Biura WGN
CENTRALA WGN
W przypadku lokali handlowo – usługowych przy ulicach znaczenie ma – oprócz dobrej lokalizacji – także kilka innych czynników: natężenie ruchu pieszego i kołowego w okolicy, duże witryny od ulicy, możliwość umieszczenia reklamy zewnętrznej, wejście od strony ulicy, umiejscowienie na parterze oraz oczywiście stan techniczny i wielkość samych lokali.
Najbardziej poszukiwane i najdroższe lokale to te o powierzchni około 70 – 150 mkw., położone w miejscach często odwiedzanym przez klientów, oczywiście ważne jest otoczenie, czyli obecność innych sklepów, punktów usługowych w sąsiedztwie, które przyciągają klientów. Nie bez znaczenia jest branża i standard lokalu. Prestiżowa marka zdecydowanie lepiej ‘czuje się” na ulicy, gdzie są inne sklepy podobnej klasy, a nie np. odzież na wagę.
Przeciętne ceny najmu lokali handlowych i usługowych w największych miastach są stosunkowo zbliżone. Oscylują na wysokości około 70 zł za metr kwadratowy, jednak takie ceny nie dotyczą ścisłego centrum miast i najbardziej prestiżowych ulic handlowych, gdzie stawki są nawet o kilkaset procent wyższe.
Przykładowe oferty:
1. Kraków – lokal usługowy, Stare Miasto, parter kamienicy – 150 zł/ mkw.
2. Wrocław – lokal handlowy, centrum, parter biurowca z 2009 r. – 67 zł/ mkw.
3. Poznań – lokal handlowy, ścisłe centrum – 90 zł/ mkw.
4. Warszawa – lokal handlowy, Śródmieście, duży ruch pieszy i kołowy, blisko metra – 150 zł/ mkw.
Najwyższe wyceny uzyskują dobrze zlokalizowane, ale niewielkie lokale – do 100 metrów kwadratowych. Jak już mówiliśmy - w prestiżowych lokalizacjach stawki najmu będą jednak o wiele wyższe.
Wg Cushman and Wakefield, który przeprowadził ranking ulic handlowych w Polsce, najdroższą lokalizacją ciągle jest warszawski Nowy Świat, gdzie najwyższe miesięczne czynsze najmu metra kwadratowego lokalu handlowego sięgają około 330 zł. Na drugim miejscu plasuje się Floriańska w Krakowie (maksymalnie około 300 zł miesięcznie za metr), a na trzecim Chmielna w Warszawie (około 280 zł/ mkw.). Najdroższa ulica Poznania – Półwiejska, jest w tym zestawieniu na piątym miejscu (około 220/ mkw.), natomiast Wrocławia – Świdnicka – dopiero na 9., ze stawką czynszu za najdroższe lokale wynoszącą około 160 zł za metr miesięcznie (droższe okazały się np. aleja Niepodległości w Szczecinie, czy 3 Maja w Katowicach). Zestawienie dwunastu ulic zamyka Piotrkowska w Łodzi, z najwyższą miesięczną stawką czynszu wynoszącą około 100 zł od metra.
Co ciekawe – w zestawieniu nie znalazła się żadna ulica z Gdańska. Świętojańska z Gdyni uplasowała się na 11 miejscu.
Co prawda najwyższe miesięczne czynsze najmu lokali przy głównych ulicach handlowych są nieco wyższe niż w galeriach, ale nie wszędzie. Wg Colliers International w III kw. 2014 za lokale handlowe w galeriach (100 – 150 mkw. – sklep odzieżowy) na siedmiu największych rynkach poza Warszawą trzeba zapłacić około 35 – 40 euro/ mkw./mies. To więcej niż przy głównych ulicach handlowych we Wrocławiu, Szczecinie czy Katowicach.
Eksperci rynku nieruchomości komercyjnych wskazują na to, że polskie ulice handlowe są niedoinwestowane, co sprawia, że znane marki ostatecznie rezygnują z otwierania tam swoich punktów. Problemem jest brak lokali o odpowiedniej wielkości, zbyt krótkie okresy najmu, brak miejsc parkingowych, zły stan techniczny lokali, czy nieuregulowane kwestie własnościowe. Najlepsza sytuacja dla handlu przy ulicach panuje w Warszawie i Krakowie.
Należy pamiętać, że znane prestiżowe marki, planując debiut na jakimś rynku, często decydują się na prestiżową lokalizację przy głównej ulicy handlowej. Jeśli jednak brak takiego miejsca, wtedy rozglądają za innymi lokalizacjami i często są to ulice handlowe.
Przykład wrocławskiej Świdnickiej pokazuje, że jeszcze 10 lat temu dosyć prestiżowe miejsca stają się lokalizacjami dużo mniej znaczącymi i takich też przyciągają najemców (np. sklepy z odzieżą używaną przy Świdnickiej). Na to z kolei skarżą się potencjalni klienci – na brak odpowiednio szerokiej oferty w porównaniu do galerii handlowych.
Na głównych ulicach wysokie czynsze najmu utrzymują więc jedynie lokale w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Poza nim widoczna jest stabilizacja, bądź nawet lekki spadek czynszów najmu.
Iwona Hryncewicz WGN Nieruchomości
