Od kwietnia do końca czerwca 2014 roku banki udzieliły kredytów o łącznej wartości ponad 9,5 mld zł. To o ponad 8 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Również o 8 proc. wzrosła liczba nowych kredytów – do poziomu blisko 45500. Tak wynika z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich.

Jak już wspomnieliśmy, choć takie wyniki oczywiście pokazują wyraźną poprawę, to zdaniem bankowców, ciągle są słabe i kształtują się zaledwie na poziomie tych uzyskiwanych w drugiej połowie, najgorszego przecież od 7 lat, roku na rynku kredytów hipotecznych. Za wcześnie więc, by zdefiniować, czy mamy do czynienia z wyraźnym odbiciem.


To, co interesuje klientów, to oczywiście nie fakt, jak radzą sobie banki, a jak drogie są kredyty. Tutaj wieści nie są bardzo dobre – co prawda utrzymują się najniższe w historii stopy procentowe, ale banki sukcesywnie podnoszą marże.

Wg Amron – Sarfin przeciętna marża kredytu hipotecznego zaciąganego na 25 lat w wysokości 300 tysięcy, przy 25 procentowym wkładzie własnym, wynosiła na koniec II kwartału tego roku 1,78 proc. i wzrosła w porównaniu ze średnią marżą z marca 2014 o 0,07 proc.

Jeśli chodzi o oprocentowanie kredytów – tutaj wzrost był nieznaczny. Na koniec drugiego kwartału średnio wynosiło ono 4,47 proc. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie 2,50%, co wpłynęło na brak zmian w stawce WIBOR 3M. W badanym kwartale WIBOR 3M wynosił średnio podobnie jak w I kwartale 2013 roku – 2,71%, jednak w czerwcu stawka obniżyła się do poziomu 2,69%. Przy takich parametrach kredytu, jakie wcześniej podaliśmy, przeciętny kredytobiorca, przy kwocie 300 tysięcy złotych, oddawałby bankowi miesięcznie około 1600 zł w ratach równych.

Warto wspomnieć, że choć kwartał do kwartału, wzrost marż kredytowych nie jest duży (wg Amron Sarfin o wspomniane 0,07 proc., to rok do roku, czyli porównując czerwiec 2013 do czerwca 2014 będzie to już wzrost o 0,44 procent. Marże kredytów bankowych rosną sukcesywnie właśnie od czerwca 2013, gdzie na przestrzeni od początku 2013 roku uzyskały najniższą średnią wartość – 1,34 proc.

Co ważniejsze jednak – bardziej niepokojące wieści płyną z analizy Indeksu Dostępności Mieszkaniowej M3, który pokazuje kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla modelowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego.

Wartość tego indeksu spadła w porównaniu do pierwszego kwartału o ponad 16 punktów, co oznacza, że po prostu przeciętna rodzina w mniejszym zakresie może sobie pozwolić na mieszkanie. Tzw. dochód rozporządzalny, czyli różnica między dochodami rodziny a wysokością raty kredytowej, bądź minimum socjalnego zmniejszyła się o 7,7 proc.

Wg autorów raportu, wpływ na taki stan rzeczy mają: zdecydowany spadek dochodów rodziny w drugim kwartale (o ponad 3,8 proc.), wzrost oprocentowania i marż kredytów, o którym już wspomnieliśmy, oraz (niewielki) wzrost cen nieruchomości na badanych rynkach.

Jeśli chodzi o ten ostatni czynnik – na 8 największych rynkach, kwartał do kwartału ceny mieszkań poszły w górę o 0,68 proc.

Jak to wygląda na poszczególnych rynkach? Największe spadki cen transakcyjnych dotyczą Wrocławia (spadek o 118 zł za metr) i Łodzi (81 zł) oraz Warszawy (40 zł). W pozostałych miastach ceny rosły – skala podwyżek wynosiła od 20 do 100 zł za metr kwadratowy. Największy wzrost – o 100 zł – odnotowano w Katowicach (z 2930 do 3030) oraz w Gdańsku – o 40 zł (z 5350 do 5390).

Obecnie – wg Amron Sarfin – najdroższym rynkiem jest Warszawa (7225 zł), dalej w kolejności: Kraków (6029), Gdańsk (5388), Poznań (5364), Wrocław (5318), Białystok (4137), Łódź (3540) i aglomeracja katowicka (3034).

Te dane nie pokazują drastycznych zmian w cenach mieszkań, raczej potwierdzają stabilizację cenową, co oznacza – przy, co prawda rosnących marżach, ale ciągle niskim oprocentowaniu, że za zmniejszającą się dostępność mieszkań, „odpowiedzialny” jest spadek dochodów statystycznej rodziny.

Na koniec jeszcze kilka zdań o programie MDM. Otóż – potwierdzają się wcześniejsze przypuszczenia – nie ma on istotnego przełożenia na rynek mieszkaniowy, a na pewno nie wpływa na poprawę dostępności mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego z niższą zdolnością kredytową. Jak widzimy – ceny wcale nie spadają, natomiast w porównaniu do pierwszego kwartału spadło znacznie zainteresowanie MDM. Udział kredytów udzielonych w ramach Programu „MdM” w łącznej akcji kredytowej spadł z ponad 10% do 8,4%.W pierwszym półroczu banki zaakceptowały ponad 8200 wniosków, na łączną kwotę ponad 187 mln zł. Rynkami, gdzie MDM jest najbardziej dostępny w stosunku do średnich cenowych są: Łódź, Gdańsk i Poznań (odpowiednio: 78, 62 i 57 proc.). Najmniej mieszkań „łapie się” na dopłaty we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie. Jest to odpowiednio: 23, 18 i 8 proc.

 Marcin Moneta   Analityk WGN