Firmy deweloperskie zgodnie zaznaczają, że odbicie w sprzedaży mieszkań nastąpiło. O optymizmie deweloperów świadczy m.in. sukcesywny wzrost liczby budowanych mieszkań i pozwoleń na budowę. Świadczy to o tym, że firmy ciągle pozytywnie oceniają sytuację rynkową i uznają popyt za stabilny. Z ostatnich danych za III kw. 2014 wynika, że firmy deweloperskie rozpoczęły budowę 18 955 mieszkań, co stanowiło wzrost o ponad 14% w porównaniu do wyników odnotowanych w poprzednim kwartale. Nieco mniejsza dynamika wzrostu dotyczyła nowych pozwoleń (wzrost o 6% kw/kw). W III kwartale bieżącego roku sektor deweloperski uzyskał pozwolenia na budowę 21 005 mieszkań.

Za optymizmem deweloperów nie podąża jednak optymizm bankowców. Dane w zakresie kredytów hipotecznych ciągle są słabe i mimo, że – prawdopodobnie – rok 2014 zakończy się nieco lepszymi wynikami od tych z bardzo złego dla branży roku 2013, to jednak ciągle są to wyniki dalekie od oczekiwań, w kontekście sukcesywnie ciętych i najniższych w historii stóp procentowych NBP. Ani spadające oprocentowania, ani też rosnący wkład własny i wycofanie z końcem grudnia 2014 kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości, nie skłoniło klientów do przyspieszenia decyzji zakupowych. Oznacza to, że albo poprawa popytu, którą odnotowali deweloperzy jest krótkotrwała i niestabilna, albo dokonała się w dużej mierze dzięki zakupom za gotówkę.

Dane z III kw. 2014 potwierdzają, że wyraźnej poprawy w akcji kredytowej nie widać. Wg Amron – Sarfin liczba nowych umów od lipca do końca wrześnie 2014 wyniosła 43 653 (spadek o 4,06% wobec II kwartału), a ich łączna wartość sięgnęła 9,232 mld zł (spadek o 3,61% wobec II kwartału). W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku udzielono 2 120 mniej kredytów, a ich wartość spadła o 299 mln zł.
Co prawda czekamy jeszcze na wyniki za IV kw. 2014, ale jest mało prawdopodobne, by w znaczący sposób wpłynęły one na dane zbiorcze z całego roku. Ten prawdopodobnie okaże się tylko nieznacznie lepszy na rynku kredytów hipotecznych niż rok 2013. Bankowcy liczą jeszcze co prawda, że klientów przybędzie w związku z wycofaniem od stycznia 2015 kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości, ale wiele wskazuje na to, że zainteresowanie nie będzie na tyle duże, by poprawić wyniki całoroczne (tak jak to miało miejsce rok temu, gdy wycofywano kredyty na 100 proc.).
Większość klientów nie jest skłonna przyspieszać decyzji o zakupie mieszkania, w związku z rosnącym wkładem. Wydaje się za to, że coraz częściej przychodzimy do banków z większą gotówką. Wg Amron – Sarfin z kwartału na kwartał rośnie liczba kredytobiorców z wkładem własnym na poziomie 20 – 50 proc. wartości mieszkania.

Rok 2014 cechowały też niewielkie zmiany cen mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Wg Amron Sarfin taki stan rzeczy utrzymuje się już od półtora roku. Wg NBP nieco zdrożały mieszkania na rynki pierwotnym (w Warszawie od początku roku o około 150 zł/ mkw.), natomiast praktycznie się nie zmieniły na rynku wtórnym.

Podsumowując rok 2014 nie sposób nie poruszyć tematu programu Mieszkanie dla Młodych, który był jednocześnie chyba największym rozczarowaniem mijającego roku. Duże dysproporcje w limitach cen mieszkań między miastami wojewódzkimi sprawiły, że na niektórych rynkach oferta w ramach MDM jest szczątkowa i dotyczy głównie mieszkań na peryferiach. Z drugiej strony wadliwa okazała się również konstrukcja programu – w praktyce korzystają z niego osoby, które kupują mieszkania w cenach rynkowych (tam gdzie limity są na takim poziomie) a więc ci, którzy i bez dopłat mieliby wystarczającą zdolność kredytową. Z drugiej strony w niewielkim stopniu z programu korzystają rodziny z dziećmi, a taki był jeden z podstawowych celów. W większości kredytobiorcami w MDM są single. Z programu nie korzystają też ci, którzy budują domy.

Wpływ MDM na rynek mieszkaniowy i kredytowy okazał się mały. Jak podaje Amron – Sarfin udział kredytów z dopłatami w ogólnej puli udzielonych kredytów hipotecznych sukcesywnie malał - w pierwszym kwartale wyniósł ponad 10%, w II kwartale - 8,4%, a na koniec III kwartału - 7,5%.
Zmiany w MDM (m.in. ułatwienia dla kredytobiorców z dziećmi) to jedna ze spraw, która będzie się rozgrywać już w przyszłym roku. Czego jeszcze możemy się spodziewać? Na pewno ważną sprawą jest kwestia dostępności kredytów po podniesieniu poziomu minimalnego wkładu własnego do 10 proc. Część ekspertów przewiduje, że rosnący wkład przysporzy klientów programowi MDM. Tak naprawdę jednak wpływ rosnącego wkładu na rynek to wielka niewiadoma. Na początku 2015 prawdopodobna będzie za to kolejna obniżka stóp procentowych NBP, w związku z ostatnimi danymi o utrzymującej się deflacji.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN