Biura WGN
CENTRALA WGN
Ogłoszeniodawcy dzielą się na dwa „rodzaje”. Pierwsi wystawiają całe, duże, działające i kompleksowo wyposażone gospodarstwa i szukają po prostu rolników, którzy byliby zainteresowani inwestycją i kontynuacją działalności rolnej. Drudzy oferenci sprzedają domy na wsi, z budynkami gospodarczymi i ziemią – ci bardziej szukają inwestorów, którzy np. chcą prowadzić agroturystykę.
W WGN najdroższe gospodarstwa rolne kosztują nawet kilkadziesiąt milionów złotych. 485 ha ziemi z województwa pomorskiego wystawiono na sprzedaż w cenie 35 mln zł. Jest to typowa oferta dla klientów rolniczych – chodzi o ponad 300 ha użytków rolnych (ponad 250 klasy II – IIIb), tereny zielone, zalesione, nieużytki, budynki biurowe i bazę sprzętową (park maszynowy, na który składają się kombajny, przyczepy, rozrzutniki, opryskiwacze itp.).
Na Śląsku inny sprzedający oferuje gospodarstwo rybackie – 49 hektarów z pełną infrastrukturą (m.in. 7 stawów produkcyjnych), do tego działkę siedliskową z dwoma wolnostojącymi budynkami mieszkalnymi o łącznej powierzchni użytkowej 224,03 m2. Całość wyceniono na 2,5 mln zł. Inna, przykładowa oferta: 17 mln za hodowlę bydła. Chodzi o blisko 300 ha ziemi, budynki, maszyny itp.
Wyżej wymienione ogłoszenia są właśnie kierowane dla „klienta branżowego”. Tutaj nieruchomości mieszkalne, zabudowa, lokalizacja mają drugorzędne znaczenie, liczy się natomiast ziemia dobrej jakości, wyposażenie w sprzęt rolniczy itp. Inaczej ma się sprawa z tą grupą ogłoszeń, gdzie to właśnie domy mieszkalne są wysuwane na plan pierwszy. Adresatem takich ofert mogą być klienci indywidualni poszukujący atrakcyjnego, cichego „kącika’ na wsi, czy też inwestorzy, którzy chcą np. wejść na rynek agroturystyczny, bądź z czasem sprzedać taką nieruchomość z zyskiem.
Z obserwacji ogłoszeń WGN wynika, że domy na wsi wraz z zabudową gospodarczą i ziemią (z reguły chodzi o mały areał) wystawiane są w cenach średnio o kilkanaście procent wyższych od średniej rynkowej ceny metra kwadratowego domu mieszkalnego, która wynosi 3000 zł., pod warunkiem oczywiście, że są to oferty dotyczące domów w dobrym stanie technicznym i atrakcyjnym położeniu. Stąd np. wyższe wyceny tego typu gospodarstw zlokalizowanych na Mazurach.
Zabytkowa, wyremontowana nieruchomość w województwie warmińsko - mazurskim, w skład której wchodzi dom murowany oraz stodoła zaaranżowana jako miejsce rekreacji, wypoczynku i pracy twórczej, a do tego 2,5 ha ziemi, wystawiona została na sprzedaż za 950 tysięcy złotych, co daje 5700 zł za metr kwadratowy budynku. Inne, przykładowe ogłoszenie: dom mieszkalny (180 m kw.) z zabudowaniami gospodarczymi i 2,78 ha gruntu, także na Mazurach, w cenie 2700 zł za metr.
Najniższe ceny wśród gospodarstw rolnych dotyczą natomiast tych ofert, które nie są wartościowe ani ze względu na wielkość gruntu i jakość ziemi, ani na klasę i stan techniczny budynku, ani na lokalizację. Są to więc z reguły zdekapitalizowane gospodarstwa drobnych rolników, czy też nawet obiekty popegeerowskie. Ceny często nie przekraczają nawet tysiąca złotych za metr kwadratowy.
Tak jest w jednej z miejscowości na Dolnym Śląsku, gdzie sprzedający oferuje kilka hektarów ziemi, wraz z budynkami gospodarczymi i dużym, trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym (500 m kw.). Stawka za metr kwadratowy wynosi w tym przypadku 780 zł.
W kontekście gospodarstw rolnych należy zaznaczyć, że choć rozbieżność między cenami dużych gospodarstw i tych mniejszych „przydomowych” jest potężna, to w rzeczywistości często – w przeliczeniu na metr kwadratowy, wyższe ceny uzyskują nie bardzo dobrej jakości grunty rolne, a ziemia gorszej klasy, za to położona bliżej miast. Dzieje się tak dlatego, że inwestorzy poszukują gruntów, które nadają się do łatwego przekształcenia, a takie możliwości daje właśnie gorsza ziemia. Stąd w cenie są działki rolne słabej jakości, ale za to blisko centrów miast, węzłów drogowych itp. Takie oferty często sięgają pod względem cen – stawek za działki budowlane.
Ceny ziemi rolnej rosną w naszym kraju praktycznie od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej. Od tego momentu poszły w górę już o ponad 260 proc. i choć dynamika wzrostów ostatnio nieco osłabła, to nadal te bardzo dobrze położone, mogą uzyskiwać bardzo wysokie wyceny.
Tak więc z jednej strony mamy do czynienia z ofertami typowo rolniczymi, gdzie liczy się jakość gleby, wydajność, czy też w przypadku funkcjonujących gospodarstw – także wyposażenie w maszyny, infrastrukturę itp. Z drugiej natomiast chodzi o dobre grunty pod inwestycje – dla klientów, którzy bądź to będą chcieli prowadzić np. działalność agroturystyczną, czy też bliżej miast – na takiej ziemi rozpocząć własną inwestycję budowlaną, bądź też wreszcie sprzedać działkę z zyskiem. Wielu inwestorów zakłada, że po 2016 roku, kiedy otwarty zostanie polski rynek obrotu ziemią rolną, ceny jej jeszcze wzrosną.
Iwona Hryncewicz
Doradca i analityk rynku nieruchomości komercyjnych
W WGN najdroższe gospodarstwa rolne kosztują nawet kilkadziesiąt milionów złotych. 485 ha ziemi z województwa pomorskiego wystawiono na sprzedaż w cenie 35 mln zł. Jest to typowa oferta dla klientów rolniczych – chodzi o ponad 300 ha użytków rolnych (ponad 250 klasy II – IIIb), tereny zielone, zalesione, nieużytki, budynki biurowe i bazę sprzętową (park maszynowy, na który składają się kombajny, przyczepy, rozrzutniki, opryskiwacze itp.).
Na Śląsku inny sprzedający oferuje gospodarstwo rybackie – 49 hektarów z pełną infrastrukturą (m.in. 7 stawów produkcyjnych), do tego działkę siedliskową z dwoma wolnostojącymi budynkami mieszkalnymi o łącznej powierzchni użytkowej 224,03 m2. Całość wyceniono na 2,5 mln zł. Inna, przykładowa oferta: 17 mln za hodowlę bydła. Chodzi o blisko 300 ha ziemi, budynki, maszyny itp.
Wyżej wymienione ogłoszenia są właśnie kierowane dla „klienta branżowego”. Tutaj nieruchomości mieszkalne, zabudowa, lokalizacja mają drugorzędne znaczenie, liczy się natomiast ziemia dobrej jakości, wyposażenie w sprzęt rolniczy itp. Inaczej ma się sprawa z tą grupą ogłoszeń, gdzie to właśnie domy mieszkalne są wysuwane na plan pierwszy. Adresatem takich ofert mogą być klienci indywidualni poszukujący atrakcyjnego, cichego „kącika’ na wsi, czy też inwestorzy, którzy chcą np. wejść na rynek agroturystyczny, bądź z czasem sprzedać taką nieruchomość z zyskiem.
Z obserwacji ogłoszeń WGN wynika, że domy na wsi wraz z zabudową gospodarczą i ziemią (z reguły chodzi o mały areał) wystawiane są w cenach średnio o kilkanaście procent wyższych od średniej rynkowej ceny metra kwadratowego domu mieszkalnego, która wynosi 3000 zł., pod warunkiem oczywiście, że są to oferty dotyczące domów w dobrym stanie technicznym i atrakcyjnym położeniu. Stąd np. wyższe wyceny tego typu gospodarstw zlokalizowanych na Mazurach.
Zabytkowa, wyremontowana nieruchomość w województwie warmińsko - mazurskim, w skład której wchodzi dom murowany oraz stodoła zaaranżowana jako miejsce rekreacji, wypoczynku i pracy twórczej, a do tego 2,5 ha ziemi, wystawiona została na sprzedaż za 950 tysięcy złotych, co daje 5700 zł za metr kwadratowy budynku. Inne, przykładowe ogłoszenie: dom mieszkalny (180 m kw.) z zabudowaniami gospodarczymi i 2,78 ha gruntu, także na Mazurach, w cenie 2700 zł za metr.
Najniższe ceny wśród gospodarstw rolnych dotyczą natomiast tych ofert, które nie są wartościowe ani ze względu na wielkość gruntu i jakość ziemi, ani na klasę i stan techniczny budynku, ani na lokalizację. Są to więc z reguły zdekapitalizowane gospodarstwa drobnych rolników, czy też nawet obiekty popegeerowskie. Ceny często nie przekraczają nawet tysiąca złotych za metr kwadratowy.
Tak jest w jednej z miejscowości na Dolnym Śląsku, gdzie sprzedający oferuje kilka hektarów ziemi, wraz z budynkami gospodarczymi i dużym, trzykondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym (500 m kw.). Stawka za metr kwadratowy wynosi w tym przypadku 780 zł.
W kontekście gospodarstw rolnych należy zaznaczyć, że choć rozbieżność między cenami dużych gospodarstw i tych mniejszych „przydomowych” jest potężna, to w rzeczywistości często – w przeliczeniu na metr kwadratowy, wyższe ceny uzyskują nie bardzo dobrej jakości grunty rolne, a ziemia gorszej klasy, za to położona bliżej miast. Dzieje się tak dlatego, że inwestorzy poszukują gruntów, które nadają się do łatwego przekształcenia, a takie możliwości daje właśnie gorsza ziemia. Stąd w cenie są działki rolne słabej jakości, ale za to blisko centrów miast, węzłów drogowych itp. Takie oferty często sięgają pod względem cen – stawek za działki budowlane.
Ceny ziemi rolnej rosną w naszym kraju praktycznie od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej. Od tego momentu poszły w górę już o ponad 260 proc. i choć dynamika wzrostów ostatnio nieco osłabła, to nadal te bardzo dobrze położone, mogą uzyskiwać bardzo wysokie wyceny.
Tak więc z jednej strony mamy do czynienia z ofertami typowo rolniczymi, gdzie liczy się jakość gleby, wydajność, czy też w przypadku funkcjonujących gospodarstw – także wyposażenie w maszyny, infrastrukturę itp. Z drugiej natomiast chodzi o dobre grunty pod inwestycje – dla klientów, którzy bądź to będą chcieli prowadzić np. działalność agroturystyczną, czy też bliżej miast – na takiej ziemi rozpocząć własną inwestycję budowlaną, bądź też wreszcie sprzedać działkę z zyskiem. Wielu inwestorów zakłada, że po 2016 roku, kiedy otwarty zostanie polski rynek obrotu ziemią rolną, ceny jej jeszcze wzrosną.
Iwona Hryncewicz
Doradca i analityk rynku nieruchomości komercyjnych
