Takie podejście proponuje Bolesław Meluch, doradca Związku Banków Polskich. Jak podkreśla – skorzystałyby na nim zarówno banki, jak i klienci.

- Gdyby przyjąć iż np. nabywca deponowałby w banku (zabezpieczałby) środki na wykończenie, nie miałoby sensu wymaganie dodatkowo wkładu własnego licznego od ceny w stanie deweloperskim. Aby tak kwalifikować te środki KNF musiałby ustalić reguły zaliczania środków na wykończenie w formie określonego depozytu lub rachunku. Jak widać zarówno kredytobiorcy będą mieli korzyść jak i banki będą mogły poszerzyć bazę klientów. Oczywiście nie zmienią  się zasady szacowania ryzyka i zdolności kredytowej – podkreśla Bolesław Meluch.

Z punktu widzenia banków rozwiązanie tego typu mogłoby w jakimś stopniu amortyzować rosnący wymóg w zakresie wkładu własnego nieruchomości. Co prawda 10 procent wkładu jest pewnym standardem na świecie, korzystnym zresztą dla klienta – jednak z racji specyfiki naszego rynku deweloperskiego – do owych 10 procent najczęściej należy dołożyć drugie tyle na wykończenie mieszkania. A więc niejako „na start” kredytobiorca mus mieć gotowe o wiele więcej środków, niż wynikałoby to z wymogów banków – jeśli oczywiście zamierza zamieszkać w swoim, kupionym mieszkaniu.

Obecnie przyjmuje się, że wykończenie metra kwadratowego nieruchomości w Polsce to średnio około 500 – 700 zł. Dla 50 metrów kwadratowych daje to już kwotę 30 – 35 tysięcy, co odpowiada mniej więcej wysokości 10 procentowego wkładu własnego za przeciętne 50 – metrowe mieszkanie w dużym mieście (średnia transakcyjna z rynku pierwotnego dla 7 największych miast w Polsce, wg NBP, III kw. 2014 wynosiła 6380 zł).

Wg szacunków, w Polsce stan deweloperski to ciągle podstawowy standard wykończenia mieszkania na rynku pierwotnym. Co prawda wielu deweloperów, za dopłatą, wykończy nieruchomość pod klucz, jednak szacuje się, że tylko około co 10 mieszkanie w naszym kraju jest dostarczane od razu w wersji do zamieszkania.

Ten stan rzeczy odróżnia Polskę od krajów reszty Europy (poza innymi krajami dawnego bloku wschodniego, zwłaszcza Rumunią czy Bułgarią), gdzie stan deweloperski jest praktycznie nieznany, a mieszkania standardowo oddaje się „pod klucz”.

Pewną przeszkodą na drodze uznania nakładów na wykończenie za wkład własny, może być fakt, że nie istnieje żadna definicja, czy uregulowanie prawne określające precyzyjnie czym ów stan deweloperski jest. Różni deweloperzy różnie go definiują. Wprowadza się też takie pojęcia, jak choćby podwyższony stan deweloperski itp.

Najbardziej typowo uznaje się, że stan deweloperski to mieszkanie posiadające  wylewkę pod podłogę, instalację elektryczną i wodno - kanalizacyjną, okna, drzwi oraz otynkowane ściany.  Z kolei biały montaż i ściany pomalowane na biało to już podwyższony stan deweloperski. Wersja pod klucz – przynajmniej teoretycznie – zakłada, że klient wnosi meble do mieszkania (zdarza się, że w wersji Premium nawet nie trzeba wnosić mebli) i kupujący już może mieszkać. W praktyce wszystko jednak zależy od tego, jak owe pojęcia zdefiniuje sam deweloper.

Na ile rosnący od stycznia wkład własny przełoży się na akcję kredytową? Wydaje się, że wymagane 10 proc. to nie dużo, jednak należy pamiętać, że już teraz dane odnośnie akcji kredytowej  nie zachwycają – mimo przecież najniższych w historii stóp procentowych NBP.

Z raportu Amron –Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że III kw. 2014 był gorszy pod względem wysokości i liczby udzielonych kredytów hipotecznych, niż ten sam okres roku ubiegłego. Co prawda dane całoroczne mogą być nieco lepsze, ale na pewno będą zdecydowanie poniżej oczekiwań. Uznanie kosztów wykończenia za wkład własny mogłoby  więc odegrać istotną rolę w zakresie dostępności i popularności kredytów hipotecznych oraz poprawy akcji kredytowej. 


Marcin Moneta   Analityk WGN