Poszukiwane są zwłaszcza tereny pod mieszkaniówkę, głównie w dużych miastach - ale nie tylko, bo zainteresowaniem deweloperów cieszą się też działki w mniejszych miejscowościach - satelitach wielkich aglomeracji. W kurortach turystycznych i uzdrowiskach rośnie popyt na dobre lokalizacje pod pensjonaty i apartamenty do wynajmu. Aktywni są również inwestorzy działający na rynku nieruchomości komercyjnych – zwłaszcza magazynowym i biurowym.

Pod mieszkania

W największych miastach Polski deweloperzy poszukują terenów głównie pod mieszkaniówkę. W lokalizacjach obrzeżnych, gdzie ceny są bardziej przystępne – średnio 100 - 450 zł netto za m kw. – nabywane działki przeznaczane są pod tańsze mieszkania z dofinansowaniem programu MdM. W osiedlach śródmiejskich ceny są wyższe, rzędu 500 – 800 zł netto za m kw., toteż mają tam szansę powstać mieszkania w wyższym standardzie, a gdy działka jest szczególnie atrakcyjna – apartamenty. Jednak takie topowe lokalizacje są na wyczerpaniu, a te które są jeszcze dostępne osiągają wysokie ceny. Często też powierzchnia terenu jest mniejsza, nie przekraczająca 4000 m kw., a wówczas rośnie cena jednostkowa za 1 m kw. i rozpoczyna się od około 1600 - 2000 zł netto za metr kwadratowy lub więcej.

Jeszcze kilka lat temu firmy deweloperskie, zwłaszcza duże, korzystały z własnych banków gruntów. Jednak dobry poziom sprzedaży mieszkań i wzrastający popyt sprawiły, że zapasy te wyczerpują się w ostatnich dwóch latach.

Deweloperzy poszukują przede wszystkim okazji, ale nie tylko – przy dobrej lokalizacji i atutach działki, takich jak np. plan miejscowy czy pełna infrastruktura sieciowa akceptowane są ceny nawet nieco wyższe od średniej dla danego rejonu. Wszystko jednak w granicach rozsądku, najważniejsze są względy ekonomiczne przekalkulowane tzw. PUM-em, czyli powierzchnią użytkową mieszkań, które mogą powstać w danej lokalizacji.



Pod magazyny, biurowce, obiekty usługowe

Duże firmy inwestorskie, najczęściej z międzynarodowym kapitałem, nabywają przede wszystkim grunty pod obiekty biurowe i magazynowe. Obecnie inwestycje w działki pod biurowce to domena lokalizacji poza Warszawą. W stolicy nasycenie nowoczesną powierzchnia biurową jest duże, co skutkuje rosnącym współczynnikiem pustostanów – na poziomie 13,4 % (dane za JLL z sierpnia 2014r.). Na celowniku deweloperów się więc inne duże ośrodki biznesu, przede wszystkim: Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź oraz Trójmiasto.

Podobnie jak w poprzednim okresie największym zainteresowaniem cieszą się grunty z korzystną ceną i lokalizacją pod konkretną funkcję, np. pod małe centra handlowe – obecnie głównie w mniejszych miastach, pod obiekty przemysłowe – w tym magazynowe z częścią produkcyjną, a także przy trasach komunikacyjnych pod hotele i motele z gastronomią. Preferowana powierzchnia gruntu to 3000 – 6000 m kw. w granicach miast, a pod działalność przemysłową – około 1,5 ha w granicach miast oraz do 10 ha poza miastem.

W miastach za dobre lokalizacje dla obiektów usługowych i magazynowych uważane są rejony w bezpośrednim sąsiedztwie głównych osi komunikacyjnych, tras wylotowych i obwodnic pod warunkiem połączenia bezpośrednimi zjazdami.

Na rynku dostępna też bywa oferta gruntów przygotowanych przez gminy, które pozyskują w ten sposób fundusze na własne inwestycje. Grunty te są o tyle atrakcyjne, że są objęte aktualnymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz uzbrojone w sieci infrastrukturalne. Oferta ma stanowić przynętę dla inwestorów, toteż proponowane ceny nie są zawyżane. Również Agencja Nieruchomości Rolnych, Agencja Mienia Wojskowego oraz departamenty nieruchomości PKP mają w swojej ofercie grunty w lokalizacjach korzystnych pod inwestycje, bardzo często w atrakcyjnych rejonach dużych miast. Jednak z tych źródeł można nabywać nieruchomości głównie drogą przetargów publicznych.

Ceny

Oferta gruntów charakteryzuje się bardzo zróżnicowanymi cenami. Na poziom cen bezpośredni wpływ mają takie parametry, jak: rodzaj gruntu (budowlany czy rolny), obecność aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego lub WZ (warunki zabudowy) z wytycznymi dla przyszłych inwestycji, istniejące drogi publiczne – ewentualnie planowana w krótkim czasie ich budowa zapewniająca szybkie połączenie z miastem – a w granicach miast z centrum, oraz dostępna infrastruktura sieciowa w bezpośrednim sąsiedztwie, a także wielkość terenu, bo przyjęte jest, że cena jednostkowa maleje wraz z rosnącą powierzchnią.

W latach 2008 - 2009 nastąpił zdecydowany spadek cen transakcyjnych gruntów, dochodzący nawet do 60 % pierwotnych cen ofertowych zawyżonych w czasie boomu z lat 2006 -2007. Od tego czasu ceny zachowały raczej stabilny poziom, a właściciele są bardziej elastyczni i otwarci na negocjacje.

Średnie ceny ofertowe netto dla gruntów budowlanych komercyjnych (powierzchnia od ok. 4000 m kw.), za 1 m kw., III kw. 2014r., dane WGN:

strefa miejska: 120 – 800 zł

ścisłe centra dużych miast: od 1600 – 2000 zł i wzwyż

lokalizacje podmiejskie: 55 – 250 zł

lokalizacje w miejscowościach satelitach dużych miast: 100 – 650 zł

sąsiedztwo głównych tras komunikacyjnych (z możliwością bezpośredniego zjazdu): 100 – 160 zł.


Małgorzata Battek