawartej na wynajem czynszówek od państwa. Będzie to tzw. wynajem okazjonalny.

Na czym on polega? Najkrócej rzecz ujmując – jest to forma najmu, która daje większe zabezpieczenie i prawa wynajmującemu na wypadek, gdyby najemca okazał się osobą nierzetelną. W takiej sytuacji można go łatwo z mieszkania usunąć.

Najem okazjonalny regulowany jest ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2014 r., poz. 150 ze zm.). Dotyczy jedynie lokali służących do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatorów.
Taką umowę podpisuje się na czas określony – najdłużej na 10 lat, choć okres ten może być później przedłużony. Od tradycyjnej umowy najmu – jak już wspomnieliśmy – odróżnia go większe umocowanie wynajmującego.

W przypadku, gdy najemca jest nierzetelny najem na tradycyjnych zasadach nie pozwala w prosty sposób pozbyć się takiego klienta. Jeśli lokator nie chce wyprowadzić się z mieszkania, wynajmujący nie może go „wyrzucić na bruk”. Lokator musi mieć zapewniony lokal socjalny, co oznacza, że eksmisja najcześciej okazuje się nieskuteczna, a samo dochodzenie swoich praw przez wynajmującego potrafi ciągnąć się bardzo długo. Ponadto na „zwykłych” zasadach nie można eksmitować kogoś z lokalu w okresie ochronnym, który przypada od 1 listopada do 31 marca. Eksmitować nie można też kobiet w ciąży, bądź z małoletnimi dziećmi.

Z tym wszystkim zrywa najem okazjonalny, a jego podstawową zasadą jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym deklaruje się on poddaniu egzekucji i i zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w przypadku rozwiązania umowy najmu. Najemca wskazuje też inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku obowiązku opuszczenia mieszkania.

Dzięki takim uregulowaniom wynajmujący mieszkanie może wypowiedzieć umowę choćby w przypadku braku płatności i nie bać się, że nie uda mu się skutecznie pozbyć najemcy. Jak zaznaczono na oficjalnej stronie: „Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie korzystał z możliwości wypowiedzenia umowy najmu w wyjątkowych sytuacjach, takich jak np.: brak płatności za wynajem mieszkania oraz rażące naruszanie zasad użytkowania lokalu”.

Choć zabezpieczenie w postaci najmu okazjonalnego jest zrozumiałe, rodzi się jednak pytanie na ile przełoży się ono na popularność państwowych czynszówek. Najem okazjonalny jest bowiem bardziej czaso i kosztochłonną formą transakcji najmu, niż na zwykłych zasadach. Nie wiadomo też, kto zapłaci za oświadczenie o egzekucji w formie aktu notarialnego – z przepisów o najmie okazjonalnym wynika, że dostarczenie takiego dokumentu leży po stronie najemcy.

O jakie koszty chodzi? W ustawie o ochronie praw lokatorów określono wynagrodzenie notariusza za czynności przy sporządzeniu oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, które może wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli obecnie 168 zł plus 23% VAT.
Nie są to, co prawda, duże koszty, ale i one mogą zniechęcać potencjalnych najemców, którzy na rynku wtórnym najczęściej podpisują umowy standardowe. Oczywiście wszystko zależy od tego, czy gra będzie warta świeczki – tzn. od wysokości czynszów.

Na razie wiadomo, że zakupione zostały 124 mieszkania w stanie surowym w Poznaniu. Jak informuje fundusz: do sześciopiętrowego budynku zlokalizowanego przy ul. Saperskiej 32B i 32C w Poznaniu pierwsi najemcy będą mogli wprowadzić się w marcu 2015 r.

Na pierwszej inwestycji się nie kończy – Bank Gospodarstwa Krajowego, który nadzoruje program informuje, że obecnie jest w trakcie analizy kolejnych 34 projektów zlokalizowanych w kilku miastach w Polsce. Łącznie jest to 3400 mieszkań na różnych etapach budowy. Lokale te będą udostępniane najemcom w latach 2015 - 2017.

Marcin Moneta, Analityk WGN