Jak podaje w swoim ostatnim raporcie Cushmann and Wakefield „Maretbeat jesień 2014”, w pierwszej połowie 2014 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,4 mld EUR, tj. o ponad 27% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.
Wysoka aktywność inwestorów dotyczy zwłaszcza sektora biurowego,  na który przypadło 51,5% wolumenu transakcji.

Rekordowa podaż dotyczy głównie Warszawy, ale też wiele inwestycji realizowanych jest na głównych rynkach regionalnych – przede wszystkim we Wrocławiu i Krakowie. Odnośnie stolicy coraz częściej wskazuje się na zjawisko nadpodaży jeśli chodzi o biura, które będzie skutkowało obniżkami czynszów za powierzchnie biurowe i zwiększonym nawet do 20 proc. wskaźnikiem pustostanów.

Konkurencja na rynku nowoczesnej powierzchni biurowej jest więc ostra, co tym bardziej w złej sytuacji stawia właścicieli starszych obiektów. Już 10 – letnie biurowce mogą być za takie postrzegane zwłaszcza, że najczęściej są klasyfikowane jako biurowce klasy B.

Przed nimi stoi więc perspektywa sprzedaży biura albo modernizacji. Inwestorzy, zarówno na rynku nieruchomości komercyjnych, jak i pod budownictwo wielorodzinne poszukują obecnie dobrych terenów inwestycyjnych. Te w centrach dużych miast potrafią być bardzo drogie. W Warszawie topowe lokalizacje przekraczają ceny nawet 10 tys. zł za metr kwadratowy, w miastach takich jak Wrocław jest to powyżej 5 tysięcy. Firmy są gotowe kupować dobre grunty wraz ze stojącymi na nich budynkami, tylko po to, by je wyburzyć i stawiać coś nowego, choć widać też trend do inwestowania w starsze obiekty komercyjne, następnie ich rozbudowę i modernizację.

Przykład z Warszawy to inwestycja na placu Trzech Krzyży, czyli, w nowej odsłonie biurowiec Ethos – a wcześniej Holland Park – obiekt postawiony w 1998 roku, obecnie w przebudowie. Inwestorem jest Kulczyk Silverstein Properties. Nowy biurowiec Ethos ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.



Ostatni przykład sprzedaży biurowca Metropolitan w Warszawie pokazuje co prawda, że nie wszystkie 10 – letnie obiekty i starsze automatycznie tracą na wartości, ale mówimy tu o jednym z najbardziej prestiżowych warszawskich obiektów biurowych o niebagatelnej architekturze i lokalizacji.

Za około 6000 zł/ mkw. został w zeszłym roku sprzedany biurowiec Grójecka 127 w Warszawie, ukończony w 2002 roku. Wartość transakcji sprzedaży wynosiła 40 mln zł. 175 mln zł to z kolei wartość transakcji w Katowicach, gdzie za tyle właśnie został sprzedany w 2013 roku biurowiec Altus. Obiekt został postawiony w 2003 roku. Ma 125 metrów wysokości, jest najwyższym budynkiem w tym mieście. Powierzchnia wynosi 63 tys. mkw., więc stawka za metr w tym przypadku to 2800 zł. 

Ceny są uzależnione nie tylko od klasy budynku i jego stanu technicznego, ale również od lokalizacji. Wśród ofert w WGN obiekty biurowo – handlowe z lat 90. położone w ścisłym centrum Wrocławia uzyskują wyceny około 5000 - 6000 zł za metr kwadratowy. Podobne stawki za dobre lokalizacje dotyczą także Krakowa i Trójmiasta.

Część rynku biurowców zajmują oczywiście także obiekty całkiem stare – jeszcze z czasów PRL. Ich ceny najczęściej nie przekraczają 2000 zł/ mkw. Inwestorzy są zainteresowani takimi nieruchomościami o tyle, o ile stoją one na atrakcyjnych działkach (w przeciwieństwie do zabytków przemysłu, czy obiektów biurowych przedwojennych, które po wyremontowaniu mają potencjał komercyjny). Przykład jednej z ostatnich transakcji to biurowiec Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych (17 tys. mkw.), w Katowicach tuż obok Spodka, który PKP wystawiła na sprzedaż w zeszłym roku. Obiekt został zbudowany w 1974 roku. Cena wywoławcza wynosiła 15 mln zł, jednak udało się go zbyć za ponad 30 mln.  Inwestor TDJ Estate chce go wyburzyć i postawić nową nieruchomość komercyjną. Cena metra kwadratowego wyniosła 1700 zł.

Obniżone są też ceny najmu starszych obiektów. Jeśli chodzi o biura w budynkach z okresu PRL są to stawki 20 – 30 zł mkw., dla nowszych biurowców (lata 90. – 2000.)  wynoszą około 40 – 50 zł za metr kwadratowy.

Nie wszystkie biurowce oczywiście tracą wartość. Projekty unikatowe, zwłaszcza sukcesywnie unowocześniane, w prestiżowych lokalizacjach, które wrosły w tkankę miasta, są rozpoznawalne i mają wielki potencjał marketingowy cieszą się wielkimi wycenami.

Katarzyna Pawłowska
Doradca ds. Najmu-Wynajmu i Analiz WGN