Na rynku nieruchomości biurowych w Polsce widać skutki ogólnoświatowego spowolnienia gospodarczego. Chociaż na polskim rynku nie są one drastyczne, to jednak większość deweloperów zmienia swoją taktykę: wstrzymywane są budowy dużych obiektów biurowych na rzecz mniejszych, z zachowaniem wysokiego standardu.

Coraz częściej praktykowany jest system „build to suit” – budowa dla konkretnego inwestora. Łatwiej wówczas o dofinansowanie kredytowe, ponieważ banki już w ubiegłym roku zaostrzyły kryterium przednajmu, co w obecnej sytuacji nadpodaży stanowi dla wielu inwestorów barierę nie do przebycia.
W największych miastach Polski podaż nowoczesnych biur zwiększyła się znacznie w 2008 roku w wyniku oddania do użytku wielu budynków wielko powierzchniowych. Największe przyrosty miały miejsce w Warszawie i Wrocławiu, nieco mniejsze – w Krakowie i Trójmieście.

Wg danych Colliers Int. obecnie w Warszawie funkcjonuje około 2,5 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, we Wrocławiu - 250 000 m2, w Krakowie - 225 000 m2, w Trójmieście - 170 000 m2, w Poznaniu - niecałe 122 000 m2, w Katowicach - 115 000 m2.

Przyczyniło się to do wzrostu zasobu pustostanów – w Warszawie do 5,5%, we Wrocławiu do 5,4%, co jednak nadal jest wynikiem świadczącym o zapotrzebowaniu na nowoczesne biura (dane liczbowe za Colliers Int.). Jednocześnie uchroniło to najemców przed zwyżką czynszów, które utrzymują się na poziomie 23-28 €/m2 dla centrum i 16-18 €/m2 poza centrum w Warszawie, oraz 14,5-18 €/m2 netto dla dobrego standardu w pozostałych miastach takich, jak Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto (dane: WGN Commercial).

Wysokie ceny nie budzą zainteresowania najemców, a wówczas takie biura zasilają zasób pustostanów. Do stawki podstawowej doliczana jest stała opłata administracyjna (za użytkowanie powierzchni wspólnych), której wysokość jest bardzo zróżnicowana i może wynosić od 1,5-5 €/m2, w zależności od oferowanego poziomu komfortu i prestiżu budynku.

W innych dużych miastach poza Warszawą, pustostany stanowią poniżej 4% powierzchni, co jest dość niskim wskaźnikiem, lub podaż jest równoważona popytem i prawdopodobnie rynek w kolejnych latach jest w stanie wchłonąć więcej nowoczesnej powierzchni biurowej. W przypadku nowo oddawanych obiektów w wysokim standardzie, ceny ofertowe mogą być wyższe o 1-2 €/m2 ale większe podwyżki nie byłyby akceptowane przez potencjalnych najemców.

W porównaniu do poprzednich lat, obecnie zmieniła się struktura popytu – poszukiwane są lokale biurowe o mniejszych powierzchniach, od 50 m2 do 300 m2. Przeważa popyt na wysoki standard, ale rośnie też zapotrzebowanie na biura w średnim standardzie, również w połączeniu z powierzchnią przeznaczoną na drobną produkcję.
Zdecydowanie szybciej znajdują najemców lokale nowoczesne, ale o niezawyżonych czynszach, z ochroną, a jednocześnie przyjazne dla klientów najemców, z wyraźną identyfikacją firmy przy wejściu, z dostateczną ilością miejsc parkingowych, dobrze skomunikowane z centrum miasta.
Prognozując niedaleką przyszłość, można się spodziewać stabilizacji cen, z lekką obniżką najwyższych stawek czynszów w Warszawie. Prognozy byłyby lepsze, gdyby banki złagodziły kryteria kredytowe dla deweloperów rynku komercyjnego.

Grunty pod inwestycje
Od początku 2008 roku utrzymuje się umiarkowany popyt na działki inwestycyjne, między innymi pod budowę hoteli i budynków biurowych w centrach dużych miast, a także przy głównych trasach tranzytowych. W miastach wytypowanych do obsługi Euro 2012 najlepsze lokalizacje to okolice przyszłych stadionów. Jest też niezmiennie popyt na tereny pod magazyny i większe centra logistyczne, również z nowoczesną produkcją – z dobrą komunikacją z autostradami lub obwodnicami miast, zarówno odcinkami już funkcjonującymi, jak i planowanymi.

Wyższe ceny osiągają działki z planem miejscowym lub z określonymi warunkami zabudowy (z opracowanym studium do planu), z infrastrukturą sieciową (uzbrojone), z bezpośrednim dojazdem, o regularnych kształtach.

Od 2008 roku obserwuje się spadek popytu na tereny pod mieszkaniówkę; pojawiły się natomiast oferty sprzedaży takich działek zgłaszane przez deweloperów.

Już w ubiegłym roku ceny ofertowe niektórych działek, uprzednio znacznie zawyżone, spadły nawet o 70-80%, a w przypadku bardziej urealnionych cen spadki dochodziły do 40%. Obecnie sprzedający jeszcze niechętnie sami obniżają wysokie ceny ofertowe, jednak są otwarci na negocjacje i obniżki, które mogą mieścić się w przedziale od 15 do 40%.

Nastał etap korekt w dół cen sztucznie zawyżonych w latach hossy – 2006/ 2007. Potencjalni inwestorzy nie interesują się terenami o zawyżonych cenach – mają świadomość ich rzeczywistej rynkowej wartości i rzeczywistego poziomu kapitalizacji. Już w ubiegłym roku skończyło się inwestowanie „za wszelką cenę”, toteż właściciele nieruchomości są teraz otwarci na negocjacje cenowe.

Leszek Michniak
WGN Real Estate
Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 08-09/09