Biura WGN
CENTRALA WGN
Na razie jednak program startuje bardzo powoli. Dopiero 21 maja podpisano pierwsze umowy z 4 deweloperami na w sumie 680 mieszkań. Mają być to mieszkania we Wrocławiu, Warszawie i Trójmieście – w jakich konkretnie lokalizacjach, tego nie wiadomo.
Nie znamy też terminu, w którym pierwsi lokatorzy będą mogli tam zamieszkać. BGK informuje, że „są to 4 inwestycje na różnych etapach zaawansowania: w fazie projektowej, z ważnym pozwoleniem na budowę oraz w budowie. Na ocenę czekają kolejne oferty złożone m.in. przez firmy deweloperskie, budowlane i towarzystwa budownictwa społecznego z Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Poznania, Trójmiasta i Łodzi.”
O zasadach najmu od państwa można więcej dowiedzieć się na nowej, oficjalnej stronie projektu - http://www.jakusiebie.pl/). Mieszkania mają być dostępne dla każdego, kto wykaże się wystarczającymi zarobkami do spłaty czynszu, a o pierwszeństwie ma decydować kolejność zapisów. Najemca państwowej czynszówki dostanie lokal umeblowany, z wykończoną łazienką i kuchnią oraz sprzętem AGD. Umowę podpisze na minimum rok, a maksymalnie do 10 lat. Remonty budynku będą się odbywały na koszt właściciela. Fundusz zapewnia o przejrzystości zasad najmu, jasnych i standardowych umowach dla wszystkich oraz stabilności zasad i cen, a te mają być – wedle zapowiedzi – niże o 20 do 30 proc. od stawek rynkowych.
Wiadomo też, że Fundusz Mieszkań na Wynajem postawi na lokale o przeciętnych metrażach, 2 – 3 pokojowe, choć w puli mają się trafiać także kawalerki i mieszkania większe. Za taką opcją ma przemawiać również fakt, niższych niż normalnie opłat za media, wynikających z korzystnych umów z dostawcami.
Tyle wiemy na dziś – warto jednak pokusić się o symulację ewentualnych czynszów w państwowych mieszkaniach. Załóżmy, że przeciętna powierzchnia to 50 m kw. W Warszawie, gdzie metr kwadratowy najmu kosztuje średnio 48 zł, takie mieszkanie kosztowałoby 2400 zł miesięcznie – państwowe byłoby tańsze o 500 zł, czyli z czynszem w granicach 1900 zł.
Jeśli chodzi o Wrocław - najemca musi się liczyć, ze za 50 metrowe mieszkanie zapłaci średnio 1750 zł, czyli po 35 zł od metra kwadratowego. W funduszu byłoby to około 1400 zł.
Gdańsk: czynsze najmu w stolicy Pomorza są nieco niższe od wrocławskich i wynoszą przeciętnie około 32 złotych/ m kw. Za 50 m kw. trzeba zapłacić 1600 zł, a państwowe mieszkanie kosztowałoby w takim wypadku około 1280 zł.
Symulacja powstała z założeniem, że czynsze państwowych mieszkań na wynajem byłyby niższe od rynkowych o 20 procent. Ceny oczywiście są bardzo konkurencyjne, zwłaszcza obecnie, gdy najem ogólnie często okazuje się droższy od kupna mieszkania na kredyt.
Ciągle mamy niskie stopy procentowe i tanie kredyty, gdzie miesięczna rata okazuje się niższa od czynszu najmu. Za 50 metrowe mieszkanie w cenie 6 tys. zł od metra trzeba zapłacić 300 tysięcy złotych. To zresztą przeciętny cenowo lokal kupowany w dużych miastach. Przy 5 procentowym wkładzie własnym, w kredycie na 30 lat, z ratami stałymi, rata kredytu na 285 tysięcy złotych wyniesie obecnie 1450 zł miesięcznie, a więc o kilkaset złotych mniej niż średni czynsz najmu.
Taka sytuacja oczywiście zmieni się prawdopodobnie już pod koniec tego roku. Rynek najmu cechuje się dosyć stabilnymi stawkami, z kolei na rynku kredytowym stopy procentowe będą rosły, a marże już rosną, więc sytuacja zapewne wkrótce się odwróci.
Czy wielu najemców skorzysta z Funduszu Mieszkań na wynajem i czy będzie to forma popularna? Ciężko jednoznacznie na to pytanie odpowiedzieć. Ceny na pewno kuszą. Z drugiej strony nic nie wiemy o lokalizacjach ani standardzie takich mieszkań. Jest prawdopodobne, że w grę wejdą lokalizacje peryferyjne, a więc mało atrakcyjne. Na razie też podaż tych mieszkań jest zbyt mała, by odegrała jakikolwiek zauważalny wpływ na rynek najmu w Polsce.
Marcin Moneta / Dział Analiz WGN
