Najwyższe ceny za mieszkania w Polsce dotyczą tylko pięciu dużych ośrodków miejskich: Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania i Trójmiasta. Podział cenowy polskiego rynku odpowiada danym o ogólnej kondycji gospodarczej, rynku pracy, dynamice inwestycji i kierunkom migracji. Wyżej wskazane miasta charakteryzują się koniunkturą i cieszą popularnością jako miejsca dobre do życia, pracy i zarabiania. Stąd też duży popyt na mieszkania i wysokie ceny.

W Warszawie przeciętne ofertowe ceny mieszkań na rynku wtórnym wynoszą (na podstawie ofert z WGN) około 7600 zł/ mkw. Ceny są stosunkowo wysokie w miastach należących ogólnie do aglomeracji warszawskiej, czyli oddalonych od stolicy o maksymalnie około 15 – 20 km. Przykład – miejscowość Piastów pod Warszawą (15 km) gdzie średnie ceny nieruchomości to około 5500 zł. Mieszkania w Warszawie są w tym przypadku droższe „tylko” o 38 proc. Piszemy „tylko”, ponieważ w porównaniu do oddalonego Radomia (średnia cenowa 2700 zł) mieszkania z Warszawy są droższe o 181 procent.

We Wrocławiu, stolicy Dolnego Śląska przeciętna ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wynosi 6000 zł. W oddalonej o godzinę jazdy samochodem Legnicy mieszkania kosztują przeciętnie 2600 zł za metr, więc te z Wrocławia są droższe o 130 procent. W porównaniu do średnich stawek z Barda w Kotlinie Kłodzkiej (2200 zł/ mkw.), ceny za mieszkania ze stolicy regionu będą wyższe już o 170 procent. W porównaniu do Świdnicy (średnia ofertowa 3000 zł) mieszkania we Wrocławiu kosztują więcej o równe 100 procent. Podobne przykłady można mnożyć.

W województwie Małopolskim, poza stolicą regionu (6600 zł/mkw.) i miastami satelickimi (4300 – 4500 zł) ceny mieszkań w innych ośrodkach są na zbliżonym poziomie do małych miast w pozostałych regionach kraju. W Tarnowie oddalonym od Krakowa o 84 kilometry wynoszą średnio 3300 zł od metra. Mieszkania w Krakowie wypadają drożej o 100 procent.

Podobne różnice obserwujemy w przypadku Poznania i reszty województwa wielkopolskiego oraz Trójmiasta i reszty Pomorza, z tym zastrzeżeniem, że różnice w porównaniu do Gdańska czy Gdyni są nieco mniejsze w innych znanych nadmorskich miejscowościach turystycznych. Przykładowo – w Ustce, czy Mielnie kształtują się na poziomie 4500 – 5000 zł za metr kw. nieruchomości, podczas gdy w pozostałych miastach regionu nie wynoszą więcej niż 2800 – 3200 zł/ mkw. Wyższe stawki nad Bałtykiem wynikają z większej liczby nieruchomości o podwyższonym standardzie (apartamenty), które znajdują klientów w gronie inwestorów zainteresowanych np. zyskami z najmu. Wyższe ceny generuje potencjał turystyczny miejscowości. Dla porównania już w Kwidzynie stawki spadają do średniej dla prowincjonalnych miast w całej Polsce i wynoszą 2600 zł/ mkw.



Mniejsze różnice cenowe między stolicą regionu i pozostałymi miastami obserwujemy w województwach: opolskim, zachodniopomorskim, śląskim, podkarpackim, lubelskim, warmińsko – mazurskim i świętokrzyskim. Przeciętne ceny mieszkań w Opolu, Szczecinie, Katowicach, Rzeszowie, Lublinie, Olsztynie i Kielcach wynoszą od 4300 do 4900 zł. Są wyższe w porównaniu do pozostałych miast swoich regionów o około 50 procent.

Najniższe stawki za mieszkania wśród miast – stolic wojewódzkich w kraju spotykamy natomiast w Łodzi, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim oraz w Bydgoszczy. Tutaj przeciętnie na  rynku wtórnym oferenci oczekują  około 3400 – 3700 zł. Przy średnich cenach dla pozostałych miast na poziomie około 2800 – 3200 zł są więc droższe o 15 – 20 procent.

Jak już wspomnieliśmy – charakterystyczne jest natomiast znikome zróżnicowanie cenowe za mieszkania w  mniejszych miastach Polski – niezależnie od regionu. Przeciętne ofertowe wynoszą około 2500 – 3300 zł.
 
Ceny nieruchomości wskazują nam na to, że rynek mieszkaniowy w Polsce rozwija się bardzo nierównomiernie. Ogromne dysproporcje w stosunku do kilku największych miast i brak zróżnicowania cenowego między małymi ośrodkami pokazuje słabą koniunkturę. Należy dodać, że podobnie kształtują się ceny za mieszkania na rynku pierwotnym, który w małych miastach jest mocno ograniczony. Ceny za mieszkania są więc pewnym wyznacznikiem sposobu rozwoju kraju, który przebiega od kilku dużych metropolii promieniując na stosunkowo bliskie ośrodki wokoło. Miasta oddalone od silnego centrum niestety są w dużej mierze wyłączone z tego procesu.

Iwona Hryncewicz
Dział Analiz WGN